直播：西安万人购房团首届团员大会

出席西安万人购房团首届团员大会重要嘉宾

　　编者按：11月16日，西安万人购房团首届团员大会在高新管委会办公大楼---创业广场4楼多功能厅圆满闭幕，西安万人购房团发起人李连源；中国著名时政经济评论家、西安万人购房团顾问、新浪评房团专家魏雅华；易居中国陕西易居不动产投资顾问公司常务副总肖遥；金融专家--上海浦东发展银行西安分行个人信贷部总经理李景生等专家与数百名团员参加活动并做了精彩的主题演讲和发言。大家就西安房价将涨还是跌？西安房价还会降多少？我们万人购房团以后怎么应对？我们该观望还是下手操底？团购楼盘最终的能拿多大优惠？等诸多问题进行了探讨。会议由新浪陕西房产主编、三秦房产网总经理付士山先生主持。

    新浪陕西房产网、三秦房产网对活动进行了全程直播，以下为直播内容－－

　　付士山（主持）：万人购房团各位团员们，各位领导嘉宾们，还有各位专家，大家下午好！西安万人购房团首届团员大会现在正式开始。我首先把咱们万人购房团这次下午的活动简单给大家讲一下，这次活动是由我们西安万人购房团来主办，由新浪陕西房产网和三秦房产联合承办，今天下午的主持由我主持，我是新浪房产的主编付士山.

    大会的第一项由我们西安万人购房团的发起人李连源团长来给大家致词，请李团长主要盘点一下万人购房团这两个月的发展历程。

    有请李连源团长上台。

西安万人购房团发起人李连源讲话

　　李连源：尊敬的各位专家，学者，敬爱的团员们大家下午好！

    今年是国家宏观调控房产市场政策得到细化和落实的一年，由于512汶川大地震楼市受到振荡，下半年由次贷危机引发的国际金融危机影响到过国内的市场，以及市场上种种不利因素，所有因素的叠加使房地产市场受到了严重的重挫，出现了价跌的态势，这种态势在沿海城市表现尤甚。这是市场对房价非理性暴涨的强烈报复，完全符合市场规律。虽然西安楼市一向比较稳健，但在去年依然出现了不切合实际的猛涨情况，所以这次楼市危机中西安也在所难逃就顺理成章了，今天我将围绕着我们发起的初衷和市场的契机，还有在团购的过程中遇到的问题，以及思考这三个方面给大家肤浅地谈一谈我个人的一些看法。

    第一个，发起的初衷，在一切是开发商说了算的去年，广大购房者根本不能与之平等对话，一直处于弱势地位和不平等的地位，没有谈判砝码，任由霸王条款欺凌，而房价正成了开发商的自编自导的独角戏，任由随意的抬升，完全背离了市场价值，也背离了人民群众完全能接受的能力，没有只涨不跌的楼市，十年等来房地产下滑，房价下跌使广大购房者等来了期盼已久的买房时机。在深圳，万人购房团在邹涛的呼吁下，广大购房者一呼百应，报名者目前已超过3万。在济南、青岛、武汉、北京、南京等地万人购房团也已成立。万人购房团正开展的如火如荼，火遍大江南北。在西安，房价虽然和沿海城市相比还不是太高，但是我们当地房价与我们当地的经济发展相比，与广大百姓的实际收入相比，依然是许多普通百姓无法承受，一些开发商根本不顾广大人民群众的利益，他们以次充好，将城中村的小产权房当作商品房来卖，将经济适用性住房当做商品房来卖，将普遍的住宅卖到了豪华住宅的价格，整个楼市根本没有老百姓的一席之地，整个楼市也成了贵族的晚宴。“昔日王榭堂前燕，能入寻常百姓家。”使居者有其屋的美好愿望成了不折不扣的空想，李白老先生如果在世，他一定会感叹到房价难，难于上青天。

    作为消费者，这些问题在单边楼市中根本得不到开发商的重视，他们也绝对不会重视，在利益之上的原则下他们追求的只是利益，所以只有组建具有一定规模的购房团，才能与开发商抗衡，才能引起足够的重视，才能与之平等对话，从而达到购买一套价格相对低廉，经济能力能够承受，性价比稍微高一点的房子。可以肯定的讲，在楼市低迷的时候，万人购房团是开发商不可或缺的救命稻草，谁抓住了万人购房团，谁的生存机率就会加大，这一点毋庸置疑。结合自己14年从事于房地产相关的工作经历以及对本地市场的一个熟悉，还有社会各方面专家学者以及律师的把关，我们与新浪陕西房产网联合组织了西安万人购房团，并提出了团结力量大，实惠大家拿的口号。提出本土化，专业化、纯工艺的操作方向，与其走出一条符合西安地区实际情况的新团购之路，从而达到多赢的局面，这就是我们的初衷。

    第二点，我们成立万人购房团的契机。在这样的背景下我们成立万人购房团应该说是恰到好处，市场低迷，房价下滑，是我们充分把握和应用的最好时机。我们在发起这个活动的伊始，并不是把开发商作为对立的一面来对待，而且在团结所有购房者的同时，也在团结开发商，我们希望开发商对眼下的局势有一个清醒的认识，对现阶段万人购房团能够客观的对待，并予以配合和支持，能够真诚地把他们施工中浪费的一部分，在广告营销中投入的一部分，以及预折算揭看视合理实际不合理的一部分，在以万人购房团的形式返还给购房者，让大家从开发商这一块儿拿到实惠，这是第一点。

    第二点就是在今年的9月初，西安市人民政府出台了《关于恢复的房地产业发展的若干意见》，我们把它称作是防腐新政，这个新政规定从2008年的9月4日到2009年12月31日，凡是购买90平方米的商品房和144平方米以下的二手房，政府将给予购房者1.5%契税补贴，购买144平方米以下的住房就是新房子，和90平方米以上的房子补贴的力度是1%。购买144米以上的商品房和二手房，这个政府补贴是0.5%。这就是说在这个时候，现有的时候，在房价上我们能得到一部分实惠外，地方政府在财政上也给于一定的补贴。值得惊喜的是，为了减轻个人住房交易的税收负担，这是居民首次购买普通住房，财政部和国家税务局10月22日联合又发布了《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》，也就是房地产交易的一项两点的政策。一项是指从11月1日起，对个人首次购买90平方米以下的普通住房，契税统一按照1%来征收，原来是1.5%，在这个地方享受了0.5的优惠。两点是指个人销售或者购买住房暂免征收印花税，个人销售住房暂免征收土地的增值税，这样以来，近期买房，我们不光在房价上能得到一定的优惠，在地方政策上也得到一定补贴，国家方面也能给予一定的补贴。

    综合上述，房地产买方势依然形成，房价已经走近、走向、贴近购房人能够承受的价格的区域。市场发出了买进信号，市场奇迹就此出现。

    第三个问题也是我们在团购中遇到的问题和思考。西安万人购房团看房活动开展得如火如荼，许多刚性需求的愿望十分强烈，为此我们在循环看房的同时也开通了团购专场。首场成都两个大盘我们当天成交的单数是35单，充分彰显了万人购房团的优势。许多买到第一市场价格房子的团员向我们表示了由衷的感谢，同时也鼓舞了我们将团购做好做大的信心。团员们购买需求十分强烈，而成交的结果与实际需求的差距却越来越远，这不得不引起我们的高度重视，经观察发现，团购过程中制约交易发展的一些问题几乎都出现在开发商那边。开发商那边具体有三个问题。

    第一个问题是地方政府的态度不明晰，使开发商心存幻想。西安市政府的仿古新政刚才我们讲了是9月份出台的，到现在也没有得到实施和落实，我们购房团的全体团员大多数都为工薪阶层，而且买房子大多数都是自住的需求。按照西安新政，购买90平方米一下的住房，应该按照总价款的1.5%给予补贴，也就是我们按照30万来计算，如果买一套这样的房子，政府这一块儿的补贴应该是4500元，这笔费用对大家来说是不菲的，是值得期待的。政策之后，使这部分人逐渐的购房的需求转化为观望，以至于现在的等待。同样政府的这种态度也助长了开发商的幻想成分，使即将分崩离析的开发商自发的价格同盟与市场的需求形成了对抗态势，西安万人购房团成立的时间是市场最敏感的时间，也是国家与地方政府最关注的时间。9月以来，国家连续三次降低了贷款利息，以其激起人民的购房欲望，但却被一些开发商误视楼市即将转暖的信号，他们不顾我们购房已经看了房并且进行了议价事实，单方面背地抬升了房价。表面上看，购房者得到了很大的折扣，实际上并没有得到多少。这种不诚信的行为严重伤害了广大消费者的利益，给万人购房团的团购活动带来了负面影响，我们断然不能接受，广大购房者更是不能接受。

    第二点，开发商习惯性的暴力思维和习惯没有改变，房地产业的暴力是有目共睹的，尤其是经历了去年房价猛涨带来的更刺激利润的开发商，在楼市萎靡的时候，如果让他签一个合理的议论空间，他是很难接受的，这点在我们团购中表现得非常突出。每当我们提出在现行优惠政策上再现行优惠的时候，开发商就将所谓的房价成本和盘抛出。这里要提醒大家一下，平时我们要让他们公布房价成本，是根本不可能的，这个时候他又和盘抛出了，什么成本如此，利润很小，已经亏损等说法层出不穷，真像从他身上割了肉一样的难受。其实真正难受的时候还没有来到，小及剜肉，大病瘫痪，忍不了一时之痛，一命呜呼。多数开发商目前的心理防线还没有崩溃，但是为时不远，眼下一些靠借贷搞开发的开发商，面对楼市的寒冬，在产品无人问津的情况下，在贷款到期长坏的压力下，如果不命丧黄泉或者是心力憔悴，那他只能是中坚强。

    第三点，开发商有将极高的房价转嫁消费者的嫌疑。去年，房地产市场买房子就好比买白菜，这种情景让一些尝到了暴力的开发商，不顾自身实力盲目的去开地，草率开工，加上过去粗放型经营，导致了楼市的成本提高。开发商由于自身错误导致开发商的提高，不应该由购房人买单。房地产开发过程是一个投资与投机行为并存的行为，一种投资行为的成败与投资人的投资眼光有很大的关系，如果投资出现错误，便有可能血本无归。投资错误是由市场因素，自身因素，当然还有其他的因素，表现在今年，市场因素是由卖方转向了买方的市场，自身因素除了刚才前面的提的两点以外，还有一点是粗放式的经营造成了多数开发商的成本提高，继而表现在房价上，就是表现在房价虚高的现象，开发商应该自尝恶果而不应该涨价。

    西安楼市寒流以袭，进入冬季无可置疑，往年的金九银十一日不复，楼市的冰冷正在昭示理性的回归，冬季是漫长的，是开发商自我总结，养精蓄锐蓄势待发的时机，从某种程度上讲，冬季的长短，掌握在开发商自己手中，这个季节谁顺应了市场，顺应了民心，谁就可能绕过冬天走进春天。从万科在全国率先降价的举动，这个实际效果来看，智者先知先觉，还有后知后觉不知不觉的终会被淘汰。万人购房团是新生事物，之前没有成功的范例可参考，全凭我们的热情，以及工作的积累去做，操作中难免有这样那样的疏漏，所有小的疏漏在一起就成了大的错误，这些错误会给多少操作带来反作用力，这点我们不应该回避。同时借今天的场合向大家表示歉意，我们没有做到的地方还请大家多多谅解。

    两个月来，我们饱受置疑，我们蹒跚而来，我们抱着感恩的心，认认真真踏踏实实履行我们的诺言，成绩虽然很小，但却让我们开拓了视野，积累了经验，结交了在座的各位朋友，认清了江湖的险恶，可以告诉大家的是，我们所做的一切都问心无愧。今天的交流是充分听取专家学者意见建议充分倾听广大团员的心声，总结前一段工作的时候，也是我们发扬民主群策群力为下一步工作确定方向的时候，毫无疑问的讲，我们下一步的工作将会更明确方向，我们的步伐也将更稳健，我们有6000多人的资源优势，有自主成功的范围，我们的队伍不断在扩大，我们的存在有目共睹，我们有决心、有能力将这个亏汇聚一万人住房需求的事情做好，留着需求在，不怕没房住，让我们共同期待居者有其屋这一美好的愿望使显得那一天，谢谢大家！

新浪陕西房产主编、三秦房产网总经理付士山先生主持

　　付士山：让我们给李团长热情洋溢的演讲再给一次掌声。

    我作为活动的组织者和参与者，在这两个月当中也亲眼目睹了李团长为这次活动所付出的心血。我们城南城北48个团看房每一次他都亲自带团，而且中间有将近半个月的时间一直在生病，带着药而且带着自己的麦克风，每一次都出现在我们购房团的最前沿，我的确非常感动。毕竟这是一个公益的事业，包括新浪，包括李团长在内中间没有从开发商手里，或者从消费者手里收获一分钱，我为他这样的精神所感动，我们非常深刻的记得他为大家所做的一切。

    下面我把我们购房团两个月的工作给大家简单做一个汇报。

    万人购房团这个其实在西安来说不是一个新鲜的事情，从深圳购房团开始全国包括北京、上海、济南、石家庄很多地方都纷纷发起了购房团的活动，西安这个活动也是刚刚开始。西安的房价虽然不是很高，不像沿海一样奇高无比，但是也超出了消费者一般普通人的消费能力，我们一直想在市场过高的房价和消费者的低承受能力之间寻找一个平衡点，我们借鉴其他万人购房团的经验，找到了西安万人购房团的平衡点，后来的事实也说明，万人购房团这个点找得比较准的，也是迎和了许多消费者的心声，两个月我们的购房团人数扩大到五六千就是一个最好的证明。从第一次现场报名——9月19号的房展会从现场报名开始一直到后面的QG群，包括后面网上报名到现在几千人的团队，的确是反应了大家住房方面一个迫切的需求，但是目前的房价对于西安的老百姓来说还是高。今天在场跟大家有一个市场调查问卷，我希望每个人都把这个问卷认真的填一下，我们也是想跟大家用这种方面进行交流。

    我们的购房团倡议书从9月16号发表以来，19号我们在房展会的现场进行现场报名，现场报名将近1千人，到10月9号，我们为了在看房过程中给大家有一个指导意见，对这个市场，对各个楼盘有一个更科学更加合理的认识，我们成立了专家评房团---西安万人购房团专家顾问团，另外一个名字叫新浪评房团。这个包括在座的肖总，魏老师，都是我们新浪评房团的专家成员。从专家评房团成立以后，我们从10月12号开始看城南的十二个盘子，到19号看城东的八个盘子，25号、26号看高新、长安、曲江、城西，四个区域的20多个楼盘，到11月2号我们看城北的八个盘子，截至到11月1号我们一共看了城东、城西东西南北四个方向的48个楼盘，这48个楼盘基本上从高中低几个档次都分别照顾到各个消费者层面。从10月29号开始，我们做第一次的现场团购，到11月2号我们做了恒达名都的两个盘的团购，到11月2号的下午做金泰假日花城的团购，到11月8号我们做城西惠馨名仕公馆的团购，到11月15号也就是昨天上午做的中新?哄卑氲旱南殖⊥殴海?昨天下午我们还做金源皇家园林的团购。

    这两个月以来活动中，我们也确实体会到做这个活动的艰难和不易，我们在这里面也是感慨良多，组织这个活动确实不容易，这么多人集中在一块儿，很多人的意见不同一，包括每一次看房的时候都提供车辆，纯净水。到后来我们每一次团购活动的时候要通过电话、通过QQ、通过短信，各种各样的方式，包括今天下午我们自己的团员大会，我们也是费了老大的劲才集中到这里，中间可能由于人多，可能大家各自都有各自的事情，但是买房也是大家很重要的一个事情，是人生的一件大事。我们这两个月以来，也是为了完成大家这样一个心愿，让大家买到一个性价比最好的房子，为了达到这个目的，我们李老师，包括我们新浪房产的20位员工，两个多月来也是一直没有休息，加班加点，这些有机会大家可能也上我们的论坛，网站包括上我们的QQ群看看，几乎每天晚上我们都安排人值班，我们的员工确实为了这次活动付出了不少的心血和努力，让我这里也顺便对他们说一声感谢！

    截止到今天正好是两个多月，这两个月取得什么样的成绩呢？一个是我们有一些成交，这个量我大概算了一下，主要的包括兰乔圣菲，恒大、中新?哄薄⒔鹪椿始以傲终饧父鲋氐愕呐套樱?但总数非常有限，我算了一下大约70套左右（有些数据目前在统计），按照我们今天的安排，我们今天把团购的最后有48个盘，全部的优惠政策给大家集中公布，我们后边可能不再组织大规模的看房，大规模的团购活动，今天我们把优惠凭证发给大家，大家可以自己到这个盘去拿优惠凭证，享受开发商承诺过的优惠政策。

    这两个月以来70套的成交量确实是我们没有预想到的，跟我们原先的初衷相差甚远，中间到底出了什么样的问题？我们的团购活动中间还有哪些失误或者哪些没有被我们预料到？有什么样的办法？这其实是我们这次团员大会最主要的一个目的，我们这次邀请了专家和大家过来，也是为了集中大家的智慧把我们的团购活动做到更好，这里面我介绍一下今天我们邀请到这个会的专家学者。

    首先我介绍一下中国著名时政经济学问家，西安万人购房团顾问，新浪评房团专家魏雅华魏老师。第二个是新浪评房团专家，陕西易居不动产投资顾问有限公司常务副总经理肖遥先生。第三位是金融专家，上海浦东发展银行西安分行个人信贷处主任李景生主任，因为我们作为普通的消费者可能对目前市场风云突变的市场难以把握，我们今天专门邀请三位专家到场，就对市场的把握和深入见解跟大家做一个深刻的交流，把他们对市场的认识给大家做一个分享。

    首先，我们邀请中国著名时政评论家魏雅华魏老师。

中国著名时政经济评论家、西安万人购房团顾问、新浪评房团专家魏雅华发表西安楼市走向专题演讲

　　魏雅华：很高兴今天在这里和大家见面，我想先跟大家认识一下，也许很多人认识我，因为我曾经在陕西电视台做过三年的经济资讯评论，在陕西二套。后来我又在西安电视台《西安零距离》担任过新闻评论员，所以我想可能大家对我不太陌生。我在这儿需要说明的一件事是，作为经济学家来讲，在这些人当中，他们有相当一批人是代表房地产商的利益，还有一部分人是代表官方利益的，比如说具有官方背景的学者，而我在这里首先要声明的是，我是完全彻底代表消费者的利益。我不是一个中立的人，我跟房地产商是冤家对头，我跟政府机关，有官方背景的经济学家保持一定的距离，而我是毫无选择的，从我开始做房地产评论的第一天起我就代表的是消费者的利益。

    在我从事专业经济评论这十年当中，我从来没有转移过自己的立场，在我的博客里有一句代表我自己的格言，这句格言就是我的舌头是用来讲真话的。我绝不会在这里讲假话，我也绝不会为了某种利益硬说一些不该说的话，或者是为了房地产商给我的利益我替他们说话，我只讲真话，只讲真实的市场，和维护社会正义和社会公平的话。

    在这里我想一件事情，你们就可以知道我的立场在那里，我之所以要说明这一点，就是让大家了解我，并且在我的讲话过程中我希望跟大家互动，大家都可以举手要求发言，也可以递条子，也可以打断的话，也可以请我回答你们要求让我回答的问题，我们谈的比较自由一些。前不久我在我的博客上大家可以去看看我的博客，你可以用我的名字魏雅华三个字，在网上搜索一下，你们可以看看你们搜索到的是什么，关于我的网页有3700多，关于我的新闻有1750多条，你可以看一看魏雅华是不是从始到终一直在为消费者讲话。我曾经在我的博客上写过一篇文章，这篇文章叫《公开房价成本拔掉谁的内裤》，这个文章发表以后，引起了凤凰卫视的重视，凤凰卫视就直接找到我，因为我在网上留的我的邮箱地址，他们通过新浪房地产的北京频道找到我的电话，把我请到北京，请到凤凰卫视台做了一期节目，就是《一虎一席谈》，在这期节目上面，完全对立的两个阵容，一个就是以任志强为代表的房地产商业方，另外一方面是易宪容，我还有于凌罡我们三个人组成的另一方，是完全和房地产商对着干的。我上到台上第一句话什么都没说，我就先指任志强说，我说任志强你这个人太霸道，刚才于凌罡做了一番很精彩的讲话，可是你竟然能打断他无数次，使他连一句完整的话都不能说，我希望在我讲话的时候你不要打断我。当时胡一虎说，魏老师你讲，他如果打断你我把他的线给掐了。可能很多人看了那一次《一虎一席谈》，谈争论得非常激烈，就是以房地产内部的腐败，房地产商内部的相互勾结，房地产商在里面如何的暴利讲的。

    我再说一件事情，《中国十大暴利行业》这篇文章，很多人可能不知道，但是都知道这个东西，这个东西我曾经五年连续做了五版，这发生了很大的影响，这个影响大到什么程度？每年开两会的时候，全国政协和全国人大开在两会的时候，都会提到十大暴利行业，而这十大暴利之首就是房地产。并且每一届的十大暴利行业我都把房地产排在第一位，在这个暴利集团里面所产生的富翁是中国最大的一个集团，在中国百万富翁集团里面有多半人涉及房地产。我们再看看中国的大贪官，一个一个都是从房地产勾结弄钱的，中国最大贿赂是从哪儿来的？市委书记从房地产商手里拿到的一次行贿就8000万，他拿到这块地就赚了一亿九，把八千万给了副市长。我在这儿说的意思是，我一直在尖锐的做这个事情，就是在揭露他们的黑幕，让中国的房价降下来。

    中国的房价太离谱了，离谱得太不像样了，由我计算的指数，这个指数就叫住房痛苦指数。

    这个指数是我在06年创设的，创设之后很快得到了学术界的认同，并且被收录在1907年收入了《汉语新词典》，作为一条新词汇收入进去了，并且在这个事情公布之后，国家发改委专门就此事采访了我，问我这个房地产痛苦指数到底是怎么回事。这儿我再说一下西安的住房痛苦指数，住房痛苦指数是怎么计算的？是以你的收入和当地的房价，先是你房价除以你的月收入就等于住房痛苦指数，这个指数在什么位置是合适的？国际公认的标准是1，就是当它在1的时候是合理的，如果低于1的时候就表示你现在享受的是幸福指数，当它高于1的时候就是痛苦指数，西安的住房痛苦指数是多少呢？是3.87——我计算的最新的结果，这个计算的结果是2007年的12月计算的。所采用的数字全部是国家发改委公布的官方数字，这个3.87亿是什么意思？就是我们的西安人要用将近四个月的收入只能买到一平方米的房子，如果我们要用我们的工资收入去买房子，那么我们得不吃不喝11年才能买到一套90平方米的房子。我们为什么要计算这个呢？计算这个的意义在什么地方？我们就要告诉大家，现在的房价合理不合理，市场是不承认成本价，成本价对市场没有意义，有意义的是购买力，购买力能不能支持房价，如果能够支持那么这个市场就稳定了，如果不能支持，市场就会毁掉了。

    现在我想谈一个最关键的问题，这个问题我想在座的各位可能都有兴趣，包括房地产商他们也有兴趣，而且如果他们知道了这个结果，他们会发生很大的变化。而且我讲这个话也可以让我们所有今天到这儿来的人都知道我们下一步该怎么办？并且我用这个问题也回答了刚才付总提的那个问题，付总说我们的成交不理想，究竟问题在那里？我告诉你，别着急，沉住气形势对我们有利，时间对我们有利，如果今天要说，房地产商跟我在这儿扛，咱们试试看，看谁能扛得过谁，最后死的一定是你。我们股市上去年有一句话叫“死了都不卖”，今年有句话叫“谁不卖谁就死”，这句话同样适用于房地产市场。去年你说我死我就不卖，今年你不卖试试看，到明年试试看。我现在回答一个问题，明年的房价会是什么形势？2009年的房价会怎么走？我想这个问题是最重要的一个问题，今天你弄清了这个问题你今天没白来开这个会，今天这个问题，我相信我的回答最准确的。

    新浪陕西房产做了两次年会，第一次年会讨论的是2007年的房价会怎么走？当时在会场分成两派，那边坐了三个人，这边坐了三个人，会议刚刚开始辩论，在我们支持房价下跌的这一方就有一个人叛变了，于是这边是两个人，那边是四个人了。今年年初讨论08年的房价的时候，我们还是四个人，那边也是四个人，但是三个人叛变，跑到那边去了，于是支持房价下跌的就剩我一个人了。到2008年再讨论2009年的时候，我想恐怕都跑到我这边来了，没有人能够敢于这样妄言说09年的房价会涨。

    为什么呢？首先是由于美国次贷危机，实际上这个危机不是从去年开始的，是从前年11月就开始的，06年年终我就在博客上发表文章，预告美国的房价要下跌，就告诉大家美国的房地产要出问题，很多人没有人相信，一辩论，他们都说美国的房地产肯定继续涨。去年年终夏秋之季，美国的房地产次贷危机爆发，当时我告诉大家，房地产的大灾大难又来了，可是谁也没有想到今年会发展到如此严重的程度，严重到次贷危机演化成一场金融危机，再从金融危机演化到经济危机。这不仅使强劲美国的经济在克林顿时代连续上涨十年，当克林顿下台的以后，美国的经济发生了危机，这时候小布什发动了一场海湾战争挽救了美国的经济，美国的经济重新又强了，但是在他下台的时候，美国的经济危机大规模的爆发了，这场危机的爆发使得美国的经济倒退，雷曼兄弟银行那是百年大行，美国第五大银行垮台了，完蛋了。紧接着就爆发到了欧洲，很多国家跟着往下倒，一批接一批往下倒，谁都没有遇见到世界经济如此脆弱，世界经济从3%的角度，明年预计会跌到1%以下。而中国经济也出了问题，问题出的也不小。去年中国经济增长率11.9%，实际上是12%，今年到了9%，跌破了10，进入了9的时代。明年是多少呢？明年预计我们希望它能够不低于8%，尽管中国的形势很好，远远不同于其他国家，但是有可能会跌到8%，那跌到8%意味着什么呢？每下跌一个点就会增加800万的失业人口，你可以算一算，这四个点3千多万甚至4千万的失业人口，数以十万的中小企业在倒闭，房地产商怎么就看不清这个形势呢？

    我这里再说一点，我在我的博客说写过这样一段话：我说你们可以不听王石怎么讲，你们也可以不听潘石屹怎么讲，你们会听任志强怎么讲吗？任志强是中国的房地产商的死对头，他去年年底还在讲，中国的房地产市场会再涨20年，一帮的官方经济学家跟着他起哄，说是中国房地产市场要涨20年。可是才到了今年，20年开没开头呢，他已经承认房地产进入严寒的冬天，已经到了什么程度？我可以再说一个数字，对国家发改委最近公布了一个数字，这个数字对房地产来说性命攸关，什么数字呢？就是房地产的控制率，国家发改委公布了11月的房地产控制率达到了1.3亿平方米，这个数字我要说一句，显然是一个缩水的数字，这个数字肯定比这个大很多，我们姑且认为3亿平方米，前几年多少呢？前几年是9000万平方米。对于这个数字，任志强是怎么评论的？任志强说这个话的时候他那个张狂劲已经不见了，他讲这个话的时候我看着他的表情，他忧心忡忡的，他说你们可能不知道，2009年、2010年，1.3亿平方米会变成1.5亿平方米，会变成2亿平方米，甚至3亿平方米，房地产的空置率就是如此的高涨，我想问问房地产商你硬得起来吗？你的房子卖不出去硬得起来吗？你要跟我扛，咱们就扛扛看，我现在没住在马路上，我现在有房子住，无非不换新房子而已对不对。我在这里已经住了很多年了，我再等一两年没什么问题，我要急了租一套房子，你等得起吗？你在银行借的钱到期了你不还能行吗，你不还银行就会告你，法院就会查封你的财产，就会让你去坐牢，你扛得过我吗？而且这个时期会有多长，这一轮房地产价格下跌的趋势会有多长？我可以做一个简单的预告，这一轮房地产的下跌，我们乐观的说两到三年，如果不乐观的估计四年到五年，我这个是凭什么估计的呢？一个经济的趋势不是那么容易的，不是那么简单的，那它是以正?I的趋势，不是脉冲波，也不是梯形波，你要知道一旦形成一个危机绝不是短暂能过的去的，美国次贷爆发危机到现在已经两年了，现在似乎没有好转的迹象，而今年发生的情况是崩溃了，它一旦形成一个危机，它需要有两到三年四年的恢复过程，这个过程是缓慢的渐进的，没有那么快。中国房地产商涨了多少年？涨了10年，股市上有一句话叫站起来有多高，躺下就有多长。房地产市场也是符合这个规律的，它涨了有多少，下跌的周期就会有多长，当然两者不会完全相同，但差不了很多。所以你只管可以放心，房地产市场不可能很快起来。房地产市场下跌现在才是刚刚开始，而且西安的房地产市场与全国相比它是滞后的，总是比全国的市场要慢半拍甚至慢一拍，那你现在涨吧，没什么了不起，咱们就看看谁扛得过谁。弄清这一点，既可以让房地产商让他们知道后边等待他们的是什么，也可以让他们知道我们的信心是多少。

    对于万人购房团我这里想简单的说几句，我很理解李连源先生和付士山先生，我可以负责任的说一句话，我是一个完全独立的人，他们的确不但没有收任何人的一分钱而是自己贴钱，贴时间、贴精力办这个事情，这一点我可以很负责任的说这句话。昨天晚上陕西电视台播出的万人购房团的《今日点击》，我曾经在《今日点击》栏目工作过，《今日点击》刚刚开办的时候我就是嘉宾主持，做过多期节目，我对今日点击很了解，实际上他们并不了解房地产市场的走向，他们并不完全懂房地产到底是怎么回事。昨天我也在电视出现了，我只有大概两分钟的时间，没讲几句话，也不能讲很深，在这里可以多讲一点。

    万人购房团有网友说，如果说万人购房团它们没有牟利性的动机，那他们吃什么？他们喝什么？他们干什么？我现在可以非常负责任的说，我们现在万人购房团谁交过一分钱，没有向大家收过一分钱，会不会在房地产商那儿收，绝不可能。现在实际上万人购房团与房地产商之间的关系是很紧张的，付士山先生我很敬佩他，为我们大家做的确是一件公益的事情，而且这件事情是有成本的，是花了很多的钱的，来给大家提供无偿的服务，我想大家应该理解这一点。我这样让我想起一件事情，我们大家都知道，曾经感动过中国的丛飞，丛飞是深圳的歌手，当有人告诉广州一位受他资助的大学生，这个大学生已经毕业已经就业了，有人跟他说丛飞现在病危，你能不能到医院去看看他，他曾经那么多年帮助你，他说什么？他说丛飞是为了炒自己，我为什么要去看他。在我听到这个话特别想抽他两个耳光，天底下竟然有这么没有良心的人，在我们对事情充满了疑心的时候，会把很多事情看错，在这里我想向付士山先生，李连源先生衷心的致敬！（掌声）

    在这里我还想说一些事，就在昨天的《今日点击》节目里，他讲了这么一段话，他说万人购房团可能是一个违法的组织，因为它没有登记，简直荒唐至极！他说这个话的时候根本不懂法律，但是他是引用网民的说法，这个事情为什么这样说？它根本不存在违法不违法的问题，因为万人购房团不从事经济活动，它本身它自己不收钱，它也不付钱，它没有经济活动，它不需要登记，我不需要到工商机关是税务登记，我这个团体是一个召之即来，挥之即去，没有一个固定的办公地点，没有一个规定的从业人员，我登什么记，如何登记，这说法我听了觉得很荒唐，觉得编辑的水平实在太低了！没有办法。

    我还想再说，其实这就是一个团购，这种团购的方式是在西方，在全世界被广泛采用的，我们为了什么？我们就是为了在跟房地产商讨价还价的时候我们的力量更强大一些，我们的成本会低一些。所以我希望大家把这个地方，当成大家购房人的一个家，这就行了，下来有什么问题希望大家搜集，我还会回答大家的提问的，谢谢大家！

　　付士山：非常感谢魏老师，魏老师按照我的理解，魏老师是一个文人，他像当年伟大的诗人杜甫一样，他一直有一个非常美好的心愿，就是“安的广厦千万间，大辟天下寒士俱欢颜”，为了这个理想，魏老师变成了一个斗士，多年来在他的博客里面，在他的各种场合和强大的开发商暴利集团做斗争，让我们给他一些掌声，让他更勇敢一点！

    魏老师的观点代表了专家学者的意见，下面我想请易居中国陕西不动产投资有限公司常务副总经理肖遥先生，他是从深圳、香港一直到西安，对房地产行业已经算是一个非常专业的资深人士，大家听听他给我们的观点和意见和看法。

    有请！

新浪评房团专家、易居中国陕西易居不动产投资顾问公司常务副总肖遥与你共话楼市热点话题

　　肖遥：各位下午好！

    我觉得压力非常大，非常紧张，在这里我表达我几个观点，第一个请允许我继魏教授之后向李团长和付主编表示致敬。

    第二个，我的观点表达之前我非常紧张，紧张在哪里？即我们的李团长和魏教授之后表达我的观点是非常非常有挑战性的，因为他们实在是我们学习的榜样。在这里我想表达我对西安楼市走势的一个观点，这个观点可能跟刚才魏教授表达的不尽相同，刚才魏教授阐述了他的观点，就是永远站消费者的立场，讲最真实的话语，讲最能代表我们消费者的话语，这一点我相信大家跟我一样都是非常钦佩的。

    本身来讲，作为一个房地产行业的从业人员，我想还是回归到我本身的专业，我昨天晚上简单的做了一个西安房地产宏观分析的研判，献给我们西安的万人购房团。

    第一个，08年西安房地产市场现状。

    说道08年现在想必大家都置身其中，从我们5.12的地震到我们年初的国家号召房子的政策，从这里着重讲到天灾不能预定之外，国家在调控我们整个经济运行过程当中无非有几个手段，其中最重要的一个是金融政策和货币政策。金融政策是08年的核心政策，它对房地产企业的影响力应该是最大的从07年开始银根紧缩政策到08年继续深化执行。2008年年初，国务院关于加快土地开发的相关政策出台，对地产企业来讲更是雪上加霜。在政策实行下，个人放贷的增长缓慢，加上购买的第二套房的利率政策影响，抑制了部分市场需求，也造成了目前市场上的观望情绪。我们都知道在购买房子的时候有一些刚性需求，这里说的刚性需求可能是家庭结构的裂变，比如说以前是居住起来祖孙几代，四世同堂等等，大家都喜欢住在一起。随着经济的发展和个人的渴望成长，包括我们在内，渴望自己独立成为一家之主的环境下，可能有的父母住在一起了，有的儿子自己独立成家了，这是一种家庭自然结构的裂变。

    还有一种比如说个人投资也是一种需要，个人投资需要我们这里就讲到二手房政策，刚刚专家也都提到我有房子住，大家都有房子住，因为迄今为止除了流浪者以外没有人住在马路上，没有人住在桥洞下面。我本人在深圳，包括在国外，包括纽约大道上面，其实还是有很多流浪者，在中国来进大部分人还是有房住的。有房住的情况下再去买房，除了刚性需求支撑你必须买房以外，还有我们自身投资的需要，于是国家出台了二手房甚至三道房的相关政策。这客观上抑制了房地产的需求，在首付和利息的基础上抬高了比例。

    2008年宏观经济的发展也在变化。加上受美国次贷危机，人民币省直机CPI高涨等因素的影响，宏观经济增长有所减跨这势也影响到整个房地产行业发展，我们肯定从广播上，电视上包括报纸媒体上看到，08年全国整个房地产市场已经趋缓，对今后两年的整体市场供应将产生抑制作用。

    这有一个政策解读，这个解读是我们国家央行对整体银行的准备金率做了调整，这个也是跟我们国家的基本的国情相关，我们国家大家都知道无产阶级专政，社会主义国家，唯一的执政党是共产党，这里银行掌握在我们国家的手里，这种情况下发生大规模的金融危机是不可能的，这里银行历次提高准备金率，也为了使我们银行能够应对国外的金融危机所产生的冲击，以增强自身的抗风险的能力。

    土地政策从建设部发的建设用地实行动态备案，以及国务院关于促进节约集约型用地的通知等等，一直到最后西安市开征土地增值税这些东西，无非是抑制房地产增长，因为这所有的东西都是延续十几年房地产蓬勃发展量价齐升的这个过程当中，所作为的让我们广大的中国人民居者有其屋，让我们所有的国民能够在房地产持续高涨的、价格高望的情况下，能够稍微抑制它的角度，让它放缓下来，使我们在买房的时候压力稍微小一点。

    行业政策，从住宅专项维修基金管理办法，这个大家都知道，关于做好房地产建设规划与住房建设年度计划制订工作的指导意见等等，到后来的房产证将不再是房产唯一证明，这些都说明从抑制房地产业的发展到最后让慢慢的，可能在不知不觉中让我们的普通消费者也好，广大的买房者也好，会关注到一点，慢慢的放开。

    重要企业资讯，07年七家房地产企业销售额突破百亿元，首先是万科，中海、富力、保利、碧桂园、绿地、合生，在07年整体销售过程中，已经达到数百亿的销售额，这是销售额还是不是总体的产值。房企IPO集体受阻，房地产次贷危机首先在美国爆发，阻挡了国内一部分想在海外市场融资，然后再圈地再扩大规模的房地产商的发展步伐。万科全线降价，稍微关注网络和报纸的都知道，在万科继杭州7.5折销售以后，在上海住博会上面又提出了四个项目全部打出特价，由此导致了咱们的消费者怒砸万科办公室和销售部，以保证前期的即得利益。买房的人买过以后，我们客观地讲都希望房子是往上涨的，这样才觉得我的钱是花得所值的，我是在准确的，一路高涨这对我的决定和后期的增殖都是有效的，这都可以理解，因为人这一点包括我本人在内毫不否认，在这里都是利我的，排他的，我在买房以后，我希望大家买房都比我买的贵，使我们的产值出现也异价，这很正常。但是我们又看到，有近50家的方企借壳上市，这个不是很准确，包括刚刚魏教授批评的任志强在内，任志强借壳湖北、武汉，武汉有一个幸福摩托，幸福摩托车的上市叫幸福动力，连续涨停18次，就是借壳武汉幸福之后又涨停，这个我最早买的是1块多，现在是2块多，我觉得只能说个人心理承受力很有限，不敢想象年涨16次以上，可是个别人没有那个命，也只有在我们中国可能太期望这种重组所带来的后续效应。

    圣欣中国成立房地产投资基金，风险投资都渴望进入到中国的房地产投资行业，刚才我们教授已经讲到了中国暴利行业，排在第一是房地产行业目前截至到目前看是两个，所以外地也好，本土的也好，一些投资基金也是蠢蠢欲动，都把希望寄托在投资的衣架上面。

    这重点提高一个市场资讯，地产行业在富豪榜占据多数，中国前十名富豪好象有四个人都是房地产出世，包括首富，我们都知道国美电器以前的老板现在也是投资房地产，因为做电器卖场更多的是保护和保证它的现金流。07年招拍土地出让收入已经超过9000亿元，占出让总收入达80%，我想大家都知道，当地政府尤其是地方政府所有的财政支持，其中相当大一部分比例不好说，估计25-30%以上，它的有效支撑来自于房地产的卖房的契税收入，这一点刺激当地的经济我们还是肯定作用。至于市场资讯也是让大家对这个做一个稍微的了解，我在这里就不再一一讲述，包括西安市今年的50个城中村改造项目，包括国内10月22号国家财政部公布，保证在今年8月份以前，小产权房的保证，没有说保证就是重新平衡以前购买城中村小产权房的这些人的利益，还是要保证我们普通的，中低收入者的消费者居者有其屋，所以这也是关系到国计民生的，这一部分占到总体住房的可能达到80%左右，这个数字是相当惊人的。

    市政规划及建设，这在我们西安看到，西安南三环建成通车，我还专门个人驾车绕一圈看了看，虽然没有完全通车，但是道路已经完全好了，局部路段正在做检修。大兴路地区城市综合改造项目启动，为了让我们西安整体面貌在国内国际上更加的美好，我们不仅创造了西安高新区，北边的经发区，曲江的旅游新区，包括现在已经启动的长安航天基地等等，然后是大兴路的项目启动，纺织城改造方案已基本确定，地铁一号线有望年底开工，三大遗址公园7月1日建成开放，十几个方案已确定实施。西安成为国家卫生城市，西安总体规划获得国家批准，这是我们的六区一基地，哪六区呢？高新区、曲江新区、经开区、?哄鄙?态区、大明宫遗址文化保护区以及航天产业基地，这以前只是一种提法，现在是国务院正式书面承认。关中经济区上升到国家战略层面，这关中经济区不是单纯的西安市了，是关中的一种经济带头产业链，西安起到龙头和火车头的作用，这中间包括中间的一些城市和县区。陕沪高速将与9月份开通，以前坐火车15、16个小时，现在开轿车，可能要比火车跑得快。

    西安市解放路综合整治改造全面展开，因为解放路大家都知道，挨着火车站比较近，里面有一些行业各方面急需要改进，西安火车站北客站动迁工作启动，这是整个西安市改造的需要，两个千亩大湖亮相西安，现在已经看到了曲江莲湖现在已经看到，是碧波荡漾环境十分美好，我们已经去了不下于五次，带家人过去，溜弯的时候停下来看看。再一个就是2011年世界园博园主办会场是我们西安，在?哄鄙?态区的广运潭。

    土地市场这一块儿听起来比较枯燥。08年土地供应主要集中在高新区、城西区、城东区，这三个区域都拥有比较充足的土地资源，这三个区域的土地供应主要在三个热点板块，分别是高新新区板块，都居住密度是比较高的，现在来讲，高新区有效范围早已经超过三环了，包括城西区，城东区已经在三环外，我们讲的?哄鄙?态区都已经横跨了。

    土地市场发展态势，我们都知道，受商品房市场整体低迷的影响，08年西安土地公开市场也逐渐疲软，都比07年下降土地价格肯定也会随之走低，鸡蛋都已经便宜了，养鸡也没什么钱赚了。

    土地挂牌，08年西安土地市场共挂牌49宗，占地总面积2535亩，规划总建筑面积近540万平方米，总体来看挂牌出让的小面积地块占据多数，平均面积约50亩，平均容积率达3.2。我们大概从07年西安整体土地挂牌在800万，从上半年出让近540万平方米，随着市场整体房价的下滑，和消费者普遍对房产价格下跌的心理预期，下来我想土地出让的面积会更加小，肯定会低于我们08年，而容积率刚刚讲到，平均规划的容积率达到3.2，各位应该想一下，3.2情况下，各位应该想一下，基本上是偏高的，居住的舒适性已经没有了，我们过去想的是多层没有电梯的，住着很舒服了，现在是基本不可能了。基本上代替的是11层，13层、18层或者25层以上的高层、高层占据了大多数。以此来降低成本，来抵抗低房价带来的冲击。

    挂牌土地区域分布，大家简单看一下。最大的高新区，刚才讲到与它的现状有关系，城西以及城东三大板块位于前列。

    挂牌土地性质，一看这个就很清楚了，肯定地域性质是住宅满足住户的需要，第二个是有一些商业，满足我们购买力的需求。

    从这张表上我们看到，上半年房地产住宅市场，07年1月份到08年6月份住宅趋向走势图，我们看到在07年的3月份以后房价是稳定上升的，除了在07年有一个平衡以外，在8、9月份达到一个高点，西安市整体平均房价突破了4500元，但是从08年春节以后，大家会看到整体从三四五六月，它的住状是跟我们去年1月份持平的，就说明今年上半年房地产市场整体的成交量相当于我们去年月份的水平。

    成交量价同比分析，1-6月份西安市住宅成交总量2822071平方米，去年西安的市场，如果不包括城中村的话大概900万平方米的成交量，今年我们整体上达到282万，同比相对于去年来讲上涨了20%多，这和成交量的走势相反，这是来自于西安市物价局和统计局的一些数字，1-6月份西安市住宅成交均价同比2007年1-6月份都有较大幅度的上涨，是从6月份以后整体西安市的房价出现了大批量的提升，在6月份以前价格还是保持平稳的。房地产价格一旦上去，想下来各方面的压力都非常大，从今年1-6月份量是上去了，但是相对于去年，没有什么进展，因为它是延续的是去年下半年以后的整体走势。

    08年上半年产品发展特点总论，随着市场的变化以及购房者心理和行为的演变，西安房地产市场的产品供应也在逐渐作出调整，以适应市场需求的改变。主要体现在以下几个方面，1、随着保障类住房，经济适用房和中小户型的增多，由此带来住宅产品的供应结构变化。产品档次逐渐走向两极分化，这里我个人在五六月份，在地震最严重的时候，去看过房地产市场，基本上普通住宅市场成交率非常低，但是与之相反的，当时金地、曲江华府、高新地产，西元，曲江公馆这些高端项目，别墅，容积率很低的反而卖得非常好，这体现在什么地方？还是跟广大人民对消费的心理预期有关系，地震来了我跑得快，我当时住的是复式25、26楼，我当时都很害怕，后来就住宾馆，住在一楼或者二楼，不敢住高，而且我个人很清楚，其实在正常的情况下，地基打深一点，就没有问题，但是你要做小高层有电梯的房子，11层以上，一个是框架建构，这种情况下其实抗震系数比我们这种别墅的砖头要有力，但是就是害怕跑不掉，真的发生大6.0级以上地震的话，再强的都没用，目前能做到的，可能就是解决心理害怕问题。这个是讲的是心理预期的方面。

    三、2008年10月份西安楼市简析。

    西安房地产市场进入调整期，多项指标下滑，前景依然看好。我说的前景依然看好是抱有谨慎乐观的态度，希望各位听过之后自己辩证去看，我无意去为西安房地产开发商摇旗呐喊，我是从我们的数据上，以及对在西安市的整体数据分析上，以及国家对房地产支柱产业的支持力度上，我个人认为在目前房地产除了一线城市，北京、上海、深圳、广州出现大规模的下跌以外，可能还要恢复元气没有三五年是不可能的，但是对于二三级的城市，我们众所周知，西安不算一级城市，经济总量只能排到二级城市，二级城市4000多元的均价，国际上现在通行衡量房地产泡沫的计算公式，你这套房子的租金是多少钱，售价是多少钱，相除以得到的数字低于6?D7都是合理的，我算了一下，西安现在就是6左右，就是说你买一套房子，出租率大概的回报肯定是6左右，一套房子你买了20万，可能一年的房租能赚6万。

    西安房地产交易量出现大幅度波动，购房者持币待购的置业观望心理持续上升，楼盘交易量和开发量均出现近四年以来的首次下滑。这一点无可避免，覆巢之下，没有完卵，全国都是这种情况，不可能再独善其身，除非你的经济是自己自足的，但是这种受国际上，尤其是美国，目前来讲，国内外汇储备都是以美元来算的，在这种情况下，中国市场肯定要受影响，在这一段时间内，西安作为我们西北龙头城市肯定也受到一些影响，最直观的表现就是投资减少，刚性需求也都在观望。

    西安是一个房地产政策，9月初西安市政府出台了《关于恢复房地产行业发展的若干意见》，这里着重提到144平方米以下个人首次住房契税全免，包括首付比例降低，包括二手房的出让，无非是刺激我们整体行业的付出，以保障政府税收的利益。这里想说什么呢？为什么提出这种观点，就是说我们当地政府的发展，肯定是税收，其实在经济行为为零的情况下，政府哪怕是买空卖空都要保持这种经济行为，以保持经济的铁定不变的定律，如果经济行为为零，居民再有钱，国家都没有钱，国家没有钱，大型的公益性的配套不可能达到完成，这里边国家在这个时候肯定不会出现观望的态度，当时在9月份出现政策以后，陕西电视台当时请了我，还有行业内的几个律师，以及咱们西安交大的地产研究所的教授，让我们做了一个交锋栏目，着重提到西安市出台这个政策到底好还是不好，当时我也是和魏教授的观点一样，我是坚决站在我们消费者的角度上，不拿白不拿，拿了多好啊。但是他可能造成一些负面影响，房地产到了一个危险的境地了，政府拿来就是，是不是房地产不行了，房地产要崩溃了，从这方面来讲我们西安市政府还是走在前面的，但是后来因为负面声音太大，都目前为止这个契税全面的政策最后也没有实施，但是我想政府应该是一个具有公信力的政府，说出来肯定要做到，因为这个牵扯到西安市整个5个亿的计划。

    10月22日财政部明确表示地方政府可制订鼓励行住房消费的减免政策，同时，小产权房也开始松动，西安住房公积金存贷款利率也开始下调，这个是存款利率讲得不是贷款利率，贷款利率现在已经减到4.09，10月份最新的土地出让信息，大家从这个地方可以看到，除了个别地以外，其他地都偏小，但是有一个最直观的，容积率偏高，大部分的容积率都在1.3以上，就是说以后，即使你所居住的人群的增加，你的舒适度也会减少，我们产品非常多以外，开发的产品好以外，可能受到容积率、建筑密度，通常情况下，其他条件不变，容积率越低，建筑密度越低，住房舒适度越高，两个人住一套房子和几十人住一套房子，10万人住一个小区和五万人住一个小区的舒适度肯定是不一样的。

    10月份西安新亮相的楼盘，檀香园，大概总建筑面50万平方，但是现在的价格还没有正式的出台，好象4000左右。翠屏湾，之前报价3600元，现在都卖到3821送1600精装修，旁边还有一个西岸国际花园是中铁置业业的，但是后来买了，恒达开盘以后地3821，整体均在4000左右。这里说到的是你只有性价比最合适，你只有物美价格又适合消费者的时候，他才能真正得到市场的实惠。10月份恒达明宫西安市第一，海泊兰轩最近开发的，是一个8万平方的，这一块可能是面向高端的，华远君城，大华公园世家，大华是上海房地产排名前五的一个开发商，最早在太白路有一个阳光曼哈顿，现在在富力城的东面，有一个1千多亩的大华公园世家，它推出来价格是十几万平方，分为多层住宅和洋房，以及一些别墅，当时的价格我去踩了一下盘，4000-4800，洋房是5000左右，这个价格在那个地方我觉得还是有点高。现在我们都知道，富力城当时在西安是学着精装的这种，广州五虎开发商，以前在中国的平均实力第一名，到了西安开发了富力城，在邵陵园上，刚开始觉得很好，现在价格已经跌到5000多了，销售数字每月据我所知成交10套都危险，总价过高，单价也过高。国色天香在郭杜大学城这一块儿，去了以后感觉产品还可以，但总体销售均价在4400元，个人认为在07年的时候，也就是3000左右，现在延续了去年年底的价格态势，还是比较高的。下面是尚品桃源居，6500底价左右，往上走7000多吧，但是容积率也是偏高的。九锦台均价是6500，新地城万科的，在碑林区的区政府对面，产品还可以，7000块的价格精装修勉强可以接受，但那个地块我个人认为还有待斟酌，居住需要舒适，舒适的话有点压抑，有的人可能希望我住在繁华的地段，下来就可以买东西就比较方便。有的人想我住在秦岭脚下，我驾车一族。亿龙金河湾，阳光上林城，紧挨着奥林匹克花园，还有地铁站，但是一期推出了洋房、小高层，客观的讲可能整体世纪大道这一块儿要得到西安人的认可还需要一段时间。

    西安市房地产市场2009年发展的研判

　　这里我的观点可能比较暧昧一点，综合刚才讲的这些，以及综合了国际和国内的，包括我们行业内的，以及我们万人购房团的一系列举动以后，可能会体现出我个人认为，普通人可能感觉平淡，没有什么特别的感觉。没有感觉可能体现在以下几个方面，国际金融危机，政府的税费改革，出台政策。

    房地产金融市场走势分析

　　刚才已经讲到了，能够调整我们国家经济以及房地产行业支柱产业的最直观的因素就是货币政策和金融政策。货币政策是采用紧缩行的政策还是扩张性的政策，紧缩行的财政政策是你的钱值钱了，如果是扩张性的财政政策带来的是通货膨胀，这是最直观的让老百姓感觉到，印刷钞票增加了，流动的货币增加了，这说明钱就会出现贬值。金融证券的调控无非几个方面压缩房地产企业贷款规模和力度，或者周期或者利率，这种金融销售来讲，或者调整我们的消费者买房时的税费、按揭的利息都可以体现出来，如果这方面保持宽松的话，会起到促进成交量的增加。

    房价走势来看我个人的观点在这里讲一下，对09年的房价走势，我觉得这时候房价走势来讲是一点底气没有，不敢说往上走还是往下走，如果不说的话太保守，我的观点是如果往上走或者往下走，一定在明年的5月份或者6月份体现出来，因为房地产启动一般在从4月份酝酿，5、6月份走势可以体现出来，如果明年的量还是保持一种萎靡的状态的话，这个房地产一定是下跌的。但是国家出台了相关的税费政策刺激房地产成交量的增加，成交量增加到一定程度大家都知道，量到一定程度一定会带来价格的变化，如果量萎缩价格就会下降，如果量增加价格便增加，我的观点是“横有多长，竖就有多高”。如果明年5月份房价会上涨的话，肯定会有限。

    最后祝愿大家在李团长，在付士山主编的带领下，再加上我们整体购房团团员的整体合作下，能够让我们万人购房团的事业能够轰轰烈烈，保证让大家都能买到满意的住房。

　　付士山：感谢肖总用如此精确的数字显示了一个资深人士的专业性和踏实认真的做事风格。

　　下面我们邀请金融专家——上海浦东发展银行西安分行个人信贷处负责人李景生先生演讲。

金融专家--上海浦东发展银行西安分行个人信贷部总经理李景生先生现场分析金融形势

　　李景生：各位购房团的团员，大家下午好！

    首先我在这里向付总编和李团长所从事的事业我表示敬意，前天下午富主编通过朋友给我打了一个电话，邀我到这儿做一个关于房地产金融方面、形势方面的演讲，由于到年底了，也比较忙，我也比较仓促，想了想，从以下这几点把目前房地产金融的形势跟大家交流一下。

    第一，目前房地产金融资产在我们国家金融系统的占比大概在20-25%左右，这个数字可能要数万亿元，这些资产的形成大概是从98年开始的，说到住房金融资产的形成，不得不提到我们国家住房制度改革，在座的年龄大一点的同志可能都有印象，我们国家过去，就解放以来一直到98年以前实行的实物制的住房福利的办法，这个