西安楼市:成也资本 败也资本

　　“与集团公司的多元化发展一样，本地地产公司也要考虑多元化发展，富力、绿地业已重资进入商业地产，构筑可持续发展的平台，对处于竞争劣势的本地房企来说，此举显得尤为重要。”业内人士指出。

　　有知情人透露说，在西安目前楼市发展最火的曲江新区开发之初，政府本来有意向要向西安本地房地产公司倾斜，但是本地房地产公司资本力量和融资能力的薄弱最终使其坐失良机。

　　作为西安地区数量极少的一家房地产上市公司之一，天地源被寄予了很大希望。而资本市场的迅速发展又为天地源的全国扩张提供了可能，使其“立足西安、巩固上海、做实深圳、落地天津”的发展思路得以实现。

　　有媒体认为，西安本地房企面临着三个方面的瓶颈，即土地获得困难、融资渠道不畅和发展单一。从表面来看，似乎只有第一个和第二个瓶颈与资本密切相关，其实，第三个问题也是多样化获得资本的方式。

　　被指为南门外一大“伤疤”的太阳宫终于开始进入“缝合治愈”阶段。11月10日，“珠江时代广场”替代陨落的“太阳”正式开工建设。

　　这是6年来该工程的一次重大进展，而在一生一死之间，资本的力量在西安城最为显眼的地方做了最具力量的一次张扬

　　生死之间  彰显资本力量

　　新的珠江时代广场项目负责人表示：“这个项目将来会前后有两栋楼，总面积大概10万多一点，是集办公、商业和居住为一体的综合商业楼。按照我们的工期计划，这座现有的楼明年底就要交付使用，而后面的楼在2009年交付使用，总投资大概9个亿。”

　　在锣鼓齐鸣、礼花喷溅的开工仪式现场，西安普仁物业有限公司――原太阳宫的老东家已经退出了视野之外。而在几年之前，这个野心勃勃的公司也曾为太阳宫项目一期工程投资4.98亿元人民币，二期工程投资3.6亿元人民币，两期工程总投资额达到了8.58亿元人民币，与珠江9亿复建距离并不遥远。

　　令人惋惜的是，这个坐落于西安繁华地带的项目并没有如其名“太阳”一样照常升起，2000年4月开工建设，2002年3月即因资金问题停建。

　　2007年6月6日，66号竞拍人西安珠江投资有限公司最终以3.65亿拍得太阳宫。在前4次流拍之后，6月6日，66号，这种数字上的巧合是否也说明了政府方的急切期许和竞拍者的势在必得？

　　经过令人瞩目的太阳宫事件后，珠江地产在西安的投资规模进一步加大，珠江时代广场与目前正在投资建设的项目――建筑面积240万平米的超大型住宅小区“珠江新城”一起，奠定了珠江地产在西安的大鳄地位。

　　在停工与重新开工之间，资本作为最重要的推手，在主导着该项目的命运和进程。

　　其实，资本早已经开始在西安楼市发挥威力。有知情人士透露，在西安目前楼市发展最火的曲江新区开发之初，政府本来有意向要向西安本地房地产公司倾斜，但是本地房地产公司资本力量和融资能力的薄弱最终使其坐失良机。

　　在房地产业竞争加剧、地价飞涨的西安楼市中，实力企业以资本为后盾依然屡屡从容拿地。10月28日, 西安融侨房地产开发有限公司以10.28亿元的价格成功竞得高新区黄金地块，总面积约300多亩。现场共有14家企业参与竞标，本地企业与外埠开发商同场竞技，但是在20多轮激烈竞价之后，本地企业败北，融侨满意而归。

　　与融侨、中海等全国范围内拿地不同，西安本地房地产企业目前在自己的土地上拿地都困难重重。能留在记忆中的一次本地企业成功突围的案例就是金泰恒业“战胜”中海，以每亩159万元、总价5.06亿的高价夺得高新区一块318亩的土地。

　　目前，中海、绿地、深鸿基、珠江地产、恒基兆业、中新集团、泰盈地产、恒鑫集团、金地集团、万达、浙江华荣等全国一线城市房地产企业蜂拥而至，他们凭借着雄厚的资金实力与品牌优势，迅速夺取了西安楼市的话语权。

　　面对外埠开发商的雄厚资本，绝大多数本地房地产商在大宗、优质土地的角逐中逐步失语，旧时豪情在资本大潮中被逐渐消磨。

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　　风云变幻  资本支撑市场

　　在外埠大鳄频出杀招的西安楼市，西北最大的以房地产开发为主业的上市公司――天地源股份有限公司在资本市场的表现甚为可观。

　　2007年9月2日，天地源公司在《上海证券报》发布公告称，天地源斥资8.2亿元收购西房股份“世家星城”部分房地产资源。“本次交易后，根据测算,公司总资产将增加到37.49亿元，资产负债率将增加到63.95%。根据房地产行业上市公司的平均资产负债率约为60％的标准，本次交易后公司的资产负债率水平与同行业上市公司相当，总体仍保持较强的偿债能力。

　　西房股份相关负责人也称：天地源公司的进入，带来的将不仅仅是优势品牌资产，更是一种资本运营新模式的探索，是一种在充分市场化背景下的优势资源的有益调整。

　　作为西安地区数量极少的房地产上市公司之一，天地源被寄予了很大希望。而资本市场的迅速发展又为天地源的全国扩张提供了可能，使其“立足西安、巩固上海、做实深圳、落地天津”的发展思路得以实现。

　　10月12日，天地源发布公告，拟对天津天地源增资9000万元。此次增资后，天津天地源的注册资本将达到1亿元。在增资前的8月30日，天地源斥资1.92亿元，成功拍得天津津南区一地块的开发使用权。至此，天地源在天津获得新的土地储备，成功落子天津。

　　目前，天地源公司在西安、苏州两地储备了近800亩土地，在天津获得天津市津南区总建筑面积约10万平方米的住宅、商业建设用地。天地源掌门人俞向前分析说：“以西安为中心的西部区域是我们的‘根据地’，以深圳为中心的‘珠三角区域’、以上海为中心的‘长三角区域’以及以天津为中心的‘环渤海区域’都是国内经济最发达的区域。”长三角和珠三角地区房地产利润诱人，环渤海区域是新的经济增长点，天地源的全国四地布局可谓立意深远。

　　尽管天地源在西安本地房地产公司中的资金实力和融资能力都较为强大，但比起大型房地产公司动辄数十亿的手笔来依然难望项背。

　　在西安曲江地区，金地动作频繁；在高新区，融侨长驱直入；在新兴的城北，绿地斥资15亿进军西安经济技术产业开发区……用资本获得土地，用土地实现利润，用利润促进成长是实力房地产企业的良性发展循环，但是大量资本在西安的聚集、竞争又让多数处于成长阶段的本地房地产企业生存空间不断缩小，在资本的压力下，本地房地产企业又将何去何从？

　　生存之道  聚焦本地房企

　　毫无疑问，外埠地产公司的进驻对西安地产市场迈入“资本时代”起到了决定性的作用,他们超快的市场占有速度显示出资本运作模式强大的进攻力。与外埠企业相比，除了天地源等个别企业，本土企业还都基本停留在以产品交换获得利润的初级经营模式阶段。

　　虽然西安本地房地产公司有十几年的发展和积累，但似乎已经难以抵御外埠资本巨头的大举入侵，并迅速被市场“边缘化”。房地产企业、媒体屡有“狼来了”之类的危言出现，并把西安市场上的外埠地产商分为粤、海、京、闽、港和江浙六大派别，这六大派别在资金、产品、营销等多方面皆处于领先地位，令本地房企难以突围。

　　有媒体认为，西安本地房企面临着三个方面的瓶颈，即土地获得困难、融资渠道不畅和发展单一。目前，本土房地产企业已经开始在这些问题上寻求突破，以求能与外埠大鳄共舞。

　　在土地储备方面，本土企业在西安大宗、优质土地大权旁落的情况下，已经开始寻求在地域上的“外延”，如在长安、临潼等区县地拿地发展。

　　而在获得资本支持上，除了如本地房地产公司天地源采取上市的方式之外，市场上也出现了新的方式。今年9月份，天地源和西房股份就“世家星城”项目的合作、置换可以看作是另一种方式，这种方式有利于保证工程进度，同时使合作双方都达到扩大规模、获得资本的既定目的。另外一个方式就是本地大型企业多元化发展，进入房地产行业，这一点主要体现在近两年在西安楼市上出现的“黑马”身上。如利君集团旗下的利君地产，其开发的利君花园、利君明天和利君V时代等项目，都在西安楼市中形成不小的波澜；除此之外，西旅集团与其旗下恒大置业的“西安小寨西旅国际中心”也进入了观察者的视野。这种集团公司发展的地产企业，在资金来源上要相对充足、容易一些，因此在与外埠房企的竞争中也更有实力.。

　　西安交通大学房地产研究所所长杨东朗表示，尽管外埠资本涌入对于本土企业来讲，存在着很大的竞争压力，毕竟土地是不可复制的稀缺资源，但市场资本化运作是一个趋势，更是会促进房地产行业的发展，本土企业唯有积极创造条件，从内部加强管理，开拓多元化的融资渠道，才有能力去应对这样的挑战。据杨教授透露，在今后几年内，政府将积极扶持近百家地产企业上市，这将是本土企业进入资本化运作的一次良好契机。

　　“与集团公司的多元化发展一样，本地地产公司也要考虑多元化发展，富力、绿地业已重资进入商业地产，构筑可持续发展的平台，对处于竞争劣势的本地房企来说，此举显得尤为重要。”业内人士指出。