北京房贷不良率略现反弹 库存商品房激化风险

  北京人行数据显示，截至三季度末，北京地区个贷不良贷款余额比年初增加4.2亿元，不良贷款率为2.4%，比年初增长0.12个百分点。在个贷的不良贷款中，房地产不良贷款余额占据了60%之多。房地产市场长达半年多的震荡，风险开始向商业银行传递。 

    交银国际研究部董事总经理杨青丽认为，这种反弹是一种必然，随着房地产市场调整周期的开始，商业银行的个人按揭贷款的不良也会出现增长，这种反弹在2009年和2010年有可能最终暴露。 

    北京样本 

    人行北京营业管理部统计显示，北京个贷不良贷款余额比年初增长4.2亿元。而个贷不良贷款率2.4%，也比三季度末北京地区全部贷款的不良率高出0.34个百分点。 

    不仅如此，北京地区个人不良贷款占不良贷款总额的比重达到13.8%，已经远远高于个人贷款占全部贷款的比重1.95个百分点。个贷已经成为助长新一轮不良贷款增长的重要因素。 

    在个人不良贷款中，又以住房按揭贷款和汽车不良贷款为主。其中住房按揭不良贷款余额41.85亿元，占个贷不良比例为60.5%，汽车不良贷款余额为20.19亿元，占个贷不良比例为29.19%。 

    某商业银行人士称，北京地区与上海等地不同，2007年北京地区的房价成为领涨全国的排头兵，而这一年也正是各商业银行的房贷业务积极拓展的一年，由此导致房贷集聚的风险也明显提升。 

    人行数据显示，2007年70个大中城市房价比上年上涨7.6%，而同期北京的房价上涨11.4%。伴随着房价的快速上涨，商业银行的信贷投放亦进入高速发展。据不少北京地区的商业银行反映，不少银行在2007年的个人住房按揭贷款的增速都达到了30%以上。 

    这从上市银行的业绩报告中可见一斑。2007年，兴业银行个人住房按揭贷款占整个贷款的比例从2006年的15.32%上升到27.54%，几乎翻倍，房地产开发和个人住房贷款合计达到41.5%，为上市银行的最高值。其次，占比较高的依次为深圳发展银行、民生银行和招商银行。深发展的个人按揭贷款和开发贷款占整个贷款比从2006年的26.6%上升到33.2%，民生银行从25.6%上升到29%，招商银行从19.1%上升到25.9%。 

    商业银行人士透露，由于这部分增量正是房价最高的时候投放的，其风险乘数亦最高。根据商业银行之前的房地产压力测试，一般房价下跌20%-30%，个人房贷的不良率就会明显释放。 

    库存房激化风险 

    尽管目前的不良反弹尚小，但商业银行人士认为，商业银行并不能高枕无忧，未来的风险有多大，取决于房价的调整幅度。 

    中金公司宏观经济研究部的报告认为，本轮房地产市场进入调整期，目前房价的下跌还远未到位。 

    根据中金测算，目前主要一线城市房价比消费者可承受水平仍高估33%左右，比5月份的38%有所下降，但离刺激有效购买需求仍有较大距离。 

    中金公司的内部研究资料显示，截至2008年9月份，主要城市的二手房销售价格平均为12325元/平方米，而同期的家庭月收入为7339元，9月份房价下跌家庭月供为5876元，如此折算，9月份房价下的家庭月供收入比为80%，只有房价下降33%的情况下，月供收入比才会降至50%的合理水平。 

    而对于北京、上海这些房价较高的城市，中金测算，按照9月份的当地房价计算，月供收入比已经达到108%和102%，房价要下调53%和51%才会使月供收入比降至50%。 

    在房价远未到位的情况下，成交量和新增个贷亦难以回升，这将凸显商业银行的存量房贷风险。 

    中金公司的统计显示，北京截至9月份的可销售套数为14598套，最近一月的成交套数为8622套，以此成交量计算，要消化存量需要17个月。同样的计算方法显示，深圳要消化存量需要18个月，厦门需要60个月，南京需要22个月，宁波需要40个月，成都需要37个月，哈尔滨需要42个月，杭州需要22个月。综合计算，在目前的成交量下，主要城市商品房现有库存需要约27个月才能消化。 

    如此庞大的存量，不仅加剧了未来房价进一步下调的压力，也使“价跌”预期之下，成交量难以短期回稳，2007年房价高位时大量投放的个按风险将随之显露。 

    杨青丽认为，在近两年的房价上涨中，投资需求起了重要作用，这部分房产由于当期价值降低而且预期收益降低，会隐含不小的不良风险。