从十年漫长历史来看 09年是购房者的福音时代

又是一年过去。从98年开始，几乎每年年底都要对楼市做一个回顾和展望，倒不是要指手画脚好为人师，实在是工作需要，必须得对未来有个预判，对下个年度甚至一个阶段的企业、项目以及个人的战略性、策略性安排提供一些依据。

从98年到08年，历史总是惊人地相似……

    无庸讳言,2008年的房地产行业来到了近十年最为关键的转变期和调整期。我们之所以会提到98年，是因为那一年取消福利分房的政策，让房地产走进了一段长达十年的黄金期。

    而98年的东南亚金融危机，恰恰就是房改的加速器。当时，索罗斯挟着横扫东南亚的余威，把下一个目标瞄准了中国。那时中国刚刚遭遇了长江流域的大洪水，直接经济损失超过2500亿元，同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。要扭转局面，启动内需是唯一的选择。

    1998年7月3日，随着“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”（国发[1998]23号，简称23号文）的公布实施，福利分房取消，中国住房制度改革拉开大幕，中国的房地产行业也从此走上了10年的金光大道。

    这十年里，房地产行业经历了政策逐步放开的井喷式发展；也在充分的市场竞争中锤炼了产品研发和生产能力；当然还有相当一部分开发商不可避免地在混乱的土地管理下获得了第一桶金。这十年，对于中国的住宅产业，对于中国的住房体系的完善与建立，对于房地产行业的发展，可以说举足轻重。尽管是在不完善中跌跌绊绊中一路走来，但没有这十年，可以肯定，我们每个人的居住状况只会比现在更糟糕。

    2008年，与1998年类似，又是一次金融危机。只是这一次的金融危机波及面更广，更深，连世界经济体系的核心——美国都为之地动山摇。那么这次金融危机，对房地产行业----中国这个十年来一直赖以拉动经济增长的重要支柱行业之一，又将产生怎样的影响呢？

    刺激住宅消费，拉动内需——救市没有新方法！

    我们可以看到，如果去年次贷危机刚刚暴露时人们还有一点隔江望火的感觉，那么到今年金融危机全面爆发，尤其是与中国内在一些不合理产业因素相结合，在信心层面上迅速地推翻了房地产行业这张多米诺骨牌。我在过去的几年里都是坚定的唱多派，那是因为我从一线实际感觉到的购买心理，是积极的、坚定的、成长的。而一旦信心曲线不知不觉间越过高点开始下行时，其伴随着的往往不是价格下行，而是交易难度的增加和交易量的萎缩。

    当然，交易量持续萎缩到一定程度，必然就会导致一定范围内的恶性价格竞争。如果情况继续恶化，有可能导致全行业的恶性竞争。

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    然而，在行业还没有出现真正意义上的恶性价格竞争（哪怕是局部的、一定范围内的）的时候，一纸救市令却有可能止住信心曲线继续下滑的势头。

    这道救市令其实不是为房地产行业而救，我相信，如果出于这个初衷，政策还没出门就会被骂死。事实上房地产行业也不需要救。自从98年开始房地产行业步入市场经济的时代，楼市就已经开始靠天吃饭的生涯----从来都是宏观经济在左右楼市，而不是所谓宏观调控在左右楼市。

    这道救市令其实是为全国不容乐观的经济形势而救。严重依赖出口的制造业在人民币持续升值中风雨飘摇；美国金融机构的破产风潮正越过太平洋而来危险直逼中国的金融体系；如房地产开发及固定资产投资增幅持续降低，几条紧箍咒一勒，任凭孙悟空也忍受不了。在此情况下，中国抛出了4万亿的投资计划，而这个4万亿的投资计划里，我相信，有相当大的一部分，还是得用过去十年的老办法，严重依赖房地产开发及固定资产投资。尽管这或许不是一个好办法，但目前可行而且管用。

    各地救市新政全对比！保障体系和商品房的相对分离是规律

    所以，恢复市场信心势在必行。

    在救市令下，9-11月之间，除深圳目前尚未有明确动作外，北京、上海、西安、杭州、南京、长沙等城市纷纷出台了标题为《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》，俗称为“**新政”的文件。这些文件乍一看大同小异，但实际性措施却在司空见惯的官方语言中露出端倪。

    对比各个城市的实际措施，差异性还是相当不小。但主要精神分成两部分：一部分是保障房体系的加强和推进；一部分是普通商品房体系的刺激和保护。

    2008年，北京已经如火如荼地开始建设限价房。限价房到底是不是商品房的争论已经无疾而终，看来目前已经是归位于商品房的行列。而对商品房这种本应完全市场化的产品给出严格的价格限制，本身是违背市场规律的。相较于98年，这看起来真的是市场化的倒退。但是这种倒退行为是否会在被实践证明不可行之后消亡；还是会愈演愈烈，终于成为市场主流？这一点，还停留在08年底的我们真的还不知道。就好象当时的我们一定不知道，十年后我们硬是在98年的时光里看见了08年的影子。

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    长沙、西安等二线城市的政府看起来要实诚得多。与其费劲地去组织土地整理、挂牌上市、开工建设等一套吃力不讨好的事，不如直接把购房补贴发放到对应资格的人手上。其本质与限价房和经济适用房相同，都是政府从财政中补贴。马英九都直接给市民发消费券了，没准就是从大陆楼市里汲取的灵感。

    与政府保障房体系建设的花样百出不同，普通商品房部分的刺激和保护要类似得多。经过十年的发展，其实商品房体系的命门已经十分清楚----贷款政策和交易税费。再简单划定一个范围，有针对性向中等收入人群倾斜，政策脉络就了然纸上。在这一点上，可圈可点的是北京新政。其范围很现实地划定在140平方米以下，根据环线的不同总价款在不同区间的认定标准。让更多的人受惠于北京新政。如果说二套房贷的政策迄今仍没放开是个难解的遗憾，那么享受优惠政策的范围认定则多少弥补了这个缺憾，对北京楼市构成有力的支持。

    住宅保障体系，下一个十年的主要话题？

    如果拿98年与08年做对比，在两次面临金融危机的波及时，拿政策的重心做简单类推对比，可以说，与98年取消福利分房的政策相对应的是08年保障房体系的强调与确立。中国在经过这么多年经济快速增长之后能否实实在在普惠于民，这个体系的建立意义举足轻重。与此同时，这个体系的建立，对房地产行业的影响也将极为深远。

    我相信，从09年开始，全国楼市不可忽略的主题，将是住房保障体系。无论是以货币化的形式、还是以实物建设的形式，要想成为行业的主流，势必要与之接轨。

    住房保障体系之外的普通商品房部分，供应量可能越来越小。表现在北京这样保障体系与商品房体系相对分离的城市，就是越来越多的土地优先供应给限价房和廉租房，加之土地供应的难度越来越大，留给普通商品房的开发空间会越来越小。

    豪宅及非住宅产品，与经济形势紧密相关。这类产品相当于房地产行业的奢侈品，至少也是非必须消费品。资金流动性强时需求量大，而资金流动性弱时自然需求欠缺导致形势低迷。金融危机会很快过去，美国政府所承诺的18个月，那是金融危机的旋涡中心所需要的时间。处于旋涡外围的中国，应该可以更快地扛过去。如果说住房保障体系对住宅市场的影响是划时代的，需要用另一个十年去回头看，那么目前形势低迷对豪宅及非住宅产品的影响可能更为短暂。

    让我们在福音时代里开创蓝海！

    从这个角度来看，我可以大胆的说，未来一个时代，购房者，尤其是那些中等收入的住房需求者，有可能开始进入一个福音时代！

    而开发企业，需要对自己提出更高的要求，要么以超强的成本和过程控制能力大规模地参与到保障性住房建设中去，成为低利润低技术含量的“住宅工厂”；要么以卓越的产品研发和市场营销能力脱颖而出，逃离红海，开创地产蓝海！