09楼市：市区楼价仍坚挺 限价房命运未决

　 走过低迷的2008年，在一系列利好新政的重拳出击之下，2009年的广州楼市将何去何从？首先可以确定的是，明年对楼市的扶持力度将更加明显，“鼓励支持住房消费”将是明年的政策主旋律。楼价方面，2009年可能将继续延续2008年的楼价下降趋势，但下调空间应该不会太大；与此同时，广州市中心区的楼价仍将继续坚挺。

　　近日，信息时报联合一房地产网站推出的一项网络调查显示，逾三成网民计划今年买房，而表示“坚决不买房”的只占一成比例，这表明买家与开发商的胶着状态有望放松。

　　政策

　　或再出台新政 鼓励住房消费

　　在中央保增长扩内需调结构的总体要求下，2009年新的房地产政策导向已经明确，即鼓励支持住房消费，激活房地产市场发展。

　　今年上半年继续降息

　　渣打银行全球首席经济学家李籁思认为，西方国家经济衰退的影响将在2009年进一步蔓延到全球，中国也将面临艰难时期，但中国经济反弹步伐会较快。“中国等亚洲国家经济将从2010年开始出现强劲而持续的复苏，而中国将快于其他国家。”李籁思表示，“鉴于中国经济将在2009年上半年经历一个艰难时期，中国或许可以考虑继续降息来加以应对。”

　　不过，业内人士认为，由于已经历了多次降息，而且幅度还比较大，已让置业者有理所当然的感觉，接下来如果只是小幅度的降息，估计对楼市的刺激有限。继续降息只会减轻已买房群体的供房压力，而对于潜在买家来说，最关键的还是看当时的经济环境形势。

　　“90/70”政策或调整

　　目前广州市政府已明确提出暂停限价房用地的出让，并在2008年底出让的商住用地中，对“90/70”限户型政策进行灵活安排，减少了土地出让计划，预计更多其他利好政策也会在近期陆续明确。

　　广州某楼盘负责人表示，对户型的限制并不能起到很好的抑制楼价上涨的作用，反而会促使90平方米以上的大户型继续涨价。而目前广州存在大量有换房需求的买家，因此，改变“90/70”限户型政策是顺应市场需求的政策调整。

　　观望情绪仍将持续

　　2008年是名副其实的“政策年”。上半年，央行5次提高存款金率，至17.5%的历史新高；下半年，为了应对全球金融危机，中国转为实施“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，多次降低存款准备金率，并从9月中旬开始百日之内连续5次降息，同时出台了多个鼓励合理住房消费的楼市利好新政，对防止楼市“大落”起到积极的作用。

　　不过，满堂红地产研究部高级主任肖文晓认为，由于楼市调整的大格局已经形成，加上金融危机下市民“现金为王”的理财观念，频频出台的政策始终无法彻底打破置业者的观望情绪，因此并不能令广州楼市的成交从低谷中走出来。在此情况下，大多数开发商只好用降价这个最原始有效的方式加大楼款回笼力度，缓解资金紧张的困局。

　　楼价

　　小幅下降 市区价格仍坚挺

　　2008年广州楼价呈现下滑趋势，但在一系列宏观调控的作用下，最终稳定在“9”字头左右。数据显示，除9月均价为8244元/平方米外，其余各月广州楼市的均价都在9000元/平方米以上。展望2009年，业内人士预测，广州楼价仍有小幅下调空间。

　　低位盘整等待回暖时机

　　2008年，广州各家房企纷纷放缓了商品房的开发节奏，因此预计2009年的新增供应量将较2008年减少。不过，由于2008年的市场消化率偏低，市场上仍有200多万平方米的存量没有消化，因此2009年的消化压力仍较大，市场竞争将会空前激烈（特别是楼盘集中供应的郊区）。同时，由于经济大环境的影响，市民置业的信心普遍不足，因此观望心态一段时间内仍将存在。

　　同时，全球金融危机的影响也将在2009年显现出来。肖文晓认为，2009年的广州楼市很难快速走出低谷，“紧贴经济脉搏，低位盘整等待回暖时机”将会是2009楼市的典型概括。

　　一手：均价最低8500元

　　肖文晓表示，尽管当前广州部分地区的楼价水平已符合或接近市场可以接受的水平，但楼价在短期内仍面临下行的压力，预计2009年广州的一、二手楼价将会小幅下跌，其中一手楼均价（不含经济适用房）将会在8500～9000元/平方米之间，二手楼均价将会在6700～7100元/平方米之间。

　　而合富辉煌市场研究部表达同样的观点认为，2008年价格承受力处于中低层次的潜在置业需求仍未释放，部分个盘价格调整在成交数据未获充分反映。预计2009年随着新货减少、余货持续消化，成交价格表现仍将有所回落。同时，广州中心区的价格将较为坚挺，放贷新政的松绑为其成交增长提供支撑。

　　二手：明年初或迎小高潮

　　另外，二手楼市方面，业内专家认为，营业税新政等2008年下半年出台的楼市利好政策，其效应有望在2009年上半年集中释放，并在3～4月形成一个成交小高潮。其后，楼市走势将更多地受到宏观经济形势的制约：如果政府的救市政策奏效，国民经济保持稳定增长，置业者的买房热情就会被重新激发；如果金融危机对经济的影响加深，市场的不乐观预期增加，置业者出手买楼的意愿就会继续降低，楼市调整将会继续。

　　成交

　　上半年比较少　5月有望回升

　　根据阳光家缘网数据，2008年1月～11月，广州十区住宅一手楼成交量为47422套，共504.47万平方米。而另一份最新统计数据显示，2008年12月广州十区共成交了7693套，成为去年的月度销售冠军。

　　供应量同比减近两成

　　据某研究机构预计，今年广州十区将新增供应量约5.3万套，约560万平方米；加上2008年的4万多套余货，2009年的供应量将达9万多套。

　　“实际上，今年广州的供应量并非有9万套这么多。”合富辉煌首席分析师黎文江表示，今年各大房地产集团已开始重新调整了各自的销售战略，进行控制性的推货，而一些以前计划推出的项目也停止了。中原地产项目总经理黄韬预计，今年广州全年货量将为6万～7万套，其中大部分货量将集中在上半年，与2008年相比减少了近20%。

　　成交量估计上升10%

　　2009年的供应量明显缩水，成交量又将如何呢？黄韬预测，今年市场可能有较大变数，但成交量估计会上升10%，并呈现“两头低中间大”的走势：年初和年尾的成交量会有些萎缩，但到了今年5月左右，开发商会大幅放量，成交量也会上升。

　　黎文江也认为，目前市场的信心还需要逐步恢复，估计上半年的成交量会比较少。但5月以后就会逐步恢复稳定，估计今年全年的成交量应该会高于2008年。

　　资深地产专家韩世同认为，如果2009年的成交量要上升，房价还得继续回调。如果今年房价能下降10%～15%，达8000～8500元/平方米左右，今年的成交量则有望上升约6万～7万平方米。