楼市营销暗藏猫腻 造势噱头频出让谁麻木？

　　房市“寒潮”久袭不退，楼市的促销方式也越发令人眼花缭乱。开发商为了能在激烈的竞争中突围，打折促销等优惠措施的出台在所难免，而时下几乎所有人也都在呼吁开发商降价，快速挤压楼市泡沫。不否认事实上也的确有一批开发商让我们感到欣慰，确确实实有降价等让利举动，然而业内人士指出，“买的没有卖的精”， 开发商的各种营销招数里实际上暗藏猫腻不少。

　　“买房送面积”诚心几何

　　眼下，翻看林林总总的楼盘广告，“送面积”的字眼可谓比比皆是。不过，有房产界业内人士指出，开发商所送的这些“面积”多是利用规划和房产测绘政策的空子“偷”来的。

　　我们都知道，开发商所赠送的面积多是阳台、入户花园、飘窗、地下室等，还有一些是从空间上增加面积，比如挑高的露台、错层等。据业内人士分析这些里面到处是猫腻。

　　首先，开发商利用测绘面积的规范有新旧版本之分来“钻空子”：打着"送面积"旗号的楼盘，当初建造时按照“旧”办法，在有限的空间里尽量多做面积，如阳台封闭、做落地窗等。但按照现在测绘规定，这些面积已经不在计算之列，无奈之下，开发商只能“忍痛割爱”转而变成“赠送面积”。

　　其次，赠送挑高设计，难逃面积“缩水”隐痛。虽然赠送的面积有时确实可以隔出一个房间，但这个空间实际使用面积却是有限的，很多户型无法实现南北通透。有些挑高空间不到5米，一旦隔成上下两层后，其上层的实际层高比较低，而根据国家相关住宅设计标准，2.8米层高是人体比较舒适的活动空间。因此，挑高户型赠送的面积中，真正能作为使用面积的都要缩水不少。

　　再次，有些开发商所谓送面积往往加价之后再赠送，“羊毛出在羊身上”。事实上，记者获悉在目前一些打出购房“送面积”幌子的楼盘中，其售价一般要比其他户型高出15%以上。购房者需要对售价和赠送面积做仔细计算后，才能判断是否合算。

　　专家分析，实际中真正赠送面积的几乎没有。因此，面对这些林林总总的赠送面积的促销手段，购房者一定要擦亮眼睛，要知道，实际上真正的购房“送面积”，就是对产权证上的实际面积打折收钱，比如产权证上100平方米的房子，开发商只收95平方米的钱，那5平方米才能算是赠送，否则就不能算作赠送面积。

　　尾盘穿“马甲”卖 珍藏版户型有文章

　　一般接近销售尾声的项目，我们经常可以看到尾房的出售广告。细问之，销售人员会告诉你，尾房价格要便宜很多，大有挥泪大甩卖的感觉。而实际情况果真如此吗?

　　“尾房好像说是比原来便宜的，其实一点都没便宜。”业内知情人士告诉记者：“如果有的开发商告诉你，当时卖的时候可能是3500元/平方米，尾房卖3880元/平方米，你觉得好像不可能，其实是很正常的。开发商会说，这个房子卖得好的时候卖到5000多呢，现在卖这个楼盘的尾房，为了尽快回笼资金，开发下一个项目，就便宜卖完算了——你不可能去翻他的销售底档。他还要说你看这是尾房了，以后还会涨，所以一般尾房会卖得更高。”

　　还有一种情况：明明是卖不出去的超大大户型，其实也是尾房，被包装一番，“穿上马甲”以后，很可能就摇身一变，成了“专为成功人士量身定做的珍藏版稀缺户型，震撼上市”了，有时真的会把知情人弄得哭笑不得。

　　业内人士告诉记者：“这种手法在楼盘营销中十分普遍，开发商利用买卖之间的信息不对称，布下一张精心编织的网将买房人拉下水，更有一些开发商干脆冒险宣称房子已售完，而实际还剩上百套，这样一来，跟风的买房人必然会在楼盘新的一期先下手为强。”

　　大幅折扣“闹眼子”

　　经过了多年的磨合，开发商或许已经掌握购房者的心态，深知降价幅度太大未必卖得掉房子，而且还会对整个行业造成“伤害”，这是任何一家开发商都不愿看到的结果。所以现在虽然市场上已经出现花样繁多的“促销”手段，却是遮遮掩掩，而且并没有真的“跳水价”出现。

　　而时下楼市久雨不晴，江城终于有大胆开发商抛弃重重顾虑直接打折降价，并且折扣之大让人不敢相信!记者慕名前去采访，却发现所谓的大幅降价只不过是吸人眼球的噱头，打折广告巧用文字游戏吸引客户，折扣对象仅指“公摊”面积，众多购房者被广告吸引，挤进售楼部后了解清楚后，大有被忽悠之感!

　　另外，有些开发商直喊降价却玩的更“巧妙”。众所周知，一般的销售会有这样一个规律：通过价格差来平衡不同楼层、不同户型的销售状况，销售后期，一定会有一些位置和户型不好的房子通过尾房降价处理掉。

　　但是却有开发商大玩尾盘猫腻，在早期把将来铁定要进入尾房处理的那部分户型、位置差的房子价格降下来，造成降价的假象，吸引客户。好户型、好位置基本上一分钱都没降。

　　这样就等于调整了销售房源供给，提前处理尾房，观望等待市场回暖。其实并没有真正的降价。

　　哄抢场面是假象

　　除此以外，在08年下半年各个楼盘都饱受门庭冷落之苦的情况下，楼市又一种营销策略应运而出。

　　据了解，许多售楼员为了营造楼盘销售火爆的氛围，在认筹前期预约阶段就给意向购房者制造房屋俏销的紧张气氛，说已经有很多人预约了此房，想买只能排队抽签，只有被抽到的人才有资格选房号。

　　“为了增大被抽到的几率，最好让家庭其他成员也来排队。反正排队选号只要50元一个人，还有机会赢取大奖。”售楼小姐还会告诉预约者，家里人来排队的越多，被抽到的几率越大。

　　经过鼓动，一个购房意向客户会拉3～5个家人来排队，无形中膨胀了排队的队伍，让开盘现场气氛更加热闹和紧张。“让购房者家人充当了房托的角色，开发商连聘请房托的钱都省了。”业内人士不禁感慨。

　　而据专家分析，开发商变换营销策略促进销售本无可厚非，但是商业领域办事也讲“厚道”，虚的东西用一两次或许能见成效，但是务实不够、“劣迹”频出导致的直接结果是让广购房者陷入“麻木”状态，进而对各类促销广告产生免疫，甚至“杯弓蛇影”，间接殃及到一些务实的开发商，让购房者对其推出的促销活动失去热情与信心，长远来看，无疑会影响开发商的整体营销声誉以及整个楼市的和谐运作。