中国房地产发展新格局西安高峰论坛把脉楼市

　　9月20日，中国房地产发展新格局西安高峰论坛在西安举行，为正在冲刺“金九银十”的西安房地产市场注入了更多的生机。

　　此次论坛上，建设部的专家领导、全国知名地产专家、西安市政府的领导、行业主管部门官员及关注西安房地产发展的业界专家等均发表了自己的观点，为中国房地产市场把脉的同时，从市场发展格局、营销的模式以及房价等敏感问题进行了分析，为西安楼市的发展支招。

　　市场迷局：保持平稳发展成主调

　　西安市房屋管理局局长延锡铭表示，西安市房地产业的发展是平稳的、是正常的。从2007年往前算的前五年发展是高速的，每年供应量涨幅在20%—25%，房价涨幅控制到8%以内，2007年稍微高一点，整个市场发展没有出现大起大落，没有出现房地产的泡沫，没有滞销。当前受方方面面的影响，市场在短期内出现一些调整，这是正常的。未来市场的发展，关键看市场有没有需求和供应。而西安楼市既有供应又有需求，从2008年“十一五”期间，西安房地产供应量仍然要保持在过去的发展水平上，每年供应量要到上升25%左右；从住房需求方面，即大众需求。据统计，在“十一五”期间后面这五年内，西安市场的增量房要达到五千万左右。从需求和供应的上看，市场的发展前景是美好的。

　　省建设厅副厅长张阳也认为，住房问题作为民生问题里永恒的主题，从今年陕西省，尤其是西安市的房地产市场得到了一个长足的发展。虽然当前的房地产市场出现了一些问题，但这是正常的，一个行业在发展的过程中，应该是波浪式前进，螺旋式上升，如果它是一条直线的话它肯定是不正常的。所以房地产的发展前景还是非常光明的。

　　企业迷局：精细运营模式是主流

　　购房者的观望、5·12大地震的影响和国家相关调控政策的实施，导致市场交易量的下降，为开发企业的发展提出了新的问题。此次高峰论坛中，关于企业如何在新的市场环境下得到发展，很多专家给出了答案。

　　厚土机构董事局主席林少洲对当前环境下房地产企业的发展进行了分析认为，当前地产行业粗放式经济模式受到挑战，大部分企业还是靠资源的增长，通过自己的附加值的能力带来回报，总体来说，未来获取利润难度越来越大，经济模式必然会走向内含式增长，高成本、高通胀，低利润，水涨船高的大流式已经过去了，可能地产业将长期进入买方市场的环境，开发企业必须要适应大的环境。精细化专业化的运营模式将会成为未来的基本主流。

　　而在经过5·12汶川大地震之后，开发商如何做好产品，西部建筑抗震勘察设计研究院院长张耀给出了建议，开发商在提高房屋安全性的同时，也可以把隔震和消震减震作为一个工程的代价，面对着咱们日益涌进的客户群体，一味追求低价格的想法也应该抛弃，转而向优质优价的方向发展，才是房地产发展的趋势。

　　在产品营销上，过多的采取促销方式是不是合适呢？企业如何做好营销？家春秋置业投资顾问公司董事长黄岚认为，过去产品价值一直停留在户型、建筑立面、园林旧等营销方式。而新环境下的营销之道，则要通过产品价值、客户价值和品牌价值，通过绿色、环保、科技等手段进行。在当前的形势下不要进行强迫式营销，应该做精准营销，把客户确认好，进行有效的服务。

　　价格迷局：把握机会购买正其时

　　房价永远是购房者关注的焦点。在今年市场中，正是由于全国一些一线城市的大幅降价使更多城市产生了观望潮。在西安，购房者也期待着房价的下调。价格到底能不能降下来呢？

　　陕西省社科院学术委员会副主任张宝通认为，这次宏观调控完了以后房价肯定要涨。西安和深圳不一样，深圳的需求是投资性需求。西安是消费性需求，是刚性需求，所以西安房地产没有出现大跌。目前想让房产大幅下降，降幅像深圳的房市那样是不可能的。

　　西部建筑抗震勘察设计研究院院长张耀从开发成本的角度进行了分析，按照现在西安市120—125万的土地占用费，和1500—1800元/每平米的土地造价，还有3—5的容积率，再加上房地产的开发利息，大概8%。目前高层的建安成本应该在3000多，当然还有一些税费，所以对于西安市目前来讲房地产4000多的价格证明利润空间不大。因此，目前房地产的利润空间不是非常大，应该稳中有升。购房者不要过多关注价格，因为价格是因素，更要注重房屋的品质。

　　在谈到购买时机上，西安建筑科技大学投资与房地产研究所所长刘晓君也认为，现在的房地产市场，开发商也打出一些打折的优惠政策，所以对自住型的购买第一套房子的消费者来讲绝对是一个很好的应该把握的投资机会。