房产市场观望气氛为何浓重 买家担心成"水鱼"

　　编者按

　　从两三年前到今年年初，在广州楼价的上涨过程中，市场时常流传着这样一种言论：“和北京、上海、深圳等大城市相比，广州楼价还差一大截呢。”言下之意是，“目前广州的楼价还很便宜，至少是不算贵，还有很大的升值潜力和上升空间”。我们且不去讨论这种言论的内在逻辑性，单从目前的市场形势来看，这种言论在真实的数据面前已经站不住脚了。据今年10月“阳光家缘”的数据，广州市中心六区的住宅均价为14487元/m2，十区的均价为11971元/m2，这个价格已可比肩京、沪、深三大城市的楼价了。广州的楼价其实真的不便宜了！

　　高位运行的广州楼市，在经历了房贷新政的冲击后成交量锐减，进入到一个新的观望期。由于楼市后市的走势存在不确定性，目前关于楼价走向的各种传言不断兴起。有人认为楼价将由此进入下跌通道；有人认为楼价在相当长的一段时间内将处于平稳期；也有人认为楼价在经过短暂的调整之后还将逐渐上升。

　　到底后市如何？开发商和专家都无法给出确切的答案。但从目前的形势和政策来分析，可以肯定的一点是：不久前上演得热闹非常的楼市“海鲜价”将一去不复返了，发展商再也不敢随意拉高楼价，取而代之的是更加理性和谨慎的定价策略。

　　主跌派：见顶・下降

　　可能指数：★★

　　“最高折扣达40万元”、“送一成首付，再送10年利息增值额”……降价信息目前充斥在各种楼盘宣传广告上，记者的手机也经常收到某楼盘“额外9.7折”、“特选单位9.5折”等促销短信。一时间，消失了很久的“折扣风”又再卷土重来，各种明折暗扣的促销方式再度涌现。

　　针对这种现象，部分人士认为，广州楼价在高位运行多时后，目前已经见顶。在房贷新政的催化下，房价将进入下降通道。

　　的确，目前有部分楼盘有降价措施。记者在上周日对部分在售楼盘作了电话调查，其中有些已经在进行各种形式的促销措施。例如白云某盘，国庆期间毛坯均价为1.7万元/m2，现在装修价为1.5万元/m2，毛坯价1.1万~1.4万元/m2，还额外有9.7折优惠。天河某盘，国庆期间打出的价格是1.5万元/m2，而现在报价则是1.35万元/m2。白云的另一楼盘，国庆期间开价1.6万元/m2，现在是1.5万元/m2……尽管降价代表了绝大多数人的良好心愿，但是降价的楼盘却还只是少数。记者的调查显示，除了市区周边部分楼盘有降价促销行为外，中心区域的楼价基本上保持坚挺。

　　“目前降价的只是个别情况”，谈起“降价风”，合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，目前降价的楼盘可能是还没完成销售任务的，到了年底促销冲量。另一方面则是在此前的涨价中，部分楼盘跟风涨价，性价比失调，在楼市观望期间回调楼价，从而达到一个合理的性价比。有地产商则表示，现在有些开发商只是拿出一些优惠措施来探试市场，如果买家仍然没有反应，接下来才有可能进一步加大降价的力度。

　　平稳派：盘整・挺住

　　可能指数：★★★★★

　　“降价是开发商不愿看到的事情，涨价在目前又是不现实的事情，我的观点是楼价将在一定时间里保持现状。”某大型开发商负责人对记者表示。记者调查显示，持这种观点的人占到相对较多的比例。在记者调查的楼盘中，国庆期间到现在价格基本保持稳定的占了绝大多数，似乎也印证了这一观点。

　　黎文江认为，从现在到春节期间，广州楼价将保持平稳状态。目前楼市所谓的低迷是银行信贷额度基本用完，再加上房贷新政冲击造成的。等到明年银行开始新的信贷额度发放，以及各家银行房贷新政细则的明确，预计要到春节后市场才会有新的动向。同时，今年房价上升太快，市场需要一段时间调整适应，开发商需要调整营销策略。广州楼市将利用这段时间盘整，这种盘整时期大概最快会在明年春节前结束，在这期间，楼价会保持现有价格。

　　有开发商向记者表示，经过前期的冲量，今年大部分开发商的任务已经完成，即便是新货也不急于出售，因此价格不会上涨，也不会下调，静观后期楼市如何。还有人则认为，楼价保持平稳，是由于开发商有足够的资本顶住降价压力。前段时间楼价高涨，开发商赚得“盆满钵满”，更重要的是，目前不少开发商已经上市或者引入各种战略投资者，这样手中的资金更加雄厚，应对市场变幻的“抗打”能力大大增强。因此他们会运用其强大的资本，顶住各种降价压力，从而打消人们降价的心理预期，以维持高位的房价。

　　主涨派：蛰伏・反弹

　　可能指数：★★★

　　楼价还会上升，估计是不少开发商嘴上不说，但在心中无限憧憬的美好愿望。但在记者的采访对象中，乐观预计楼价还会上升的人并不多见，多数只是谨慎地表示，未来楼价还是会进入上升通道。

　　有开发商则表示，目前市场上的观望情绪，更多的是消费者对后市走向难以判定。如果政府没有后续的调控政策出台，“蛰伏”的购买潜力还是会释放出来，加上楼市刚性需求还是占多数，所以不排除经过一段的观望后，楼价重回上升的轨道。

　　目前也有不少开发商在对此前失调的楼盘性价比进行反思，某地产商老总表示，“现在市场的问题不是因为房价上涨，而是因为房价上涨得过快，而且没有产品进步相匹配。”如果开发商利用这段调整期，提高新盘的质量，让楼市性价比更加合理，再加上银行的配合，楼价还是会继续走高。至于楼价何时才会再度抬头，无论是开发商还是专家，都认为最早也将是明年春节后的事情了。

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　　广州楼价比肩京沪深

　　以往自诩“价格洼地”，但今年的涨幅已令“广州楼价便宜”的神话破灭

　　北京：四环以内14744元/m2

　　我们先来看看北京的楼价。近日，北京市统计局、国家统计局北京调查总队对外发布消息，前三季度，北京五环内住宅期房均价达到13754元/m2，四环以内住宅期房均价14744元/m2，四至五环为12655元/m2，五至六环路为8529元/m2，六环路以外为6079元/m2。

　　我们可以作一个简单的类比，以地段区位为参照，广州中心六区基本相当于北京四环内，两者价格已相当接近。因为北京的数据统计时间为今年前三季度，我们假设北京楼价每月微幅稳步上涨，现在价格已高于1.5万元/m2，目前广州中心六区均价为1.4万元/m2，已和北京基本持平。

　　上海：内环以内近20000元/m2

　　近几个月，上海房价开始止跌回暖。据国家统计局和国家发改委发布的信息，9月份上海房屋销售价格同比上涨5.9%，环比上涨2.5%；新建商品房销售价格同比上涨6.2%，环比上涨2.5%。历史数据表明，自8月份以来，上海房价涨幅有探底回升的迹象。9月份，内环以内商品住宅成交均价为19330元/m2，内外环间商品住宅成交均价达到10401元/m2，外环以外商品住宅成交均价为6402元/m2。

　　据记者在上海房地产资源管理局官方网站“网上房地产”上录得的最新信息，10月23日~11月5日，上海内环商品住宅成交均价19800元~20040元/m2，内外环间10560元~10680/m2，外环6520元~6560元/m2。

　　按照上海的不同区间分别计算的方法，记者算了一下广州的数据，10月六区的合计均价14487元/m2，四个郊区合计均价7916元/m2，外围两个县级市的均价为7570元/m2。可见，穗、沪两个城市的差异比较大，除了最外围区域接近之外，中心城区和次中心城区还有约2000~5000元/m2的差距，广州楼价与上海相比还是相对便宜的。

　　深圳：全市均价14100元/m2

　　再来看看广州的邻居――深圳。据国家统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计显示，2007年1～9月，深圳新建商品住宅价格各月同比涨幅分别为10.2%、9.9%、10.7%、11.3%、12.3%、15.9%、16.1%、17.6%和16.5%，基本每个月的同比涨幅都在10%以上，深圳已经成为全国房价上涨的领跑者。深圳市房管局网站11月5日的最新成交数据显示，全市均价为14116元/m2，最高的福田区均价为24155元/m2，最低的龙岗区均价为10107/m2。据有关业内人士称，深圳市的房价从6000多元/m2涨到9000多元/m2，用了两年时间；而从1万元/m2涨到1.5万元/m2，却只用了短短半年时间。从这点看，广州的楼价已跟深圳相当接近，上升的轨迹也非常类似。

　　广州：中心区14487元/m2

　　广州楼价从2004年开始上升，头两年比较平稳，但自从今年以来的大半年时间里，楼市一改以往稳步上涨的势态，经历了一个让人触目惊心的急速拉升阶段。这个上升轨迹和深圳非常相似，从6000多元/m2到9000多元/m2用了两年多的时间，而从1万元/m2到1.5万元/m2的飙升则在短短大半年时间内完成。现在，相信很多专家都不会再说“广州的房价和其他大城市相比还差一大截”之类的话了，按照如此速度的话，恐怕“超英赶美”也不是没有可能的事。

　　有业内人士分析，是市场因素主导了这一波上涨，今年内供应太少，市场上普遍呈现没楼卖的境况，楼价于是应声而涨，开发商也顺应市场潮流，一步步地开出高价，不断试探买家的承受底线。但在十一黄金周前后，楼市的风向突然变了。

　　10月开始进入“高位盘整”

　　最直接的导火索是央行的“9・27”新政，对第二套房要求四成首付并提高利率。在该新政的执行之下，很大一部分买家出局，而炒家的成本也因此大增，投资门槛再次提高。虽然个别楼盘的销售场面仍然火爆，但普遍的情况却是，大多数楼盘销售情况都不温不火，和以前相比显得门庭冷落，“开盘必抢购”的时代已经一去不复返。广州楼市显示出明显的疲态。“阳光家缘”的销售数据显示，10月楼价涨幅相当微弱，而成交却下滑剧烈，成交套数比9月减少了800多套。

　　目前，不少楼盘的销售现场仍然颇为冷清，买家的观望心态明显增强，观望情绪弥漫着整个楼市。发展商也一改强硬的态度，虽然表面上仍然坚守高价，但实际上却已有所松动，有很多楼盘都表示送全屋家电，或者明确表示可以打9折，甚至有个别楼盘通过种种促销手段降价幅度高达4000元/m2。

　　有专家预测，买家的承受力已达到一个限度且对后市判断不明朗，买卖双方陷入一种胶着状态，“高位盘整”成为未来一段时间广州楼市的主旋律。

　　中介看后市

　　一手短期调整 二手稳中趋升

　　满堂红研究部总监龙斌博士表示，要看市场走向，政策因素反而不及市场本身因素影响大和持久。而市场因素主要不外乎就是楼价、供应和各种需求。

　　中心区一手房平均180万元/套

　　目前广州楼价已经走到前所未有的高位，“阳光家缘”网9月签约数据显示，一手楼市中心六区的签约均价约1.45万元/m2，全市十区的签约均价为1.1万元/m2，六区平均每套面积为124平方米，平均总价约180万元/套，十区平均总价为150万元/套。

　　二手楼方面，根据满堂红在广州的成交数据来看，二手楼由于房源构成多样，平均楼价低于一手，在7000~8000元/m2之间，平均每套总价约58万元左右，平均面积为81平方米。市场要接受目前的楼价，特别是接受一手超高楼价，还需要时间，还需要慢慢消化。即使政策不出台，市场成交也会随着楼价的走高而减少。

　　二手业主反价减少放盘略增

　　对于接下来的楼市走势，龙斌认为，二手楼市场依旧被看好，以“稳”为主，楼价稳中趋升。而一手市场将步入短期调整，个别楼盘暗中调整价格其实也是逐步让购房者接受目前市场的过程，但年内一手楼定价再度大幅向上的机会甚微。供应方面虽然有开发商加大推盘力度，二手业主的反价现象减少，放盘略增，但总的供应还是不多，这会支持楼价坚挺。

　　专业人士提醒置业者：“理性”是目前条件下市场的唯一选择。如果是确实有购房需要的，置业者不妨可考虑择机入市，但要十分理性。因为这两年的市场经验证明，相对于后市走势来看，在短暂调整期间一般有比较好的买入时间点。

　　记者观察

　　每次暴跌是新一轮飙升的开始

　　股市如此 楼市亦然？

　　今年以来，股市在一路高歌猛进中出现过多次振荡，但是每一次短暂的振荡后，股市都以势如破竹之势再次上扬，继续“激励”着股民涌向股市。如今，楼市也进入了高位盘整期，回顾2005年以来的楼市运行轨迹，可以看出也经过三次观望期，但是每次观望之后，楼价依然迅速上升，直至目前的高位。从这一点看，楼市和股市似乎有着相同的运行轨迹。据此不少人认为，此次楼市的低迷，将是酝酿又一次楼价上涨的前奏。

　　对于股市的持续上涨，经济学家认为根本原因是宏观经济持续发展，加上流动性资本过剩以及投资渠道缺乏，最终刺激了资本的上扬。从经济学来看，资本的涨跌有着自身的周期规律，世上没有只跌不涨的股市，也没有只跌不涨的楼市。问题的关键是，目前楼市遭遇的观望气氛何时结束？

　　股市不断触底反弹使人们交易的思路走向“大跌大买，小跌小买”。如果这种思路也在楼市中蔓延，则市场的风险可能在这种激进的思路中积累。在期待下一个新高到来时，风险或许也在等待一个合适的拐点。