经济观察：房地产高成本考验开发商"消化"能力

    “当前以钢材、水泥与混凝土为代表的原材料价格上涨令我们倍感压力，同时，受综合调控政策影响获取资金的成本也大幅提升，而持续低迷的销售状况也一直不能令人乐观，可以说，地产高成本的到来将大大挤压开发商的利润空间，对开发商的‘消化’能力也将是一个巨大考验。”接受记者采访的多数房地产开发商都表达了这种的观点。记者近日在北京、四川、湖南等地采访发现，受银根紧缩、建材价格、人工成本上涨等多重因素影响，一些开发商已经倍感压力，为了应对当前困局，大部分开发商开始选择延长开工周期、延迟开盘等方式加以应对。

    最近几年，原材料价格上涨对各个行业产生很大冲击，房地产业更不例外。安徽淮北海润房地产开发有限公司总经理助理张小近告诉记者：“原材料价格上涨对我们的影响比较大，以往开发一个砖混结构项目施工成本大概在每平方米550元至600元之间，但现在施工成本则提高到了每平方米750元至800元，每平方米上涨了将近200元，同时，人工成本也上涨了30%左右。”

    SOHO中国董事局主席潘石屹在一次网络聊天中曾表示：“房地产行业受原材料价格上涨的压力是最大的。”湖南湘天房地产开发公司总经理骆宪炳也认为，造成房价上涨的刚性因素就是成本上涨。他分析说，土地和建筑原材料上涨推动房地产行业整体成本大幅度上升。首当其冲的是土地价格的上涨，这在全国也是普遍的现象，从2003年以来，长沙的土地价格至少是五倍以上的幅度上涨，相关税费成倍增长，钢筋、水泥等原材料价格也是两倍以上的幅度上涨，此外相关设备价格都有所上涨。

    除了成本的上涨压力，开发商还不得不面对获取资金的成本压力。张小近透露，受宏观调控政策等综合因素影响，目前开发商的资金成本也出现了大幅提高。因为银行放贷政策和利率都出现了较大调整，以
往只要项目主体已经开工就可以顺利从银行获得贷款，但目前即使项目已经封顶也较难从银行获得贷款，为了获取资金，开发商只能选择银行以外的市场渠道融资，而这必然提高开发商获取资金的成本。“以往我们的资金成本大概在8%左右，但目前已经提高到了12%至16%左右，有的开发商甚至高达20%。”他补充说。

    事实上，开发商原本有着较丰厚的利润空间，也有足够利润空间来消化上述成本增量，但这是建立在销售量的基础上，如果销售量大幅度萎缩，则开发企业的消化能力必将受到限制。

    张小近就表示，在销售火爆的情况下，开发商完全有能力消化上涨的成本压力，无非就是降低开发商的利润空间，但目前很多消费者选择持币观望，这使得很多项目资金难以盘活，这对开发商“消化”能力提出了较高要求。

    开发商的这种说法记者从多家证券公司房地产分析师处得到了佐证。齐鲁证券房地产行业分析师涂力磊说，成本上涨对房地产开发商的影响比较大。目前开工的项目业绩会体现在2009年和2010年的年报中，可以肯定的是毛利润和净利润水平都会出现下降，其中，毛利润水平会从以往的百分之四五十下降到百分之三四十左右，而净利润水平则会下降到20%左右。如果开发商中间成本控制得不好，利润水平则会下降得更多。

    涂力磊告诉记者，在市场火爆的情况下，开发商可以很好地将成本压力转移到下游，但目前看来转移根本实现不了。为了应对当前的局面，多数房地产开发商选择了延长开工周期的办法来加以应对，一方面开发商在想尽一切办法加大销售力度，同时也在想办法放缓开工周期，因为建材价格等不会一味地呈现上涨的态势，可能挺过今年状况就会出现缓解，市场状况如果出现好转，则会有利于开发商压缩成本。

    接受记者采访的专家则建议，开发商要加强对市场未来走势的预判能力，可以考虑与施工单位等建立长期的合约及战略合作，使建筑成本相对稳定而不是让其随市场大幅波动，同时要想尽一切办法加强企业的内部成本控制。