两年内楼盘供应持续下滑 70-90政策或放宽

    “激活房地产市场是刺激内需的最主要手段，因此，让房地产市场保持活跃，将是确保经济增长的重要措施。”戴德梁行北亚区研究部主管纪言迅昨日预测，2009年中央政府可能还会出台更多措施，从需求和供应两方面促进住房消费，尤其是推出更多支持中高端房地产市场的优惠政策。

　   戴德梁行的最新报告显示，去年中国大陆开发商向银行直接贷款人民币6880亿元，占房地产开发资金(人民币2.99万亿元)的比例仅为23%，低于整体开发所需资金约300亿元。可以预见，2009至2010年内商品住宅供应量将持续下滑。

    或放宽“70/90”政策

    纪言迅表示，预期整体经济将进一步恶化，中央政府刺激内需消费，特别是推动房地产市场的消费，将会是2009年的政策大前提。而激活房地产市场是刺激内需的最主要手段，因此让房地产市场运作保持活跃，将会是确保经济增长达标的重要措施。

    纪言迅预期，2009年中央政府还会出台其他方面的措施。刺激需求的措施可能会推出更多支持中高端房地产市场的优惠政策、鼓励家庭购置更大的单位等；促进供应方面则可能放宽住宅建设的“70/90政策”，直接加大中高端住宅的整体供应。

    而适用于发展商方面的措施则包括施工期不能多于三年，以及减少囤积土地等。多个地方的政府亦实施中央指导的救市政策，提供购房相关税款费用减免，把禁止转售物业的期限从五年缩短至两年，以及推出更多保障性住房，照顾中、低收入家庭的住屋需要。从发展商、银行、政府三方面一起推行的鼓励置业的措施，均有助于稳定住宅市场的发展。

    近四成土地尚未开发

    戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼指出，去年信贷紧缩对房地产市场所造成的影响显著。2008年内地发展商向银行直接借贷人民币6880亿元，占房地产开发资金(人民币2.99万亿元)的比例仅为23%，这笔开发资金又低于整体开发所需资金约300亿元。同时，因成交低迷，订金及预售款占开发资金总量不到三成，令发展商难以从商业银行或销售方面取得充裕的资金。受此影响，2008年商品住宅竣工面积预计只有4.6亿平方米，可预见2009至2010年内供应量亦将下滑。

    开发商资金链紧张亦间接导致闲置土地增多。内地住宅市场过去数年住房库存量不断累积，1998至2008年的10年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米，而截至2008年底，全国土地开发量则仅为19.4亿平方米，占过去10年总购置量的62%，也就是说，有近40%的土地积压于发展商手中。

    戴德梁行分析认为，2009年中国楼市的市场主调，将会是在降低银行信贷风险，同时改善地产发展商现金流的基础上刺激居民购房消费，竭力消化库存。预期住宅价格将会继续朝理性水平进行调整，住宅市场可望保持活跃和稳定发展，协助国家经济保持目标增长。