观点:一系列新政调控组合拳"微创"西安楼市

　　西安楼市是以自主需求为主导的，因此提高贷款首付对西安楼市的影响其实不大。

　　目前，西安楼市刚性需求仍占主流地位，房价将会出现增幅趋缓，但仍然出现上涨的局面。

　　近期出台的一系列新政，对西安楼市的影响并不大，但需要注意是否还有相关政策出台。

　　在连续加息和征收二手房交易税等一系列重拳之下，全国房地产市场并没有像政府和普通市民期望的那样得到遏制，反而逆势上扬，陷入了越“调”越“空”的怪圈。

　　小陈的“等等再说”代表了一部分小投资者的心态。据专业人士测算，以总房价100万元、贷款15年为例，执行新政后，买第二套房不仅首付一次性要多付出10万元，贷款利息总额也多支付了6万多元，中产阶层的投资性需求在资金贷款的压力下不得不放缓。但也有一部分投资者认为，房价涨幅带来的利润肯定要大于贷款利率提高带来的资金投入，因此并不妨碍其现在入市。

　　相对于投资者或强或弱的反应，《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》对自住型购房者的影响并不大。《通知》中，对购买首套自住房且套型建筑面积90平方米以下的借款人，仍执行20%的贷款最低首付款比例规定；对购买首套自住房且套型建筑面积90平方米以上的借款人，继续执行30%的贷款最低首付款比例规定。也就是说，《通知》的主要作用还是打击投资行为，而对消费者不满的房价持续大幅上涨并不能有立竿见影的效果。

　　但也有专家认为，加息和第二套住房的利率上调增幅对需求的抑制作用将十分明显，尤其是对大户型项目，除了首付、月供支付影响之外，可贷款数额也将受到进一步限制（按揭还款不得超过家庭收入的50%），因此短期内高档商品房成交量萎缩将会十分明显，一些中小型开发商可能会调整销售策略，加大优惠幅度，减缓价格上调频率等。

　另外，新政对初次购买90平方米以下的购房者实行“保护”，有助于调整住房供应结构的论调，也遭到了来自另一些专家的否定。他们认为，造成当前房价过快上涨的原因主要来自两个方面，一是流动性过剩刺激投资性需求猛增；二是城市化高速发展带来的刚性需求越来越大。因此要有力抑制房价的进一步上涨，缓和供求关系依然是当务之急。而对西安市场来说，刚性需求仍占主流地位，因此西安市民还将在房价增幅趋缓但仍然上涨的局面下置业投资。

　　楼市：一个坚硬的泡沫？

　　中国工商银行城市金融研究所最新发布的报告指出，央行和银监会9月27日联合出台的信贷调控措施，在短期内有望遏制国内房价过快攀升的势头，但从中期来看，房地产的投资投机需求仍趋于上升，房价持续上升的势头恐难有改观，房地产投资过热和泡沫堆积的风险加大，监管层进一步实行调控的压力增大。

　　“西安楼市太火了！”一位业内人士对记者说：“开发的房子根本就不愁卖，有的楼盘排号还得托人。上半年西安累计销售商品房屋接近312万平方米，比去年同期增长了83%还多，高新区、曲江的房子5000多一平米也见惯不怪了。楼市就算是个泡沫，也是个坚硬的泡沫，要让这个巨大的泡沫软着陆，并不是一件容易的事情。”

　　《2007上半年中国房地产市场研究报告》显示：上半年全国完成土地开发面积同比增长7.6％，占同期土地购置面积比重68.4%,占待开发土地面积比重仅40%。另有数据表明，目前银行住房消费信贷估计共计有5.5万亿贷款，地产商的“圈地”、“圈钱”和投资者的投机炒作让房地产市场风险剧增，但是这个诱人的泡沫并没有因风险加剧而有所收缩。

　　面对9月末10月初出台的一系列新政，大多数开发商表示这一政策其实影响不大，但需要注意的是还会有相关政策陆续出台，对楼市需求的累积影响不可忽视。而银行信贷部门也认为，加强调控是非常必要，但光是提高第二套住房贷款首付比例，影响力显然不够，也许还会有一些配套政策，包括加息、限外、税收等一系列措施累积，影响便难以忽视。

　　在连续加息和征收二手房交易税等一系列重拳之下，全国房地产市场并没有像政府和普通市民期望的那样得到遏制，反而逆势上扬，陷入了越“调”越“空”的怪圈。目前，整个楼市都在关注本次首付比例与贷款利率“双提高”的措施下是否还有其他配套措施的连续出台，期待在一系列组合拳之后，楼市能够走上平稳、健康的发展道路。