开发贷款"松绑" "国办13条"利好龙头企业

    “房地产13条”首次提出支持房地产开发企业合理的融资需求。要求商业银行根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设，特别是在建项目的信贷支持力度。专家认为，房地产开发贷款有望“松绑”。

　　20日，国务院办公厅出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（简称：“房地产13条”），力图刺激疲弱的国内房地产市场。不过，昨日接受记者采访的有关人士认为，很多政策措施已在预期之中，部分利好已兑现，特别是目前处于经济下行周期，“房地产13条”对房地产行业的后续影响还有待观察。

　　开发贷款有望“松绑”

　　海通证券房地产行业分析师帅虎说，虽然国务院办公厅出台了“房地产13条”，但市场反应并不是很强烈，房地产板块中的个股跌多涨少。“ 这并不是说这个政策对房地产行业没有利好，而是一些利好政策措施已在预期之中，部分利好已在市场上兑现。”

　　帅虎认为，相对而言，“房地产13条”支持房地产企业合理融资需求是个比较新的提法。因为几年来，国家的每一个宏观调控政策对于房地产行业来说，都是负面的，特别是在房地产行业的开发贷款方面更是“一紧再紧”。“房地产13条”首次提出支持房地产开发企业合理的融资需求。要求商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设，特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。帅虎认为，房地产开发贷款有望“松绑”。

　　“支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。”对于“房地产13条”中这样的提法，帅虎认为，从短期来看，象征意义将大于实际意义，表明了管理层支持房地产业的态度。但因为房地产投资信托基金毕竟属于金融衍生产品的范畴，管理层会以比较谨慎的态度对待。而从长期来看，既然有了“尚方宝剑”，就有了实施的希望。

　　一直将房地产个股作为必配品种的基金，又是如何看待“房地产13条”？富国基金首席宏观分析师张宏波认为，房地产行业是一个典型的资金密集型行业，对房地产开发贷款的“松绑”，自然是件好事，但估计不是所有的房地产上市公司都能够分享到这个政策所带来的利好，因为银行出于对风险防范的考虑，再加上惜贷的心理，都会影响银行对房地产的放贷规模。

　　对行业影响尚待观察

　　张宏波称，“房地产13条”对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。这些属于实质性的利好措施，将对“二手房”的流转产生积极的影响。

　　不过，他同时认为，虽然房地产流转方面的成本会因税收水平的下降而降低，但如果房地产价格仍处于一个相对低位，那么，其利好效果就会大打折扣。“据我观察，目前，不少房地产公司的存量房按照目前的销售速度，将用2年的时间才能消化完毕。” 张宏波因此认为，在短期内指望房地产价格有比较大的回升是不现实的。

　　帅虎说，“房地产13条”对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。这实际上放低了“二套房”的贷款和交易“门槛”，但是，应该看到，“二套房”主要满足投资和改善型需求，在行业下行趋势还没有改变的情况下，买房者在这方面的需求意愿不会太强。因此，政策效果会很一般，二手房成交量即使有反弹也不会太多。因为这次的房地产调整和2005年那次调整完全不一样。那时经济还在向上，收入增速预期也不错，但是明年的情况并不乐观。

　　上市公司受惠程度各异

　　帅虎认为，房地产上市公司受惠“房地产13条”的程度各不相同。处于行业龙头地位的房地产上市公司受惠程度较大，如万科A。而保利地产、金地集团、北辰实业等受惠程度也相对较高。

　　“这些政策的出台对于改善房地产行业的困境有一定帮助，但还是不足以让房地产业走出困境。”张宏波说，明年新增供应量还会大幅增加，收入预期增速又下降，存量房还在逐步累积。很难相信，做价值投资的人现在会冲进去，而且前期有些房地产股票涨幅已经很大了，有的甚至翻了一番。当然，不排除短期内还会有一定幅度的上涨，但难以持久。

　　记者也从有关部门获悉，中国房地产行业近期一直呈下行态势，11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比10月低1.4个百分点，环比下降0.5%。而11月比10月份回落1.22点，比去年同期回落8.13点，已为连续第12个月回落。