前有降息后有减少交易税费 暖风吹拂冷清楼市

    各界预料中的降息在22日晚如期而至，央行宣布再度调低贷款基准利率0.27个百分点。对于广大购房者而言，5次降息后的最新利率将从明年元旦起执行，累计216个基点的降息将大大减轻房贷成本。而国务院办公厅21日发布《房地产市场健康发展的若干意见》（以下简称《意见》），这份文件被舆论解读为对17日国务院常务会议制定的“国3条”的细化政策，同时也传达出新的信息。

　　购房者利息负担大大减轻

　　楼市成交或将温和放量

　　“央行又降息了，没想到这么快，原本以为会过了元旦再降呢。”坤和房产营销管理部副总监梁细清说，对于近期买房的人来说，降息的好处马上就能享受得到，随着一系列利好的出台，“估计年末年初会有比较集中的成交放量。”

　　这已经是央行9月以来的第五次降息，虽然3年期以上贷款的基准利率调整幅度只有0.18%，但再加上前几次连续降息带来的迭加效果，降幅还是相当有力度的。按照央行房贷新政规定的首套房房贷利率可打7折来计算，调整后五年期以上商业房贷利率最低到达约4.16%，而公积金贷款为3.87%，两者利息差进一步缩小。

　　“持续降息使购房成本大大降低，有利于前期积累的刚性购房需求得到释放，这对房地产市场肯定是利好。”浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生乐观地说，这对企业来说财务成本降低了，对购房者来说买房成本也小了。“或许不会是立竿见影的效果，但明年特别是明年下半年政策的效果会逐步显现出来。”

　　开发商缓口气

　　以合理价格促销是趋势

　　“引导开发商积极应对市场变化，‘主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售’，这样的表述在前几次的政策中并没看到过。”业内专家、双赢机构总经理章惠芳表示，《意见》中最有新鲜感的部分就是鼓励房地产开发企业主动应变，并且明确“对于房地产开发企业调整住房销售价格过程中出现的纠纷，要努力做好化解工作，引导当事人依据合同约定通过法律途径解决”。

　　目前楼市偏冷的主要表现就是成交量持续下跌。据国家统计局数据，尽管交易量不断萎缩，11月份全国70个大中城市房屋销售价格同比仍然上涨0.2%，环比仅仅下降0.5%，如果房价不能回归理性，市场反应就不可能值得期待。根据杭州透明售房网公布的数据，11月份杭州主城区商品房成交1876套，环比增加37.64%，同比下降了26.98%，商品房成交均价为14790.14元/平方米，环比下降4.07%，同比降幅几乎可以忽略不计。

　　“这段时间出台的政策目的都是一样的，就是要活跃市场，提高交易量，无论是降息、减少交易环节税费还是二套房贷松绑，就消费部分来说政策已经非常到位了，接下来就要看开发商的动作了。”一位不愿透露姓名的业内人士直言。

　　加大保障性住房建设力度

　　杭州已经开始发力

　　国办发布的《意见》中保障性住房是重点之一，主要是为保障性住房建设列出进度时间表以及解决建设资金筹措问题。

　　杭州在此之前已经公布过《杭州市住房建设规划（2008-2012）》，按照规划未来五年，具备开工条件的保障性住房建筑面积约714万平方米，约10.79万套。杭州“居者有其屋”工程领导小组制定的城市低中收入家庭住房困难三年建设计划，进一步进行了细化：2008～2010年，杭州将着力解决主城区4.5万户低收入家庭的住房问题。开建经济适用住房200万平方米；安排廉租房50万平方米；建设城市拆迁安置（限价商品）房120万平方米。

　　“截至12月初，杭州市区已保障廉租住房家庭2628户，而且从第28期廉租房配租开始保障范围也扩大了。”杭州市房管部门相关负责人表示。

　　“这段时间政府一系列的政策在鼓励市场信心、刺激消费的同时，也是在提醒开发商要合理、冷静地定价。”华润新鸿基房地产（杭州）公司助理总经理陈进说，他看好政策对稳定市场的作用。

　　持续降息大大减轻了开发商的资金成本，而此前国务院出台的促进房地产市场健康发展的三大政策措施，除了降低二手房交易税费、适当放宽二套房贷，更是首次提出“支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持”，这意味着长期以来对房地产开发关紧的信贷闸门，开始松动，这对开发商是实质利好。

　　对头脑灵活的企业来说，他们或许已经从政策中看到了新的机会。“这几个月出台的政策反复强调的就是要加大保障性住房建设，这次又要求银行加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设的信贷支持力度，不想退出房地产行业的开发商不如去试试这块市场。”一位业内人士分析说。