易宪容称：房价仍然是当前房地产博弈的核心

    当政府的政策对房地产市场的炒作进行某种程度上的限制时，房地产市场所谓的“刚性需求”在一夜之间消失了。这说明了什么？

    可以说，中央的房地产政策出台了这么久，房地产开发商却宁可不卖也不降价，这不仅违背了市场经济的基本原则，而且也是市场经济历史上从来就没有的事情。

    最近，中央政府官员深入不少地方进行了一系列调研，也召开了一系列的经济工作座谈会，希望借此更多了解当前中国经济的实际情况，以便对当前国内外经济形势做出更为正确的判断，对下半年的经济工作做出更好安排。

    也正是在这个时候，房地产市场关于“救市”的各种声音蜂拥而至。如，“房地产企业资金断裂说”、“土地财政减收说”、“断供影响银行安全说”、“房价不能下跌说”……这些声音尽管五花八门，但是万变不离其宗——就是国内房地产市场的价格不能够下跌，否则就会影响中国经济发展，使经济增长出现逆转。

    这些“救市”言论，表面上是从公共利益、国家利益出发，是为了确保房地产市场的发展，但实际上却是出于个人私利。在任何一个市场中，岂有价格只会上涨而不下跌的道理？价格的涨跌本来就十分正常。把一个正常的现象说成是祸害，不是很奇怪吗？

    近几年，当国内房地产市场价格快速飙升时，有不少研究表明：国内房地产市场的价格远远脱离了绝大多数城市居民的支付能力，不少地方房地产市场泡沫涌现，国内房地产价格即将出现调整。

    但是，也有不少人却说，国内房地产市场的价格之所以快速上涨，泡沫之所以大，是由“刚性需求”决定的。房地产市场需求是“刚性”的，而且政府的宏观调整又在约束供给，房地产市场的价格岂能不涨？特别是在２００７年房价在快速飙升的时候，尽管房地产开发商及一些政府官员找到无数个房价上涨的理由，但是，归根到底，房价上涨的一个理由就是“刚性需求”。

    然而，当中共十七大报告把房地产市场定位为民生的市场，当２４号文件和３５９号文件及２００８年温家宝总理的政府工作报告对国内房地产市场的投资行为与消费行为作了一个区分，当政府的政策鼓励居民的住房自住性需求，遏制住房的投资或投机性需求时，国内房地产市场随之就发生翻天覆地的变化了。

    今年以来，尽管国内房地产开发投资增长越来越快，各种渠道流入房地产的资金越来越多，房地产开工及竣工面积越来越大，但住房的销售额却迅速下降。也就是说，当政府的政策对房地产市场的炒作进行某种程度上的限制时，房地产市场所谓的“刚性需求”在一夜之间消失了。这说明了什么？

    其实，在福利性分房向商品化住房转轨的过程中，住房的“需要”是一个无限大的量，再加中国人口基数大，城市与农村二元经济结构，中国的住房“需要”的确很大。但是，请注意，这里所指的是“住房需要”，而不是“住房需求”。所谓的“住房需要”，就是个人有改善其住房居住条件的愿望。如果说，个人的住房不需要用货币支付来获得，中国当然有无限的住房“刚性需要”。但是，在市场经济下，没有货币来支付的“刚性需要”只能是一种美好的愿望。

    而“住房需求”则不同，它是指居民对住房购买的支付能力。因此，“住房需求”是建立在居民可支配收入基础上的。可以说，早些时候房地产市场价格快速飙升，并不是因为居民的住房“刚性需求”，而只是居民住房的“投资需求”。

    大家都知道，“住房需求”是有限的，这是由个人可支配收入的有限性和个人居住消费的有限性决定的。因此，“住房需求”受市场供求关系影响，房地产的价格决定了个人“住房需求”的大小。

    “住房投资需求”则不同了。其主要决定于这个投资市场的风险高低、投资者进入房地产市场成本的高低以及投资者对房地产市场价格的预期。如果房地产投资者认为房地产市场投资风险低甚至零风险，而且可以低成本的利用银行金融杠杆，那么，投资者不仅会大量流入这个市场，而且会预期房地产市场价格会上升。在这种情况下，“房地产投资需求”是无限的。也正是这种投资需求的无限膨胀，快速推高了各地的房价。但是，当房地产投资者发现这个市场风险过高，进入成本上升时，那么也一定会预期房地产市场的价格下降，从而会迅速退出这个市场。

    最近，国内各地房地产市场之所以发生巨变，就是因为投资者预期到房地产市场风险过高，早先已进入市场的投资者要退出，而场外的投资者又不敢进入。可以说，这几年房地产市场的所谓“刚性需求”，其实就是这种“投资需求”。因此，政策刚刚对房地产投资与消费有所界定，房地产市场的问题就暴露出来。

    既然投资需求能够让房地产市场发展与繁荣，能够让中国ＧＤＰ快速增长，能够让各地方财政迅速增长，能够让房地产企业及相关的政府官员大获其利……中央为什么要对之进行调整呢？

    首先，这涉及到现代文明社会的基本观念问题。即如果让房地产市场完全是一个投资者的市场，那么政府就无法确保广大民众的基本居住权。有人说，住房本来就是富人购买的，一般民众的基本居住权只能通过政府的住房保障体系来解决。但是，除了香港与新加坡之外，世界上根本就没有哪个国家居民的基本住房条件是通过政府来解决的。

    如果住房仅是投资市场，那么这个市场的价格就是由房地产投资者的预期来决定，而不是由住房市场的供求关系决定。当投资者都预期房地产价格会快速上涨时，那么就会有更多的投资者涌入，房价也就容易被推高。反之，当投资者预期变坏时，房地产市场价格就会应声下降。这样，不仅房地产市场价格会大起大落，也会影响房地产市场的供求关系，房地产市场的发展与繁荣也就无法持续。而且，房地产市场的巨大震荡也容易引发一个国家的金融危机与经济危机。所以，没有哪一个国家会把房地产市场完全作为一个投资市场的。