一线城市房价全面看涨 预计楼市09年走出低谷

　　笔者在07年底曾预测过08年楼市像冬天一样冷得抖擞，其理由是建立在07年楼市的非理性狂涨，房价飙升过猛，地价一路推高，各地不断诞生新的地王。所以管理层及时采取了货币从紧政策，在财政政策与行政规定上加以限制。一次次的打压，一系列政策推出，地球也要抖一抖，何况是市场。中国的房市、股市既基于市场经济，更受制于政策。

　　实际上07年管理层在一系列的调控政策上力度是极大的，二套房的限制、如90/70的户型结构调整、供求比例调整、增加廉租房和经济适用房建设、限外令政策、金融与税收等手段，对地产业调控可谓势头浩大，关键点就是，打压一路飙升的房价，保障住房建设体系，安定民心。

　　07年政府在调控政策上的不稳定性，一级市场土地供应时紧时松，造成购房者一种恐慌心理，对于房产唯恐踏空，连续买进。有钱人并不是买房来住，而是把房产作为主要投资产品。再加上在人民币升值预期下，境外游资得不断流入，把本不平静的房市更是火上浇油，给中国房地产市场发展带来不健康性。

　　造成的市场积极反应的后果，在08年就表现的非常明显，5月之前还不是特别突出，5、6月份之后由于自然灾害，国际通涨，国内链锁反应，美国次贷造成全球性的金融海啸，更使下滑的经济带入一片阴霾。

　　面对中国成千上万民营企业已经发生倒闭或即将倒闭，多多少少人面临着失业危机；面对中国股市狂跌，下跌幅度创世界之最，中产阶级好多已经无力积极消费量，面对中国经济由于从紧导致经济硬着陆的风险在加大的局面。我们不少经济学家，不是与时俱进反而给管理层带来误导。有的经济学家还口口声声说，中国民企出口减少、顺差减少、CPI上涨压力大、不少企业倒闭、股市调整、部分地区楼市调整，这些调整都是正常的。

　　笔者在5月时就看到经济的下滑危险性，强调需要货币政策需及时调整，提出了《当前形势下从紧货币政策应松绑》，指出，为了防止经济增长过快和出现明显通货膨胀，管理层适当的采取的从紧货币政策，也是必要的。但任何事物都是辩证的，过渡行政干涉而不与市场接轨，更不与世界经济一体化相接。一味的依靠货币政策，结果是中国的金融、经济发展会适得其反。

　　笔者当时强调，松绑从紧货币政策，让银行有自己的自主权，放宽银贷，让更多的企业资金链不至于过紧，这有利于保持企业的经营活力，不应采取过度行政干预、使经济大幅减速的方式来应对通胀，企业有了活力，也同时拉动了内需，与此同时中央财政也会获得更多的税收。

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　　西方经济学理论，对我国这样一个国度不是完全适用的，这种经济学的价值的普及，也把我们陷入了一系列假象的困境。其实，我们的经济取得的如此巨大的进步，不仅仅是西方经济学范式的输入，更主要的是我们根据自己的商业习俗，逐步建立了自己的经济模式，所以照搬，照抄西方经济学理论到头来只能自食其果。我国在最需要救市的时候，却反其道而行之，结果造成了下半年，特别是奥运后，在国际金融危机下，实体经济一片萧条，失业率不断抬升，民众对未来经济的信心发生了剧变，这是很糟糕的事。

　　央行在关键时候不是及时调整货币政策，反而在一年内连续多次上调准备金率，到了6月初到达历史高点17.5。经济学界只要有市场眼光的人都看不懂。为何宁可让明间融资成为合法化，而不让中小企业正常融资，更不让楼市一片低迷下的房企给与正常的开发贷款。我们说民间融资就是地下钱庄，铤而走险，赚取暴利差价是他们的主要手段。怎么可以让这种危害社会危机的寄生虫在阳光下生存呢？包容就是产生危机的温床。高利贷是一个社会的最危险的种子，它让资本不去投资实业，而去追逐热门行业的利润，腐蚀企业的效益。

　　实际上08年我国的三、四线城市的房地产市场还是保持良好发展趋势，尽管成交量发生了很大萎缩，但并没有像舆论所言的那么可悲。大多数地区房价不跌反升，这也表明了三四线城市的城市化进程步伐在加快。北京、上海等一线城市少数楼盘在今年三季度时，一部分房企发生资金链困难，出现降价促销，也出现了暂时的波动笔者是认为不足为奇的，但用长远的观点来看这类城市的房价永远在上升通道上。再说上海一直是中国房价最坚挺的壁垒，截止10月国家统计局的数据，上海房价只是微调了0.9%，也就是说一个百分点也不到。

　　08年，特别是下半年确实楼市在交投上发生了大幅度萎缩，根本的焦点还是政策没有及时调整，民众失去对未来经济的信心，关于救市的问题，有人认为是在救开发商，我已经强调多次了，不要认为这仅仅是救开发商，而是救经济，也不是救房价，而是救市场。

　　美国次贷危机已经清晰地告诉世人，任何情绪化的阻挠只会错失拯救经济的良机，增加救市的成本，房价跌了30%的美国，已经把世界闹得四海沸腾。对美国老百姓有什么好处呢？如果中国大量的居民财产缩水，失业率大增，好处在何方？

　　管理层在危机来临之间还是力挽狂澜，积极救市，已经出台了对楼市许多利好政策，最近央行再次行动，以配合这次中央刺激经济大计划，从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。另外，从2008年12月5日起，下调大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。

　　这么威猛的积极货币政策也只有在当前国际国内金融大海啸才能出现，自上几次存贷款利率与准备金率下调后，中国的宏观经济面已经出现一丝暖意，加上最近媒体也积极配合，大力提倡楼市暖冬计划与各类提振人心的的倡议。但是经济还是没有走出萧条的阴霾，实体经济依然形势严峻，企业不断发生突然倒闭，劳动力就业正发生严重危机。特别快到了年底，企业面临资金年关，急需调头寸，商业银行有义务也有必要对实体经济开启一扇明亮的窗户。房地产的一揽子救市计划还要不断加温。目前三率齐降，构成对楼市的重大利好，会对楼市的成交量给与积极的支撑。

　　笔者认为任何政策的制定不是一成不变的，在楼市泡沫出现时，管理层完全可以通过杠管作用来加以调整。但我们目前面临的是全球性的金融危机，只要对当前提振中国经济有利的事就不要一味限制，去年出台的限外令，确实对诸如深圳的以香港客为主的高档楼盘消费群体，堵在罗湖口岸外。

　　笔者呼吁，迅速放开限外令，对港澳台同胞购房要快速放开，去年出台的限外令再也没有必要要限制了，中国人可以到境外购房，去抄底，外国人喜欢中国的文化，为何要堵住他们在中国购房行为呢？扩大购房消费群体是当务之急，目前在救市大敌当前，对中国经济有利的事我们都要积极探索，迅速转换为行动，再也不要像降成品油加一样，要与燃油税挂钩，停留在反复的谈论之中。政策上要有条不紊的继续持续展开，加大力度，真正放开二套房限制政策，再不要犹抱琵琶半遮面了，实际上二套房的限制政策在商业银行已经成了不成文，放开的操作行为了。既然讲究民生，管理层要为他们的许多成本支出要减免，对我们普通消费者在购房环节中的税费，包括一手房交易与二手房交易的营业税与差价所得税方面必须要进一步下调，免去购房交易环节的各项行政收费。

　　在对房地产企业的救市政策上，对于信贷放松在上，商业银行要加大力度，对房地产企业一级市场土地付款上要予以政策支撑，减免房地产开发企业的营业税、企业所得税，取消土地增值税，对房地产开发应缴纳的所有行政事业性收费予以简化和少征。可以尝试把救市资金中的一部分投资款，特别是用来保障房建设的资金直接政府用来收购每个城市的低价商品房，既能立刻见效已解决燃眉追击，也可以解决开发商的资金链的问题，终极者还是保护了我国的金融风险。

　　巴非特曾说过 “别人都恐慌的时候，他疯狂，别人都疯狂的时候，他恐慌”。机会永远在你面前，你是否是真正刚性需求，你是否已经挖掘了你喜欢又觉得价位合理的楼盘，如果是你可以逢低介入，如果不是你可以等等，但你要知道一旦机会失去了再也没有了。

　　宏观调控已经结束，货币政策大门已经敞开，降息通道不断在下沉，中国管理层也不断在审时度势，及时调整各类政策来积极刺激消费，扭转经济受外围金融风暴的下滑的影响。利好政策频出，我们应该对未来要有更好的憧憬，再盲目徘徊与等待，是无谓的行为，更不需再压抑自己盼望已经对楼市的刚性需求。

　　最后展望，或许现在展望还为时过早，我并不是预言家，虽然去年底对08年的预计是基本正确。但我更要为我的读者与消费者负责。2009年就是看中国楼市政策力度是否继续强劲与延续，国际金融环境是否发生了很大扭转或逐步在向好，中国实体经济的元气是否在恢复，管理层是否积极对于08年的存量房在作努力的消化，土地部门是否在源头上对土地一级市场将强控制，开发商资金链这条槛是否在春节前后，在商业银行加大力度上予以大力支撑与帮助。如果是这样，我的基本判断是09年上半年主要通过对存量房的大量盘整消化，走出低迷，使得楼市逐步回暖。09年下半年中国楼市将走出困境，中国房地产市场将以商品房与保障房两条不同消费群体的格局，继续稳健的健康发展。