房贷新政策突袭 四闷棍打晕了楼市的金九银十

    [策划人语]

    天凉好个秋。

    这个“金九银十”，一下子冷清太多。政策不期而至，来了个秋风扫落叶。

    房贷新政雷霆一击，“黄金周”的楼市交易量变得冷冷清清，开发商普遍感到有些“受伤”；新房市场和二手房市场又各自迎来各地“引增逼囤”的新招和“限贷”的紧箍咒；土地源头更是被国土部新近颁发的“招拍挂”规则整饬一新。

    “十一”黄金周刚过，国土资源部土地利用司相关负责人就明确表示，各地必须优先供应保障性住房用地。更为严格的政策是，今后对没有完成廉租房等用地年度供地计划的，第四季度不得再向其他商品房开发供地。

    这纸“重令”无疑又给原本挤破脑袋抢地的开发商当头一棒。“现在地块越来越难拿了。”北京万年基业投资集团副总裁黄玺庆向记者直言。记者从北京土地整理储备中心了解到，9月北京土地市场仅成交2块住宅用地，成交数量比8月直线下降。

    实际上，不仅土地供应预期“疲弱”，全国各地的国土管理部门还在进行打击闲置土地和囤积土地的行动。如近日广州市国土房管局对1992年实行土地有偿使用制度至今出让的所有商品住宅用地的开发建设情况进行了全面清理，其中政府依法收回闲置土地10.46平方公里。

    与此同时，在购地付款环节，国土资源部颁布新规对“分期付款”式的购地作法进行封堵，要求开发商们必须按约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。这一政策不仅解决了一些开发商只支付少量首付资金就大量拿地的问题，还将大大打击部分开发商蓄意囤积土地的行为。

    而对开发商们而言，更为严峻的恐怕还有土地供应预期也在发生改变的问题。根据国土资源部最新通知要求，今后各地在编报土地利用年度计划建议时，要对廉租房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品房的用地需求单独作出说明。

    国土资源部土地利用司负责人还强调，今后对没有完成廉租房等用地年度供地计划的，第四季度不得再向其他商品房开发供地。如此一来，能放手竞拍的地块供应会少之又少。

    实际上，记者注意到，为避免“无米下炊”的境地出现，“双限房”地块已经成为开发商角逐的目标。而眼下，为防止开发商“暗渡陈仓”，国土资源部还提前预警：“禁止以廉租房、经济适用房为名，以划拨方式取得土地后挪用于商品住房开发。”这让想走邪路的开发商不得不掂量掂量。

    限贷先行

    二手房东开始让价

    风传已久的房贷首付政策终于在国庆节前落地。而此前一些地方已经经历了一段时间“选择性限贷”考验的二手房市场，变化则更值得关注。

    据北京我爱我家提供的数据，此次黄金周期间，北京二手房成交量同比增加了36%，买卖房源和客户登记量分别上升了30%和35%。其中，中小户型销售表现最为抢眼，成交量也占到总成交量的70%以上。北京我爱我家胡景晖表示，从目前二手房购买者的情况来看，主力客户多为自住性首次置业，因此新政影响不大。

    不过在上海二手房市场，则是另一番景象。在今年下半年投资行为开始抬头的上海楼市，国庆长假内二手房市场开始有些许变化。据上海美联物业提供的数据，截至10月10日，美联物业下属门店的挂售房源中，有八成业主将名下的挂牌价格进行了下调。其中，75%的业主下调价格在5%以内、3%的业主有6%-10%的让价，还有2%的业主对于挂售房源给出了超过10%的让价。

    对此，美联物业上海区总经理冯泓睿表示，虽然自住需求仍是市场主力，但自今年3月起，之前因调控而被抑制的部分需求得到释放，其中包括投资需求，市场整体交投又开始活跃，二手房成交价格也有一定程度上涨，甚至有一段时期业主惜售“返价”的举动大范围重现。而从这次八成业主主动降价中，可以看出新政对于大部分业主的心理还是产生了影响，不过大幅降价抛售的情况发生机率不大。

    上海中原地产研究咨询部经理龚敏则认为，提高首付比例等房贷新政，在短期内对抑制过度的需求会起到一定作用，但从实质性影响上，政策应更会对供应产生一定影响。“由于投资者对后市不确定性预期的加大，及持续加息后先前拥有多套物业的投资者资金压力加大，首付比例提高及加息的双重打击会促使抛盘现象出现，有望改变二手房市场的供求矛盾，对一手房市场也会起到一定的借鉴作用。”