西安市消费者协会：期房交付何日不再迟到

　　【核心提示】又是一年“3.15”，从西安市消费者协会了解到，最近几年，因购买了期房、开发商不能按期交付而投诉的人是越来越多，几乎每年都高踞投诉榜首。期房销售的种种纠纷，不仅侵犯了业主的合法权益，而且也给社会带来不安定因素，今天我们就来说说预售房交付中的侵权问题。

　　西安市小寨东路一又二分之一国际公寓的数百位业主在购房时，开发商和他们签订的合同中约定，2007年的6、7、8月分三批给业主交房。但时至今日，距离第一批交房日期已经过了半年多，开发商还没有兑现承诺。

　　业主：按照合同应该是06年8月份给我交房，结果到现在半年已经过去了，我还拿不上房，住不上房.

　　业主：它是2006年12月20几号封的顶，后期的外装修大概做了一年多的时间。到现在房子也没有做完。

　　据业主们介绍，一又二分之一国际公寓共有住房约530套， 2006年底楼盘主体就封顶了，但外装修、配套设施等方面一直延期不能完工。而更让他们感到为意外的是，从2007年8月至今，整个楼盘的配套设施始终处于停工状态。那么开发商为什么不能按当初的约定按时交房呢？

　　对开发商的答付，业主们感到奇怪，他们替开发商算了一笔帐。

　　业主：这房子都已经卖完了，怎么能有资金问题呢？

　　业主：我们购房的时候，从施工许可证上表明，他这个房子的招标成本应该在5600万，他的土地出让金是2000万，再加上相关配套设施和营销费用，他的总成本应该在1个亿左右，这个楼盘房子一共是530套。按平均一套房子四五十万算，他应该回收到2亿多的资金。减掉他的成本1个亿，现在还有1个亿的资金。但是现在开发商说没钱，我们不知道他把1个亿的资金弄到哪儿去了？

　　业主：除非是这个开发商属于资金挪用，才会导致这个问题发生。

　　对业主们的质疑，开发商又是什么态度呢？

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　　和一又二分之一楼盘业主有着相同遭遇的还有西安市北郊凤城一路含光芳苑二期含光香榭丽都的业主们，该楼盘违约延期交房一年多，好不容易熬到房子收尾了，开发商却提出要业主签订违约免责谅解书、不予追究延期交房法律责任的保证书，同时要求更改合同，降低赔付金额等等附加条件，否则不给业主交房。

　　业主：现在没有交房我就在外面租房，现在延期交房已经十个月了，每月房租800，还贷2200这一年下来我要承担三万多的费用，给我们生活造成很大的压力。

　　在西安市消费者协会，记者了解到，目前西安市大约有30%的期房都不能按时交付，消费者购买了房屋却不能按时入住的现象越来越多。

　　西安市消费者协会副秘书长 马世群：2007年比较突出的是消费者购买期房引发的纠纷越来越多，主要体现在你卖的期房，人家怎么盖，什么时间交房你都说了不算。都是开发商说了算。一推就是几个月几年的都有。

　　花了那么多的钱，该交房的时候却住不进去，您说这些业主能不窝火吗？其实，在国内其他城市，和一又二分之一楼盘、香榭丽都楼盘的业主们有着一样遭遇的人还有很多。我们来看看相关媒体的报道。

　　市场报——北京“本岸楼盘” 开发商三年内五次延期交房的事实，让业主们早已心急如焚，然而谈判、上访，甚至不惜跳楼的方法维权后仍然看不到交房希望，让业主们现在近乎绝望。

　　经济参考报——2007长春房交会上，最引人注目的不是布置华丽的楼盘和人头攒动的壮观场面，而是大禹城邦展位两次被维权业主包围， “住不进，退不起”成为这群购房者心中最大的痛，同时也提醒其他购房者，期房风险不可不防。

　　面对可望而不可及、入住遥遥无期的期房，业主们当然不甘心了，他们组建了各种形式的维权组织、开始了艰辛而漫长的维权之路，然而结果却往往会让他们大失所望。

　　一又二分之一楼盘的业主们和开发商多次交涉没有结果，无奈只好找政府相关部门反应投诉。

　　业主：到西安市房屋管理局产权处找到姓曹的副处长，姓曹的把开发商也叫来了，开发商光诉苦，说他这么困难，那么困难，最重要的是没有钱，现在给大家交不了工，也继续施工不了。要说具体交房的时间的话，没有办法说，也不给说。

　　业主：西安市房产局产权处一个姓曹的工作人员就跟我们说，他们现在管不了开发商资金方面，他们管不了。这意味着我们的钱交给开发商全凭着开发商的信誉在办事情。

　　和一又二分之一楼盘的业主们一样，香榭丽都楼盘的业主们也多次投诉，但政府相关部门同样是无能为力。

　　含光香榭丽都第七次百人维权大会：我们老百姓不要求赔付，只我们要求把房交给我们，经济开发区管委会主任强调，你们这事是合同的经济纠纷，政府没有办法参与，没办法，管不了。紧接着就又去了西安市房管局，市场处主任说，我们可以停办开发商的所有在我们房管局的业务，但把它停了你们业主房子的一切手续都办不了，开发商肯定给你们交不了房了。这是房管局的态度。然后是建委，建委和开发区政府意见是一样的，这是合同纠纷，管不了。

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　　面对如此普遍的期房纠纷，政府相关部门为什么就管不了呢？记者从相关部门调查得知，期房买卖合同上的约定已经制约了消费者的维权行为。

　　西安市消协会副秘书长马世群：他们的合同约定了发生纠纷怎么办？一是仲裁二是诉讼。这个条款应该是具备法律效力，也是解决房产消费纠纷的一个途径，比如法院的判决就是最终的途径。

　　但记者在采访中却发现，大部分业主不愿意采取仲裁或司法程序，这其中的原因又是什么呢？

　　业主：作为购房者来说，主要是购房居住，并不是以追究违约责任为目的，按照合同的违约条款，支付违约金比例很低，好多基本上都是万分之一，或者万分之零点五，再要么时间长的话，你有权利选择退房。而在当前房地产市场，房价是一天比一天高，再去另外投资购房所支付的成本要大得多得多，所以，作为购房户来说，一般不会选择通过诉讼渠道来解决这个问题。再一个，即使通过诉讼渠道来解决，时间也是比较漫长的，一般案件毕竟经过一审、再二审，一般都得半年到一年时间，购房户在这方面耗费不起精力。

　　除了时间、精力?m不起以外，额外的经济负担也是消费者不愿意选择司法途径解决纠纷的原因之一。

　　西安市海普律师事务所副主任：无论是诉讼还是仲裁，还需要有一个前期垫付的问题，对于普通老百姓来说也不是一个小数字，一套房50万，诉讼费大约2万左右，前面的钱没有拿回来，还要再垫付，这部分钱将来最终能不能拿回来，还是个未知数。这也是影响消费者权利受到侵害时不敢断然选择走司法途径维权的因素。

　　漫长、艰辛、无助的维权行动，令期房业主们感到无望，以至许多地方的业主采取过激手段、甚至发展到采取非法行为，通过制造轰动、混乱来解决问题，给政府乃至社会造成巨大的压力。用业主们的话来说，是不良开发商利用现行的期房销售政策把良民逼成刁民。痛定思痛，如今，越来越多的专家、学者、甚至一切官员把这愈演愈烈的矛盾直指现行的商品房预售证策，提出了废除期房，实行现房销售政策。

　　历次取消期房销售制的呼声

　　*2003年10月广东省人大代表朱永平最早向广州国土房管局指出期房销售制度的五大弊端，倡议废除期房销售制度。

　　*2005年7月在《物权法(草案)》土地问题座谈会”上，国土资源部土地利用管理司司长廖永林再次建议应该完全取消期房销售。

　　*2006年，十届全国人大四次会议上，全国人大代表白鹤祥联合33位代表建议修改城市房地产管理法，取消房地产期房销售制度。

　　*2007年国家发改委在《中国证券报》发布了一份报告，建议把目前的期房销售制度改为现房销售制度。

　　这些取消期房销售的建议一经媒体发布，立刻在业界和社会上引起了强烈反响，大家纷纷对期房销售的弊端进行批驳。

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　　大众日报——开发商先期投入不多就可拿到全额房款，自身风险降到最低，最大的风险却转嫁到银行和消费者。

　　经济日报——期房销售还是房价不断上涨的重要原因。开发商无负担，会捂盘惜售，甚至制造虚假售楼信息囤积居奇，从某种意义上来说，成为房价高涨背后那双无形的推手。

　　新京报——期房制度，很大程度上为一些不良开发商敛聚百姓的血汗钱而后卷款而去提供了滋生的土壤，

　　面对一片批驳之声，也有观点表示，取消期房销售等于扼住了房地产商的命脉，这对房地产行业的健康发展极为不利。我们来听听他们的说法。

　　金融业内人士介绍，央行１２１文件规定，开发商自有资本金必须达到３０％，取消预售制度，开发商自有的资金比例至少在６０％以上，一多半开发商资金链有断裂的风险，这势必导致部分正在开发的地产项目成为“烂尾楼”。

　　新民生报——废除预售制度，势必增大开发企业的投资成本，对资金实力小的发商而言，风险也会随之加大。也将导致房地产市场半年到一年的供应短缺，房价因此上涨。取消商品房预售制度是大势所趋，但也是一把“双刃剑”，应择机而行。

　　取消房屋预售的建议，真是一石激起千层浪，有人欢喜有人忧，虽然有反对的声音，但对此，大部分的消费者认为这是一个利好的消息。

　　一又二分之一业主： 就消费者来说，我们肯定希望国家不要搞期房销售，全现房。对老百姓来说也不用替开发商担心烂尾楼、多年之后入住交不了房，还有各种各样质量问题。既然它达到了国家验收标准，这样的问题对老百姓来说就会好得多。

　　一又二分之一业主： 现在现房很少很少，把这个房源搞得很紧张，实际上，他没有卖出去，房价都已经炒得很高了。所以，老百姓买现房买不到，只能买期房。

　　含光香榭丽都业主：如果让我重新选择，我坚决不买期房，我选择买现房，哪怕现房价位高一些，心里踏实。

　　您瞧瞧，这位业主反对期房买卖的态度是多么坚决，看来，是否取消房屋预售的争论还得持续，因为在现房销售制度没有出台以前，房地产期房销售政策还将继续执行。那么期房销售中存在的问题真的就没办法解决了吗？我们先来了解一下期房销售政策的背景。

　　我国的期房销售模式，是上世纪九十年代中期从香港引进的。当时国内房地产企业普遍规模偏小，缺少资金，因此就引进了香港的期房销售模式来促进其发展壮大。十多年过去了，这种销售制度暴露出的弊端越来越突出，为此，香港已普遍开始采用现房销售，而对于期房销售，则设立廉政公署商务调查科予以严格监管，只要开发商存在故意欺诈行为或者把钱用在房地产项目以外的其它项目，商务调查科就可以立即逮捕开发商。

　　当年，内地从香港引进了期房销售模式，但之后并没有引进相应的监管制度，这才导致期房销售问题丛生。那么我们又该如何加强市场监管，规避期房买卖中的风险呢？

　　记者在省建设厅房地产管理处采访时了解到，目前国内一些发达省份，已经在当地期房销售监管方面实施了一些有益的探索。

　　陕西省建设厅房地产开发处处长 张继刚：现在有好多城市专混结构的房子要求封顶才能预售，现在政策越来越明朗了，现房销售这种思路好多城市都在推行、倡议这么做。下一步现房销售，好多企业实力达不到，一些项目就会受到限制，好多条件就会逐渐把那些实力不强、管理不好的小的企业淘汰掉了。

　　除了要求现房销售，一些创新的管理经验，也值得我们借鉴。

　　南京日报——南京推出商品房预售款管理，将开发商在预售阶段取得的房款统一存入一个银行账户，开发商不得随意支取。只能在金融监管部门的审核后，提取用于本项目工程建设等所需的费用支出。

　　中国证券报——中国人民银行提出，要尽早启动、平稳推进房地产预售制度改革，对预售款实施第三方监管制度、实行房屋完工后发放个人房贷的新制度。可借鉴香港经验，由律师事务所、银行等机构负责管理预售款除定金以外的首付款和个人购房贷款，根据工程进度进款的原则。

　　【编后】其实，期房交付屡屡迟到的问题不是不可以解决，关键还得看是否有强硬的措施约束开发商的行为。如果违约成本远远大于不当得利，相信不良开发商一定会望而止步。如此说来，比解决一两例侵权个案更为迫切的是期房销售监管制度的建立。