国际私募基金:一年后是抄底中国楼市最佳时机

    包括穆迪在内的评级机构日前相继延长中国房地产开发业的负面评级展望至未来12至18个月。但同时，国际私募基金已开始关注中国楼市，并认为2009年后及2010年初是抄底中国楼市的最佳时机。而富力地产昨日则预计，三至五个月后房价将趋于稳定。种种迹象显示，地产业或有望在一年后复苏。 

    评级机构： 

    未来12至18个月维持负面评级 

    《广州日报》上海讯 （记者周裕妩）近日，穆迪投资者服务公司发布一份题为《中国房地产开发商：流动性紧缩和销售放缓所带来的持续风险》的最新报告，对未来12至18个月中国房地产开发业的评级展望为负面，原因是本地开发商面临越来越大的运营不确定性、紧缩的信用环境以及高水平的监管风险。 

    在这份最新报告中，穆迪认为，中国的受评房地产开发商在短期至中期内会面临严峻挑战。这些受评的开发商包括世茂、绿城中国、合生以及上海置业等13家开发商。 

    该报告的主要作者、穆迪亚太有限公司助理副总裁曾启贤说：“销售量收缩、房价下跌以及今年上半年的土地收购，导致了资产负债表的流动性和财务状况恶化，以致我们在过去6个月需要采取多项负面的评级行动。” 

    该报告探讨了资金紧缩、需求疲弱以及现金缓冲收缩对开发商资产负债表的影响。 

    至于融资方面，曾启贤说：“虽然有些开发商具备境内融资的渠道，可部分缓解了境外信贷紧张或未能获得境外信贷的障碍，但增加向国内银行借贷会对债券持有人带来从属风险。” 

    曾启贤表示，他留意到有些开发商从出售资产和项目的股本权益来募集现金和改善流动性，但这样做的机会已变得越来越少，潜在的海外投资者例如房地产基金也须把资金调到美国，原因是信贷危机导致他们极需要资金。 

    该报告的另一名作者、穆迪亚太有限公司副总裁蔡承业说：“随着开发商完成目前建设中的项目，所造成的新楼供应增加会进一步打击市场。” 

    蔡承业指出，中央政府近期宣布减税和放宽按揭限制，而地方政府也采取措施鼓励购买房子。不过，蔡承业认为：“这些措施的影响依旧是未知之数。”

　　外资观点： 

    一年后是抄底中国楼市最佳时机 

    在地产市场一片萧条之际，外资已开始寻求抄底机会，并把“2009年下半年”列为再次投资中国市场的可能时机。 

    据路透社报道，私募基金Gaw Capital Partners正寻求融资15亿美元投资中国地产，荷兰国际集团旗下ING Real Estate亦正在募集投资中国的7.5亿美元基金，计划在明年第一季推出。 

    Gaw Capital创始人之一Goodwin Gaw称，“我认为现在是开始关注的时候了，2009年及2010年初将是最佳时机。” 

    上周参加亚洲香港国际地产投资交易会的540家投资机构多数指出，中国将是最先从全球经济危机中复苏的市场，因其国内住宅和写字楼需求正在增长。他们为投资中国进行融资的热情很高。 

    支撑这种投资热情的一个理由是，急需资金的中国地产公司有望向外国投资者提供诱人的投资交易条件，后者期望的内部回报率高达25%～30%。 

    ING Real Estate亚洲区首席执行官Richard Price表示，与日本、韩国一样，中国是亚洲市场中为数不多的，其规模足够吸引机构投资者的几个市场之一。 

    基金经理表示，他们预计欧美投资者对中国的需求依旧存在，主权财富基金亦是如此，尽管目前全球经济放缓，这些投资者仍看好中国经济的前景。 

    即便如一些经济学家预测的那样，由于出口走弱，中国经济增长率未来几年内减缓，其城市化进程和中产阶级的崛起仍会对房市产生刺激作用。 

    值得注意的是，在具体投资方向上，外资开始出现转向。前几年，高端房地产是最为有利可图且颇具投机性的细分市场，但目前投资者和地产商则转向大众化的房地产市场。外资亦青睐于包括成都、重庆和大连在内的二线城市。

    地产商看法： 

    地产业最坏时刻已经过去 

    三至五月后房价将趋稳定 

    《广州日报》讯 在香港上市的富力地产周一称，随着中央政府出台更多优惠政策振兴楼市，相信房地产业的最坏时刻已经过去。 

    富力昨日发表的声明称，2008年11月初，国务院出台总额4万亿元人民币的经济振兴计划，表明中央对房地产的宏观调控告一段落，政府继续扶助地产业健康发展。 

    另外，公司还透露多项发展计划，包括降低负债；相应调低售价、增加销售量；继续申请发行A股；合适时出售部分投资物业等。 

    富力还认为，市场约需三至五个月培养信心，房价将趋向稳定。 

    由于看多后市，公司制订的明年合约销售目标为220亿元人民币，较今年修订的合约销售目标增约30%