西安房地产行业峰会暨年度消费需求报告发布会

新闻发布会现场

　　主持人：尊敬的各位领导，各位来宾，以及来自于房地产界的同仁，大家下午好！

　　我先做一个自我介绍，可能我还算这个领域的新面孔，我是《城市印象》的节目主持人，同时也算是房地产业的一员新秀，我的节目也有一年时间摸爬滚打在房地产事业当中，在下面的时间当中，我将荣幸的宣布2008年西安房地产行业峰会暨2008?D2009年西安房地产市场需求调查新闻发布会现在开始！

　　下面我还是要为大家非常荣幸的来宣布一下今天到场的各位嘉宾，他们是来自于新浪房产的付士山总经理，来自于西安人民广播点的李部长，还有壹代策划董事长范范晓娟女士，欢迎，最后我们还要以热烈的掌声欢迎代理机构的代表们，欢迎你们！

　　今天是2008年的12月18号，其实在年底的时候，我们中国人有个习惯特别爱回顾，这一年我用四个字“多事之秋”，年初的冰冻灾害到地震；当然也有好事，我们奥运会的举办还有改革开放30周年的回顾和展望，2008年是特别的不平凡，对于房地产业内人士来说这一年带给我们更多的是困惑，以前我们这个行业可能是皇帝女儿不愁嫁，不过就像这个词所说的内容一样危机，这个词大家是不最近觉得特别敏感，我个人理解就是危险加机遇，如果没有楼市的销售吃紧，没有楼市低迷，可能各位业内人士包括策划异构，也不会把目光投入到我们的购房需求当中，因此在当今可能大家更多的是把目光转向了我们购房者的需求，因为大伙明白在现在这个时候，谁能掌握购房者的需求谁够掌握了市场的先机，谁才能在这个竞争当中立于不败之地，所以我们不得不谈到今天发布会的主角，也就是慧捷市场调研机构，它是我们目前西安唯一一家对西安住房需求全年跟踪调查的一家机构，我也相信他们为我们大家带来得了08、09年的调查报告，会给大家在09年决策带来一个机遇，今天大家都是行家，我说的是一堆门外话。下面我们就有请来自于本次活动的协办方代表，新浪陕西房产的付士山总经理致辞。

新浪陕西房产付士山总经理致辞

　　付士山：很高兴今天下午能和慧捷公司一起来发布2008年?D2009年的市场调查报告。

　　在座的各位都知道，往年的这个时候，往往是我们在开庆功会的时候，今年却大不一样，我们一直经历着08年过于漫长的冬天，我们去年这个时候谁也不会想到，07年大洋彼岸的美国市场的次贷危机，它所酝酿的苦酒到现在或者以后更长的时间让我们慢慢品尝，在今年，我们最熟悉的几个词是冬天、资金链紧张、退房、还有观望、市场回暖等等一系列耳熟能详的词汇。

　　可能我们在以前的时候，我们的房地产市场太简单，太容易做了，我们多年来都吃惯了市场稳定大餐了之后，现在老感觉有点不太适应，为什么呢？十多年来我们，各地的房地产公司都几乎是一蹴而就发展成为本地或者是全国行业的老大哥，久居房地产江湖十年不倒，象今年这样遭遇市场寒流确实还是头一遭，我们这几年这样子走得太顺，以至于一边走的时候还一边在欣赏马路两边的风景，我们一身马上戎装和功夫也随着和平盛世的荣耀都被废弃的无影无踪，但是目前这些往日的辉煌都变得一去不再复返，现在，我们应该已经到了该坐下来思考来沉思的时候了：在市场目前这个环境下，我们以后的房地产究竟该怎样来做？

　　其实说到房地产现在市场的专业化程度来说，我们很多企业其实做的不是很专业，不管是我们从开发的各个环节来说还是包括我们从事传播这样一个房地产推广这一个环节来说，很多事我们做的并不专业，到了眼下，就是需要我们开始检讨的时候。比如说我们在房地产开发过程中一个投资策划这一个环节中，我们要做哪些事情？我们的项目在那儿建？建什么楼？卖给谁？卖多少钱？什么时候卖？怎么卖？这些都是房地产投资策划的一个实现步骤，以前这些问题都用不着考虑很多，究竟拿什么样的地块、卖给谁、卖多少钱这些问题都完全由发展商来决定，还包括我们现在要仔细考虑并拿数据说话的的市场定位，市场需求，资金运作等这三大环节往往以前都是被我们忽略，而今天就不得不重视起来了。

　　我们这次能跟慧捷要签一个比较系统的战略合作方案，我们在未来将会给大家提供一些更专业，更有深度，更有参考价值的市场前期报告，这样的话我们可能在给开发商和消费者来做服务的时候能提供一些更专业、更深度，更有参考价值的服务。

　　以前，包括我们媒体一向喜欢说一些大话和空话，在今年的市场状况下，我们也在思考我们新浪陕西房产联合三秦房产网用了三个月的时间做一个西安万人购房团的活动，在这个活动的过程中我们也慢慢的学会了如何跟市场对话，通过几个月万人购房团集体看房过程中，我们详细考察了西安包括各个区域的56个楼盘，我们每天和购房团的几千人，加上我们新浪购房团以前将近两万人，一共大约两万多人一直在不断地沟通和交流，目的就是详细掌握消费者的需求动态，给大家提供专业细致的服务。以前我们不需要这样做，去拉开发商的广告然后我们来收钱就完了，现在我们也在沉思，和大家一样也要来做市场下一步的深度调研工作。

　　这里有几个我们西安万人购房团的调研数据给大家公布出来，给大家一个参考。

　　先说一个最新的调研数据，这是我们今天早上针对昨天国务院出台的救市新政的数据，其中从我们调查引导上来说，我们设了四个选项，第一个选项“政策非常优惠，购买到时机了，可能马上要下手了”，令我失望的是调查结果没有一个人选择这个选项，第二个选项“是政策很优惠但我打算继续观望”，这个占了1.74%，第三个“我承受不起，这个价格还是太高”，7.2%，第四个选项一开始没有，我们在群里发出去以后，不断有人提意见。“我认为政策还不到位，应该出台更优惠的，能把房价调整下来的”，这个选择占了71.4%，也不是说这么多人它是在跟我们玩游戏，它不是买房的人，不是这样的。我这里还有一组数据，给大家公布一下，我们在前一阶段进行的万人购房团购房意愿调查结果显示：在最近3个月有购房打算的人在我们购房团里面占到45%；第二个数据，“你的购房计划在多长时间内实施”，从三个月到半年到一年内占了68%；“在未来的住房计划如何来实施”调查中显示有78%的人选择“等房价降了以后再买”，这也在后面的调查数据，包括你认为目前房价高不高，有95%的人认为“房价太高”或者“稍微有点高”的结果中找到答案，我们来做这些关于市场前期调查，也就是消费者购买需求调查。

　　我们为什么如此来用功做这些事情？就是因为我们很多开发企业以前并没有把消费者放在眼里，我们只要把广告打出来，前期制定一个内部认购政策，看到买的人比较多，我们房价在开盘的时候再往上调一调，甚至以前经常玩的司空见惯的购房排队等等，从我的观点来看，可能以后这些现象越来越少，也许几乎是不可能再有的了。

　　大家这段时间都在期待在寄希望于政府，期待政府能怎么样能把市场尽快救起来，但是包括刚刚完成了“胜利大逃亡”的王石来说，他认为没有必要讲救，这个观点可能对很多开发商心目中的想法差距很大，其实，我们不妨反过来自己反思的话，我倒觉得在更加严峻的市场环境可能会让我们更加聪明起来，成熟壮大起来，这个市场在冬天应该来思考，我们究竟怎么样来壮大自己的实力，应对下一步的挑战，以前，我们很多开发商可能把一些包括策划公司、代理公司、调研公司、媒体，这些房地产协作单位从来没有放在眼里，我觉得以后可能得慢慢把他们重视起来，因为包括我们市场调研的环节，可能是我们以前不用这些人来参与的，以后我们必须来尊重他们来自市场调研的声音，尊重他们就是尊重市场，尊重消费者。只有这样我们才能在下一步的市场操作中更加科学规范，房地产市场才会会有一个持续稳定的发展。

　　我就简单说这些，谢谢大家！

　　主持人：好的，非常感谢付士山总经理给我们带来的一个非常客观的致辞，他刚才讲的时候我一直在思考，现在的确是我们房地产市场的严冬，我们度过了山花烂漫的春天，也度过了夏天，是不是也该过过冬天，但是这个冬天不能虚度，得沉下来思考，我们以前是拿地快，卖房子快，我们不需要思考，但是人类不思考是很可怕的，我想现在正是我们房地产行业整体反思的过程，在这个思考的过程，我相信迎接我们的一定是一个更加成熟的市场。

壹代策划范晓娟董事长讲话

　　说到思考两个字，在整个房地产大产业链当中，我最崇拜的是策划机构的人，因为我一直觉得这是一个创意密集型产业，因为我觉得这个机构的从业人员是特别善于思考的，下面我有请我的偶像，壹代策略的范晓娟董事长。

　　范晓娟：现在我们来玩一个游戏，天黑请闭眼，为什么，正如1929年美国经济大箫条的时候，罗斯福说过“我们唯一恐惧的是恐惧自身”，现在大家都在说房地产逆势，黑夜来临的时候我们需要关上我们的双眼，用我们的心去把握现在，进攻困难，耕耘现在。第二个方面就是我们会看到消费者的市场需求，越来越区域理性化，他们更在乎产品本身，同时也在乎超值的性价比，今年年底很多房地产项目都在“抄底”，这是出路吗？这不是唯一的出路，一方面是市场的冰点，而另一方面是庞大的消费者的需求，我们怎么样找到这个需求，找到我们销售的突破口，而不是我们抄底，我们降价就是我们的出路，它决定在于我们对目标消费群正确的沟通。壹代策略应对逆市，专门根据市场研究出了一套新的营销体系，即定位仪精确制导营销，这包括对目标消费群的深入研究系统，包括目标消费者定性座谈调研，消费者终端需求的PACA跟踪调研等等，一系列消费者的跟踪调研，在目前的市场还不够精确，我们要定位什么？我们要定位我们的目标消费群，我们要尊重他们，了解他们，我们要为他来量身订作，所以这一套体系我们在目前已经在运用，在荣华地产的拿铁城项目已经展开了这样的工作，对消费者从一开始，项目还没有亮相的起初就进行了大规模的研究，而且这个研究还将持续的进行下去。正如雪莱说的那句话一样，“冬天来了，春天还远吗？”中国地产、陕西地产未来在于在座的每一个同仁，我们一起来共同为陕西房地产的未来献上我们的一份力量，我就简单讲这些，谢谢大家。

    主持人：非常感谢范女士，给我们带来她来自于策划机构对未来前景带来个人得观点阐述，我们下面将邀请慧捷市场项目研究总监王熙，对西安房地产需求的报告进行解读，并发布主要市场的调查内容，掌声有请。

慧捷市场项目研究总监王熙对西安房地产需求报告进行解读

    慧捷市场研究王熙：各位领导，各位来宾，地产界的朋友们及下午好。

　　我是慧捷市场研究总监王熙，非常感谢各位在百忙之中参加这个会，房周刊、新浪陕西地产，陕西房地产杂志，西安人民广播电台联合协办的，2008年西安房地产行业峰会暨2008?D2009年西安房地产市场需求调查新闻发布会，今天共邀请到69家房地产开发企业以及营销策划代理机构，应该说本次大会是2008年度西安规模最大的行业峰会之一也充分说明了大家对房地产市场需求的重视程度。今天也是中国改革开放30周年的一个纪念日，具有重要意义的一天。同时昨天温家宝总理又提出来五项促进房地产发展的政策，这个是对房地产企业的融资都提出来一些放款的政策，但新政策对行业的影响有待于进一步观察，对于西安的购房者来说也就是从今天开始，正是享受政府的补贴，大家都知道，08年对于中国房地产行业来说，可以说是风云变幻的一年，也是房地产行业遭遇寒流的一年，这股寒流对西安房地产影响是具有重大的冲击，08年上半年，持币观望的群体比例不断增长，年初的房地产下滑，以及受到5.12地震的影响，今年上半年一年内我们调查的数据是购房的比例由07年的50%急剧下降到18%左右，这是上半年的数据。对购房群体影响是非常巨大的，一会儿我在报告当中会给大家做一个详细的汇报，到了下半年随之而来的是金融危机的影响，使得本来就处于比较艰难的境况的西安房地产行业更是雪上加霜，但对于上半年，我们的调查数据显示下半年的市场有了相当的释放，特别是下半年连续降息，连续打折等等一系列政策的出台，包括咱们开发商纷纷在最近一段时间推出了一些优惠政策，因为我相信西安的市场是以刚性需求为主的市场，我们相信，持币待购的群体比例在随后也将会有一定的释放。11月份我们做了一个检测，11月份我们研究的调查结果是比下半年又上浮了3%左右。

　　慧捷市场研究也是目前西北地区唯一一家具备国家统计局，涉外调查许可的机构，我们的业务范围现在已经辐射到全国，同时我们也是西安唯一一家进行房地产市场需求连续性研究的机构，实际上我们填补了西安房地产市场需求这方面的研究的空白，实际上我们从05年开始就认识到市场需求这一块儿对房地产市场的重要意义，从05年的春季房展会，我们就开始对购房者群体进行跟踪性的研究，研究了解西安房地产需求变化的特征和趋势，并通过对房地产开发企业和营销策划机构专业团队不断的探讨，经过两年的探讨和发展，于2007年我们形成了一个完善的市场研究的系统，报告也经历了由不被认知到关注重视，再到接受，到目前来说已沉淀行业关注的焦点，也应该说我们经历了一个比较艰难的历程。以往是大部分房地产企业及营销策划机构，以前关注的重点是政策销售资金和各个宏观方面的关注，对市场需求这个层面没有一个足够的重视，这是和以往市场的大环境是有很大关系的。

　　随着外埠房地产企业不断进入，以及竞争的加剧，特别是受到2007年下半年的影响，实际上现在的房地产行业是一个需求问题，它而不是供给的问题，所以咱们行业开始对消费需求、市场需求这一块儿得到了很大的重视。市场需求调查报告的目的是什么呢？它的目的就是为西安的房地产企业营销策划机构提供西安购房者，多方位、多层次调研数据的支持，使大家对购房者的认知不再处于分散的状态，也使房地产行业不再凭感知来认知市场，以数据为依托，让数据来说话，这也是未来房地产行业发展的必然的趋势。为了调查结果的科学性和准确性，我们在调查过程中采用了以下措施：

　　首先慧捷市场研究作为独立的第三方，我们是独立的第三方机构，除了我们在设计调查问卷以外，我们不进行任何前提的介入和假设。

　　第二我们是一个占也得市场研究机构，我们有严格依据统计学的要求，运用专业的调查方法，最新的分析技术对我们的调查样本，问卷进行设计，执行审核校对和分析，使调查结果能够客观真实的反映西安消费者的需求。

　　下面我就对调查过程当中涉及的技术和方法向大家做一个简单的介绍：

　　第一是抽样方法，我们的调查主要采用的是等距的随机拦截的抽样方法。第二调查方式是采用我们的访问圆和购房者一对一、问卷的调查方法。调查对象做一个甄别，就是2008年?D2010年计划购房的群体，我们每一年调查的对象多是1?D3年内的购房群体。一会儿报告不仅仅涉及到08年数据，我们把07年的调查结构做一个对比分析，这样的话可能大家看一些趋势的时候会更直观一些。

　　调查怎样保证它的质量，质量是所有调研结构的核心。我们采取严格质量控制的手段，因为我们专业机构是有一个部门叫质量控制部，这个部门工作就是进行调研的质量控制，在这个项目当中我们有两名现场督导，两名流动督导，两名二级审核员和两名电话审核员，流动督导对访问的流程、规范性和配额做一个监督，现场督导对现场的问卷，现场督导就是对现场的问卷进行初级的、从常规性，完整性和规范性进行初步审核，到了公司这一块儿有二级的审核规范，分问卷审核和电话审核，问卷审核是对回收的问卷进行完整性和逻辑性的推导，这里面涉及到了一些逻辑的关系。电话审核是我们对40%的问卷进行40%电话审核，因为我们所有调查的购房者都是留购房者的电话，随机抽40%进行问卷的复核。技术层面主要由财经学院带领的研究组，用专业的统计软件形成报告。调查内容是对1?D3年购房者整体需求的研究报告，这个报告应该说是具有很强的针对性和指导性，详细的信息你也看到了，在您手里面拿的有我们的资料。整体报告是240页，因为时间的因素和篇幅的限制，我选择一些关键的数据给大家进行讲解。

　　首先，2008?D2009年西安房地产市场需求调查报告，这是咱们今天要看的主体，有几个大板块，从购房者居住现状到需求、特征，还有他对一些细节的因素影响，这一块儿我们都做了分析。报告所有的数据是来自于我们慧捷市场研究的调查，以及一些机构的公开数据，它这一块儿版权是我们，我们是和统计研究院这一块儿共同研究的，所以版权归我们所有。再一个报告的图表没有做特别说明的比例，都是以百分比显示的，再一个受篇幅限制，它仅为整体的一些数据。刚才我也提到了调查目的就是为掌握西安房地产市场发展的动态，了解购房者的需求，为房地产开发企业，营销策划企业和政府提供数据支持和需求，调查方法就是实地调查，研究方法是实地调查，我们每一年都是定性研究，把定性研究结合到定量研究里面去，研究对象是08?D10年潜在的购房群体，抽样的样本我们涉及的有效样本是700个，但是每一次我们都会适量的增加样本。

　　这是我们掉调查的一个剪影，是分上半年和下半年，因为我们每年分两次，每一次相当于一年的四次房展会期间，我们每一次都是进行这样的严格流程调查，这是我们访问员，由我们访问员进行一对一的访问，这样保证了我们调查的客观性和真实性。

　　下面主要研究发现：

　　第一，购房者的居住现状。这是我们从07、08年下半年做的对比分析，前面这一块儿是今年08年的全年数据，从数据上显示以城南为主，城南的购房者主要占到43.6%，其次是城西、城东、城北，这个比例现在相差不大，高新区居住者占到8.9%，2007?D2008年的对比，显示的一个结果是它的变化不是很大，有变化的地方在城南区域的购房者这一块儿，比例有一个大幅度的上升。

　　第二，购房者居住性质分析。购房者居住的性质分析，这是目前调查的意向购房者现在居住的现状，首先来说比例最高的是租赁住房，这个比例达到38.81%，大家需要注意的于07年的数据是37.58%，这个比例是相当的，说明近两年来，租赁住房的群体在潜在购房者当中是保持一个比较稳定的比例，已供商品房的群体比例在25%左右，已购房在16.95%，下降了个百分点。这是值得大家注意的。

　　第三，购房者居住户型及面积。这是购房者目前居住的户型和面积的调研结果，这是目前居住的户型，咱们可以很明显的发现，目前想购房的这些群体，主要居住的情况是两室以下的情况，他的面积基本上在90平米以下，90平米以下占总体的72.06%，07年的数据是71.07%，这也就说明，从两年的数据对比也发现这一块儿购房群体根本的性质没有多大改变，和现状也没有多大改变。两室户型的比例就达到了45.85%，再加上一室一厅，包括城中村的租赁房，下来的话达到70%多，90平米以下就占到72.04%。

　　第四，意向购房者置业计划，购房需求是这样的分析，这是07年上半年和08年上半年数据对比，07年西安房地产火爆的数据就可以一览无余，计划在一年内购房群体接近于50%，下半年一路高昂的房价并未阻挡购房者的热情，到了08年上半年随着房地产政策出台，对购房者的影响是非常巨大的，拐点论由07年的谈论热点变为现实，消费市场随后进入一个观望的状态，可以看到计划一年内购房的群体降低到18.75%，实际上来说，1?D2年的比例只不过是有了稍微的下降，但是更多的是排挤到两到三年，54.83%，这个当时调研出来的结果很可怕的，大家都进到持币观望的态度，这是08年下半年购房群体有了很大的释放，一年内购房的回升的比例将近达到30%了，一到两年的购房计划也有一定的释放，11月份购房群体接近于3%，但是购房者对市场的观望从根本不会得到根本性的改变，而且从我们所有调查数据的综合来看，实际上后面是进入到一个很不稳定的状态，它可能随着政策各方面的出台或者是市场的发展，它进入到一个非常不稳定的状态。

　　第五，意向购房者购房目的。这也是咱们非常关注的一个板块，首先来说，经过几年的调研数据总结，因为我们是在07年以前的指标设计和各个板块设计不太相同，所以没有办法进行数据的对比分析，所以选取的主要是2007、2008年，实际上2005?D2006年的数据也可以做一个对比分析。从2007?D2008年的数据对比分析来看，购房者的年龄在今年下半年有了一个变化，这个变化是非常值得关注的。以前咱们的比例特征更加明显，从07?D08年上半年再到下半年，购房者年龄一直在变化，30岁以下的群体比例有一个下降的幅度是比较大的，购房者的年龄主要集中在40岁以下，其中26岁?D35岁的群体是购房者的主要群体，相对比较集中，因为我们是所有数据综合分析来看的，说明这一块儿市场需求更加趋向于保守，刚性的需求特征非常明显，而且上半年部分观望的群体得到了一定释放，35岁的比例占到35.7%，这里比例也不是很低。

　　第六，购房者购房主要考虑的因素分析。我们做了消费者的分层分级的研究，首先来看地段、交通和价位这一块儿一直以来是消费者非常关注的两个最主要的因素。大家可以发现，它的整体比例不是100%，据说消费者在你认为购房考虑的因素里面，你认为那些因素是非常关键的？它的选项不是一项，是多项的选择，最终价格和地段这一块儿，再一个是周边环境，为什么我们要做首要、次要这样的分析呢？这是对竞争的楼盘，特别是这个楼盘项目周边具有和你性质相同楼盘竞争的时候，这一块儿对你将来的销售和营销策划有很大的意义。咱们可以看到，在第一因素里面，首要因素里面价格和地段是没有改变的，一直到第二因素还是这两个因素是大家最关注的因素，但是周边环境的影响力和建筑质量也是很重要的，大家可以看到建筑质量这一块儿，在往年都没有人去关注，但是在5.12地震以后做了一个单独调查，在地震以后这个比例影响排名第二，明显增高的一个比例。下半年大家有一个回落的过程，第三因素里面就是周边环境和建筑质量和户型，它又凸现出来。如果两个楼盘地段和价位都差不多，后面的这些因素可能会成为购房者非常关注的因素。

　　第七，购房者购房选择区域的分析，07年上下半年和08年做了对比分析，从这里面可以很明显看出，城南是西安购房者主要选择的区域，下来是城北、高新区、城西、城东现在比例低一些。从两年的四个阶段的数据分析，咱们可以发现，2007年和2008年城南这一块儿的对比，总的趋势没有变，有一块儿有一定的变化，但是也可以发现，2007年对低购买力的群体起到了挤压的作用，把低的购买力的群体挤压掉了，同时西安的购房者可以通过下面的分析可以发现，他的地域性是非常强的，咱们可以看到城南的购房者基本上选择的就是城南，城东的也选择城东，但是大家也可以从曲线图来看，城南的一般不想去选择其他区域，其他的区域会有选择城南的意向。

　　第八，购房者购房佳味承受能力的分析。单价的承受能力是多方面因素的一个因素，就目前来看地西安购房者能承受的单价在4300%以下，从以往的数据分析来看，购房者对房价的承受能力一直是提升的，但就目前来看，与实际的市场还是有一定的差距，受到面积、首付的影响，实际上购房者单价承受能力一般要比调研的数据要大，右边的这两个图是2007年上下半年和2008年上下半年的对比分析，很明显能看到，2007年的时候，上半年和下半年这一块儿消费者所承受的房屋的单价应该来说提升是非常大的。因为在去年9月份我们和消协合作的满意度调查也涉及到这一块儿，大家能承受的价位是3200，当时房价到了3800多，消费者期望值不是很大，是可以接受这个价位的。

　　第九，购房者购房总价的计划，76.32%的消费者选择了40万以下的购房，大家可以看到，40万是对房屋总价的需求的坎，主要集中在20?D40万之间，此部分的结合年龄收入职业目的和单价的挖掘，结合这一块儿可以做到影响购房者的选择。

　　第十，购房者购房付款的方式是什么呢？付款方式选择上27.3%的群体选择一次性付款，其中家庭存款一次性付清的22.64%，向亲友借钱一次性付清的是27.3%，住房公积金贷款的是占到7.76%，其中选择五年以下的占11.13%，5?D10年的占到27.94%，10?D15年占13.45%，15?D20年占到9.7%，银行按揭这一块儿选择更多的是5?D10年的按揭，但是它的总体比例只是占到27.94%，其他因素的空间起来比较大的。

　　第十一，购房者选择购房类型。住房需求特征的分析是大家选择住房的类型，现在大家可以看到，小高层现在还是西安住房群体选择的一个首选，剩下的就是高层，高层我们把它区分开了，18层以下和以上的区分，虽然说这个比例一个是18.7是12?D18层，18层以上是8.44%，剩下的就是多层无电梯比例，咱们对比2007、2008年的数据，特别是在08年上半年这一块儿，有了一个很大的变化，到了08年上半年，消费者选择更多的是从小高层往高层发展，就是说这个变化趋势是非常明显的。我们这个调研是在受到5.12地震影响之前，消费者有一个变化，由小高层选择高层的人比例更多了，但是从地震以后，在这个地震的影响下高层的选择突然又降了，和07年是一个数据，所以大家在选择高层的比例有一个下降，回归到了2007年的比例上。

　　十二、购房者选择购房的结构。基本上在西安选择了以平层为主，是占到72.45%，像复式这一块儿占到15.01%，这个数据和以往的数据对比，也是西安购房者的趋势基本上一样。

　　十三，购房者户型选择。目前购房者对户型的选择占了比较明显的区分，基本上是在三室以下两室以上的比例从对比来看趋势一直没有办法，也就是说西安的购房者选择户型这一块儿没有多大的变化，从年龄上来看，三室的集中在30?D45岁之间，两室主要年龄在30岁以上和46岁以上的群体。

　　十四，购房者面积的选择，通过数据来看，125平米以下的面积是目前西安购房者选择的主要需求的面积，08年上下半年购房者整体趋势不是很大，也就是说大家对面积选择这一块儿，主体是在125平米以下，但是大家可以看到数据各方面的比例。不同面积对应的户型需求分析我们做了深度的分析，比如说两室一厅的数据主要集中在60平米?D90平米之间，这每一个版块都是做的比较细，而且大家可以通过这个数据的变化来看，我要做几室几厅对应的面积是多少，消费者选择的时候有这样一个变化。

　　十五，户型与卫生间对应的分析。基本上来看两室对应的是一卫，三室是两卫的选择，面积是集中在90平米?D150平米的分界线，大家也可以看到它的变化趋势，主要的变化区间、变化点是95平米?D100平米的选择。

　　十六，购房者希望的宽敞空间。就是说购房者希望哪一块儿的空间更宽敞，在西安来首先来说83.4%的人希望客厅的面积是更大的，剩下的就是主卧，再一个是厨房和卫浴，至于餐厅和次卧面积的影响从数据来显示对购房者这一块儿的影响不是非常大，关注度比较低。

　　十七，购房者选择的交房标准。希望交房标准这一块儿，现在来看的话，这是咱们07年到08年四个阶段的数据对比，基本上没有什么变化，首先选择比例是48.19%，最高的时候也就是50%左右，不会有更高的比例，而且大家可以看到，这四个阶段所有售房者走势是一样的，选择的比例也是一样的，剩下的就是简装房。

　　十八，购房者对社区主体景观的要求。调查结果显示，草坪式的景观和成片的树木景观是购房者最期望的两大主题景观，这也符合都市群体对自然景观向往的心态，这部分对吸引购房者主要是从心理层面上对他们有一个很大的优势，草坪式的景观它的比例占到30.13%，剩下的就是成片的树木景观占到26.15%，剩下的就是大面积的水面景观是13.45%，河流式景观是12.15%，这个影响都不是很大。

　　十九，购房者对社区配套设施的期望和要求。首先来说像银行、医疗机构是消费者主要选择的两大选择，它的提及率最高的，从健身一直到商业配套中小学基础教育这一块儿，提及率都相对来说比较高，提及率高就说明这几大因素都是消费者比较关注的因素，也就是说他在购房的时候，这些因素都是他非常关注的。银行这一块儿是占到67.4%，医疗是68.3%，基础教育，就是中小学一个是55.7%，一个是44.3%，像休闲健身这一块儿是44.7%，我我们在做深访时候，就是定性研究的时候，休闲健身这一块儿可能大家的理解，更多的是社区的户外配套设施这一块儿，并不是指的室内的休闲健身的一设施。

　　二十，购房者社区智能化设施的要求。宽带蠕入户是所有购房者一个基本要求，这个比例占到72.3%，剩下的50%左右的有红外线的安防，可视对讲，提及率都是在50%左右，水电气远程抄表这些提及率也是比较高的，基本上在30?D40%的提及率。

　　二十一、购房者对停车位的选择。46.69%的选择不需要停车位，需要买一个的是35.15%，需要租一个占18.16%。对停车位需要和年龄之间的分析，我们做了这样的分析，从年龄结构上来看，购买停车位的群体主要是集中在26岁?D35岁的群体，租车位的集中在26岁?D30岁，就是比较年轻化的群体。从右边的对比分析图也是比较明晰的看出。

　　二十二、购房者对供热、采暖方式的选择。这一块儿我们在08年初的时候，给中铁置业做高新区项目的时候一直在探讨，现在来看大家首选的是市政的热力管网的购买方式，这个占到70%左右，就是69.56%的比例，接下来是社区的燃气锅炉集中供暖和住户自行采暖是11.66%，我们进行了细化的研究，大家更愿意选择的是哪种采暖形式？在以往我们调研的结果地辐射的采暖方式比例07年在30%左右，到了07年下半年一直到08年数据现在这个比例一直在增长，到了现在的比例是50%左右。接下来就是暖气片，消费者对暖气片承受的比例一直下降，占到35%左右，剩下是壁挂式锅炉和空调，这个选择的人群是比较低的。

　　二十三，房价因素影响分析，我们在调研过程当中，这一块儿也是我们比较关注的，购房者对西安房价走势的预测和预判，为什么要做这一块儿？因为对于房价可能每个人有他的看法，即使是专家对这一块儿看法不一定准确，但是这个方面在消费者购房的心理上有很大的结合度。比如说咱们现在研究的主要就是购房者对这一块儿的关注度是怎样的，这也影响到它是否要购房或者延迟购房的选择。

　　稳重有升的，现在有52.59%的数据认为是稳中有升，但是没有一个大幅增长。有21%左右的群体认为会有一个小幅的下跌，从2008年上半年和2008下半年的数据对比分析来看，购房者对房价的认知价格走势方面可以看到，这一块儿有一个比较大的差别，下半年认为未来会小幅下跌的购房者比例是有了明显的提升，由上半年的9%左右上升到下半年30%左右，购房者的预判将会导致他在购房这一块儿趋向于更加保守。

　　二十四，这是对未来房价走势的预测，对它的影响。通过进一步的分析我们也证明了购房者趋向于保守的态度，大部分人选择了暂缓的计划，部分认为会上涨的群体，以及刚性需求群体采取了更为积极的购房策略，里面有17%的人在下半年会积极的购房，31.95%的群体认为影响不大，08年上半年和下半年，下半年比上半年趋向于保守的多。

　　二十五、购房者信息渠道这一块儿现在来看的话，是四大渠道，通过报纸、电视、网络和房展会四大信息渠道获取房地产项目的信息。最高的是报纸，基本71.4%的群体基本上通过报纸来了解房地产项目信息的，接下来就是电视是54.5%，网络是53.4%的比例，房展会做到52.5%的比例。但是咱们可以看一下，传单这一块儿占到26.2%，我们在今年上半年做项目的时候，这一块儿我们也在研究这一块儿的影响力，再一个是亲朋介绍是17.4%，这一块儿也不容忽视的。

　　二十六，购房者背景信息分析，首先看，这个数据是70.38%的数据是男性，在西安购房主要还是以男性为主，女性占到30%左右。通过这个数据的对比，从06年开始，我们的数据是从2005年下半年做的，那个数据不能代表全年的数据，2006年到现在一直都是全年的数据，主要以男性为主这个变化趋势一直没有改变，而且基本上保持在70%左右，这三年来基本上没有变化。也就是说，后面针对男性购房群体研究这一块儿，也是具有一个很大的意义，需要强调的是这个结果是通过等距的方法，样本率达到700多份的调研结果，我们认为这个是能够客观反映西安购房群体结构的真实反映。

　　二十七、购房者主要以35岁以下的群体为主，而且2008年下半年年龄结构发生了明显的变化，年龄呈整体增长的趋势，咱们也可以看到实际上挤压了年龄群体较低的购房可能性，其他的年龄阶段变化基本上不大，主要是25岁以下群体的购房比例有一个比较大的下滑。从这一块儿也可以看到西安的购房群体还是趋向于刚性的需求。

　　二十八，未婚群体的比例下降，但是结婚购房没有受到冲击。全年的购房是以已婚购房群体为主，比例达到63.22%，未婚购房比例达到33.81%，与07年相比，未婚的购房群体比例下降将近4个百分点，08年下半年本身降幅也是比较大的，主要是这一块儿转移到已婚有小孩的群体当中去了。但从另一块儿来看，也可以看到婚房的购买比例没有受到影响，主要增加的部分是51?D55岁的比例增加了，这一块儿结合购买目的，结合各个方面的数据，也可以详细的了解，各个年龄阶段的需求是什么情况。

　　二十九、受访者家庭成员的构成。基本上来说，家庭结构就是以3人以下为主，而且家庭结构这两年内基本上也是没有什么的变化，从右图也都可以看到。

　　三十、购房者学历这一块儿也没有什么变化，教育程度，连续两年内都没有大的改变，趋势是保持一致的，以大学、大专程度为主，因此对群体的细化的研究都具有比较重要的意义。比如说刚才咱们提到了购房目的，实际上购房目的从婚房投资和改善居住环境来讲的话，每一块儿都可以做一个细化的研究。

　　三十一、购房者职业构成。从调查结果来看，职业构成这一块儿是私营企业占的比例比较大，33.9%，国企和民营企业这一块儿分别是21.81%、15.24%，事业单位占的比例是15.9%。也就是说，事业单位和民企这一块儿的购房者也是不容忽视的群体。

　　三十二、购房者家庭月均收入。家庭收入这一块儿，2008年西安购房者月均人收入在3000元以下的群体，低收入群体的比例有了明显的下降，由32%下降到目前的10.23%，但高收入群体的比例有明显的提升。这儿需要注明的一点，数据是通过相关性分析和调查分析，这方面我们原来也有很多客户置疑，说是不是会有人隐瞒收入。我们在收入这一块儿要和很多的选项进行交叉和相关性的检验，实际上这一组数据下来真实度还是比较高的，它符合各个群体实际的购买能力。比如说低收入群体在购房选择的价位、面积，是符合他那个群体的选择，我们认为这个数据还是比较真实的。

　　下面做一个慧捷市场研究的简介。

　　慧捷市场研究刚才也介绍了，我们98年开始做市场研究这方面，可能地产行业有一部分地产行业我们有合作，但是有一部分没有合作，我们98年是起源于统计学员的涉外调查中心，现在我们的业务范围是涵盖到全国32个省市自治区，我们的统计分析的技术主要选择的是像SPSS这种专业的统计软件进行分析，比如说更专业的像SAS的软件分析我们现在都在运用，我们现在已经连续四年进行西安房地产不间断的需求研究，也希望通过我们长期的检测和研究，为西安房地产企业提供认知西安消费市场很好的机会。

　　再一个慧捷市场研究现在涉足的行业比较多，通讯、航空、房地产、汽车、经营，基本上来说，像西部综合集团等等我们都做了连续五年的研究，所以这一块儿对公司的介绍就是这样的情况。

　　这是我们的资质，这是中华人民共和国涉外调查许可证，再一个我们现在是统计学院，现在是西安财经学院的实习基地，也就是说保证我们的访问员多年来从大二开始实习，进行项目的调研，在市场研究这一块儿会做得更专业，而且对项目的认知，在做项目的时候会把专业的知识体现在项目的执行上，保证我们的项目的质量。

　　这是我们这几年以来一些部分的品牌客户，慧捷市场研究在西安的行业里面一直做的是一手项目，我们基本上没有去做执行承接项目，像国际品牌的欧莱雅、索尼、西门子、雅阁，或者说由中国的总部，或者由国外的总部来直接委托我们的做的。外埠的客户国内外地的，其他省市的客户委托我们来做这个项目，包括西安各大行业的客户，基本上都是我们的长期客户，我们的服务基本上得到了各个行业领头羊企业的认可，包括地产这一块儿，我们在前几年也是得到了大家的认可。

　　报告就简单的给大家讲这么多，因为报告确实太多了，一共是240页的报告。受到时间和篇幅的限制，我就简单说一些。刚才讲的都是报告里面的主要数据，就是整体的数据都给大家讲过了。

　　希望我们在09年为西安的房地产行业提供更专业、更满意的服务，接下来我们会和《房周刊》、新浪陕西地产、陕西房地产杂志社会签署一个长期的2009年的战略合作协议，后面我们会在这一块儿深化各层方面的研究，比如说像“婚房群体的市场需求是怎样的”，“投资这个群体在这块儿的需求是怎样的”，后面我们在09年会继续推出一些专项的研究服务，希望得到大家的关注和支持，谢谢大家。

西安慧捷市场研究有限公司与新浪陕西房产签署协议

　　主持人：好的，非常感谢来自于慧捷市场研究的王总监给我们带来的长达40分的市场调查报告的解读，我建议大家再次用掌声来谢谢他。因为刚才在台下我听的也是非常认真，我看到很多现场的朋友拿起纸和笔在记录非常有用的数据，我作为一个房产节目的主持人，在面临2009年我的节目如何改版的问题，在刚才我听王总监的报告的时候，我突浮现了两句诗，叫做“两岸猿声啼不住，青舟已过万重山”，最早认识王总监的时候，他就跟我讲在90年代他们就开始从事房地产市场调研，我说你们做这个工作真具有前瞻性，因为我知道在90年代末哪怕就是2005年以前，他们做的工作我个人认为是处在寒冬期的，那个时候楼很好卖，可是他们认准了这个方向一直走下去，今天他们提供的购房者需求报告，能够赢得69家策划机构的捧场，说明这个问题大家今天都认识到了。目前很多人还在抱怨寒冬来了，我们应该怎么办？一片混乱的时候，如果您认准了市场需求，在这些数据的引导下，找准了方向，我想看到第一个春天的人一定是在座的各位，下面我们要以热烈的掌声有请今天的三方代表，分别是系浪陕西地产，陕西房地产杂志和我们的慧捷市场调研公司共同签署今天的《战略合作协议》，来掌声送给他们，也恭喜。今天在现场他们将强数这份战略合作协议，在未来将会有深度的合作，“一个好汉三个帮”，我相信今天在这里我们缔结了一个战略的合作联盟，未来凭借这样的合作联盟我们会集结其更多的力量，使我们会有更强大的力量，有请！

战略合作协议成功签署

　　我想今天这个叫做抛砖引玉，虽然说我们这三家，大家看到了有两家都是媒体单位，媒体单位一直处于先知先觉的地位，媒体总是被称为市场的晴雨表，所以他们在这里首先做了第一个吃螃蟹的人。请我们的礼仪把协议拿到主席台前来。好的，此刻我也想说，通过今天这样的新闻发布会，大家可能有一些客户认识了慧捷市场研究，在未来我想这样的签约仪式在今天只是一个开始，未来会有更多的客户会和我们的慧捷市场研究缔结更多的合作协议。好的，最后我们再次把掌声送给他们，恭喜你们！

　　其实今天的新闻发布会进行到这儿，其实我挺不舍得跟大家说再见，因为还有很多数据报告的内容我还想再研究，但是不能再占用各位的时间了，应该是和我们的陕西房地产杂志社再次签署这样的合作协议，今天都是多少业内人士，在这里两位总监签署协议的时候，我也特别的来推介一下我的栏目《城市印象》，这也是我们陕西地区唯一一档专注于做房地产的节目，在每个周一和周五的午间11：30分都会和大家见面，也希望在新的一年里和大家有更多的合作，再次把掌声送给陕西房地产杂志社和慧捷市场研究公司。

　　虽然说外面还是数九寒天，一点春天的感觉都没有，大家依然身处寒冬，但是我也想借着范晓娟女士的那句话，“既然冬天已经到了，春天还远吗”。今天我特别穿了一件大红色的衣服，我不希望给阴霾的冬天带来一丝不快，我希望在座的各位都成为最早感受到春天那一缕春风的人！

　　好的，也把所有美好的祝愿送给在座的各位，今天的新闻发布会到此结束，再次欢迎各位的光临，再见。