销售重灾区房企要挟政府 地方政府救市法宝多

　　重庆购房退税一波三折，上海蓝印户口悬而未决，北京救市政策欲推还就，杭州“重灾区”孤注一掷，武汉上调公积金低调施行，南京财政补贴尺度宽松……在“中央默许”的大旗下，地方政府对房地产行业可谓“宠爱有加”，五花八门的救市政策都是为了推动房地产重振地方经济。

　　“地方政府不能越权出台刺激政策”，新年伊始，住建部部长这番话显然有所指，但很快就被新一轮救市“新政”淹没。在房地产销售急剧萎缩的一些城市，房地产意味着就业与重振经济，土地财政已经成为地方政府的支柱，救市势在必行。

　　地方与中央部委之间对房地产的态度并不一致，重庆购房退税重庆说了不算，有所谓中央叫停之说；上海蓝印户口是否推出也是风云诡秘。或许一切都要等到两会之后，救和不救，怎么救，才有个定数。

　　地方政府救市的“张良计”

　　住建部、财政部警惕“越权”

　　你有你的张良计，我有我的过墙梯。房地产这个支柱产业陷入困境，各个地方政府救市的法宝层出不穷。

　　新年伊始，重庆正式推出购房退税政策，首次（含改善型）购买住房并以按揭方式支付的，按揭贷款本息可抵扣产权人缴纳的个人所得税地方留成部分。购房退税作为救市的杀手锏，2008年6月，成都为挽救受地震影响而极度萎靡的楼市，就推出购房退税等刺激政策，对成都楼市的恢复起到了积极的作用。

　　此外还有一个重要政策，就是户籍政策。武汉和重庆放宽购房入户政策，购房可入城区户口；另外，据称上海也正酝酿推出购房退税和蓝印户口等政策。

　　首都北京也有所谓的“十五条”救市，杭州这个去年房地产销售重灾区更是一早推出救市“二十四条”。一线城市，就广州、深圳比较稳得住，还没有什么动静，据说也不会有大动静。

　　与之前的税费减免等政策相比，购房退税和购房入户等政策的力度显然更强。天相投顾研究员周炯预计，推出后将对楼市成交量的上升起到显著的推动作用。1998年，上海曾经推出此类政策刺激房市，成功促使上海房地产市场见底回升并持续了几年的繁荣。

　　但不容忽视的是，购房退税政策对于富人更为有利，由于在公平性方面的欠缺，以及考虑到目前地方财政并不是十分宽裕，市场人士估计，在中央层面或全国范围内推出的难度较大。周炯对此认为，在部分重点城市可能推出此类政策后，政府将关注政策的刺激效果以及社会和舆论的反应，再考虑是否推广的必要性和可能性。

　　第一个明目张胆要搞“购房退税”的一线城市重庆，农历新年后受到不少压力，被紧急叫停。据称重庆市财政局2月2日接到财政部的电话质询，表示对重庆购房退税政策十分关注，但并未明确提出反对意见。重庆市财政局因此赴京向财政部作出解释。

　　个人所得税为中央和地方的共享税，当年上海试行购房抵税政策时，个人所得税还属地税，性质完全不同。况且，减免税的立法权在中央，重庆制定这一抵税政策是否有越权之嫌？

　　在另外一个直辖市上海，关于是否推出蓝印户口一事也是闹得沸沸扬扬。户籍制度改革牵涉各方利益诸多，上海能否吃到这个螃蟹还难说。

　　早在1月9日，住房和城乡建设部部长姜伟新明确表示，今年地方政府不许再越权出台税收、财政等刺激市场的政策。“越权”一说，对叫停购房退税早已埋下伏笔。

　　销售重灾区房企要挟政府

　　土地财政下地方政府何去何从

　　迄今为止，最高层对于房地产的态度就是，中央经济工作会议强调“要保持房地产市场稳定健康发展，要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来，发挥房地产在扩大内需中的积极作用”。

　　由此可见，中央所谓的救市，主要基于扩大内需。近日陆续出台的十大产业振兴规划中，据说最后一个就是房地产，但到现在都还没有确定下来，可见高层对房地产行业的态度。

　　为什么地方政府热衷于救市？原因有两个，一个是某些地方已经成为房地产销售重灾区。

　　数据显示，宁波、重庆、成都、北京、南京5个城市成为2008年全国新建商品住宅成交量下滑的重灾区，成交量比2007年分别下滑了61.9%、54.9%、49%、39.2%、39.1%。

　　以正处于风口浪尖的重庆为例，有消息称，重庆市工商联房地产商会的调查指出，在巨大的资金压力下，重庆多家房地产开发商为了维持运营，借用民间高利贷，很多已严重逾期，难以偿还。据不完全统计，相关高利贷金额在100亿-120亿元之间。据悉早前商会向重庆市政府提交《紧急报告》，重庆市长王鸿举对此作出批示。

　　而另外一个原因就是土地财政。地方政府对土地拍卖所得的依赖到底有多大，目前没有确凿都数据。

　　从1994年开始，土地出让金作为地方财政的固定收入全部划归地方所有，渐渐成了地方的“第二财政”。有数据显示，仅重庆在2007年的房地产税费总额就达400亿元之巨，占当年全市财政收入的50.8%，上海在2007年房地产税费总额也占到全市财政收入的30%以上。

　　REICO工作室日前发布报告显示，房地产开发企业的总支出流向政府的比例（包括土地成本和开发销售环节税收）高达49.42%。

　　任志强曾经说过，“要死肯定是银行先死，房地产商后死”，但目前看来，由于土地财政的存在，地方政府对房地产的情结难以割舍。

　　未来一个月政策进入真空期

　　两会之后再做定夺

　　重庆购房退税的紧急叫停，或许预示着地方政府的救市狂潮在两会前会归于平静，毕竟财政部开始哭穷，要用钱的地方太多了。

　　在救市问题上，地方与中央部委出现了分歧，这种分歧在房企陷入困境之时愈加凸显。市场人士普遍认为，此前中央也救市，但主要是为了刺激销量，不是救价格，更不是救开发商。

　　以购房退税为例，周炯认为，在目前房价仍然有所偏高的情形下，购房退税等对于投资性需求刺激较大的政策的推出，有可能会给房价带来一定的上行压力，这与前期管理层明确表态希望开发商降价促销的政策意图有所违背。

　　“未来一个月将以延续前期政策为主，不会出台新的刺激政策”，申银万国研究员殷姿认为，一是前期出台政策已经较为密集，政府需要时间去观察政策效果，住建部也要求地方政府不能越权出台刺激政策。二是从惯例来看，3月两会召开将为下一阶段的政策走势定调，在此之前也将形成一个“政策真空期”。

　　“短期内似乎不太可能再出台较大力度的支持政策”，中银国际研究员田世欣也认为，短期内房地产将面临获利回吐的压力，开发商也将面临盈利预警和盈利下滑的风险。

　　兴业证券分析师王嘉则表示，目前的房价仍然偏高，政策面的偏暖并不能改变地产价格进一步回落，并且长期盘整的大趋势，除非地产价格非理性暴跌，否则在今后几年内地产行业难以再现昔日的繁荣。

　　开发商把“宝”都押在政府身上，显然是不现实的。