房地产现在不是底 行业特性预示房价还会跌

    最近很火的一个话题就是关于房地产行业何时是底的判断。在我个人看来，不论是从各项指标或是行业特性来看，房地产的泡沫和继续下行的空间都是存在的。

    各项指标显示房价现在依然远远高于其基本面和成本，下行空间犹存。

    首先从人均收入来看。人均可支配收入与房价的关系按照国际标准是3-5倍。我
们假设中国人均年收入10万元，大家可以计算其合理的房价是30万-50万元。这是在人均可以接受的范围之内的，所以一线城市低价房(接近30万-50万元)或许好卖，高于此的可能都要面临继续降价往这条线上靠的窘境。但是这个指标被房贷政策所掩盖了，在国家GDP为纲、地方政府加大房地产开发力度以及市政工程为主的理念下，国家开始引进按揭买房政策。国际标准的房价被简单包装后变成了"首付"房价，因此大量首付需要30万-50万元的房子被抢购一空，这使得大量中产阶层瞬间沦为房奴，并大大刺激了房地产的爆发式发展。

    其次从租售比来看。按照按揭贷款的年限计算，中国合理的租售比我的计算是略小于1∶360-1∶240，通过这一比例就可以计算出现在大部分城市房价依然存在泡沫；而且从投资房产的角度来看，租售比一定要大于贷款利率+折旧率的时候，炒房团才会有冲动来抬高房价。简单计算下来应该是1：146的时候。当然这是理论值，实际情况中人性的贪婪以及资金的不同属性都会使这一数值趋于缩小。

    再次从房价上涨幅度与GDP增速的关系来看。GDP去年依然保持了两位数的增长，而相应的房地产价格的增速接近两位数，总体来说还是健康的。但是速度健康不代表绝对价位健康，我们要看到以前的年份积攒绝对价位的泡沫量是多少。

    最后从房地产的成本来看。从专业角度来说，房地产成本涵盖了土地取得费用和开发费用、建筑安装费用、市政公共设施费用、各种税费(契税免了)、房地产流通费等。这些费用基本都可以根据不同的城市水平来进行一定的限定。经过简单的计算，可以得出这些成本(除去公关费用)与楼房实际销售价格依然差价很大，利润相当可观。而且从最近一些楼盘中大幅度降价10%-30%不等中也可以看到，过去这些利润可都是由消费者来承担的，现在只是开发商让出来为了销售罢了。

    粗放的行业特性预示房价还会继续下跌。

    有数据显示：2006、2007年的房地产上市公司净利润增速分别是44.39%和106.40%，而净资产收益率却只有很少的10.89%和14.96%。很显然大幅的净利润增长并没有使行业的投资者盈利效率和份额得到提高，而只是使资产额大幅度增加，这里面就会蕴含大比例负债率的可能。而一旦国家开始调控，例如今年前期的货币紧缩以及销售不畅的情况，其粗放型经营的弊端立马呈现，大量房地产商的现金流会出现危机。再加上前期货币紧缩的政策又使得企业不得不"另辟蹊径"去进行融资，这样就会逐渐推高企业负债率，对正常的生产经营产生极大的副作用；而且现在已经步入11月，房地产商即将面临还贷以及清算账务的双重压力，这都使他们在未来的两个月内会继续降价销售。保守测算，房价从现在到年底还会下行5%-10%。

    虽然房地产泡沫的存在以及下行空间是无疑的，但是由于房地产以及相关的产业链条占到所有GDP的40%，在全球经济危机肆虐的今天，中国短期内除了加大基础设施建设以及房地产投资来扩大内需，也真的是别无他法。所以，可以看出房地产由于其自身的属性以及在国民经济中的特殊性也必然不可能跌到所谓的成本区域。但是，短期内由于这种向下趋势的惯性以及大家持币待购的心理，仍然会导致房产价格的进一步回落。