楼市萎靡不振 中国的房价为什么就降不下来

    楼市萎靡不振，地方政府官员似乎都长了一张“阴阳脸”，他们对楼市的说法和做法看上去很难让人理解：一方面大家都异口同声的宣布不会为开发商托市；但背过身去，又接连出台各种救市的政策，比如购房落户、给公务员发房补及购房退税等。当面一套，背后一套，充当了高房价的“护旗手”，起到了延缓房价下降的作用。

　　其实政府这个墙头草的角色也很尴尬，是缓解民生压力还是振兴经济，地方政府的选择非常艰难。过去的几年里，由于房价暴涨，民怨积深，大家对高房价恨之入骨，任何救市的言论都会引起大众的怒斥。任何一个官员和学者，只要说出不利于民众的话语，自己的祖宗八代都会受到大众亲密无间的“问候”。所以谁都不感挑战大众的声音，一年一度的两会即将召开，很多“聪明”的政府官员选择顺应民意，“高调”宣称坚决不为高房价托市，引来赞许声无数。

　　但是问题并没有真正解决，除了消除民众的不满情绪，振兴经济也是摆在地方政府官员面前的头等大事。近几年来，地方经济严重依赖房地产发展是既成事实，有数据显示，全国各级城市的房地产对GDP的贡献普遍达40%以上，高的甚至达到50%。数据反映了房地产对地方经济的巨大支撑和带动作用。因此房地产这个“巨人”一旦停止前进的脚步，地方经济将会严重倒退。全球经济危机，中央已下令地方要力保8%的增长目标，这是地方官员今年要必须完成的“政绩目标”。拿什么去保8，父母官们都清楚，只有靠房地产。

　　由于长期和地方各地部门打交道，因此开发商就是地方政府肚里的“蛔虫”，地方政府心里想的什么，开发商摸的一清二楚。他们坚信兄弟有难，地方政府这个大哥一定不会坐视不管。所以正是存在这种侥幸心理，房地产开发商就敢和购房者长期抗衡下去。既然你购房者观望我们开发商降不降价，我开发商也观望你地方政府到底救不救市。大不了最后同归于尽，相信很多开发商都存在这种心态。

　　这就是为什么在过去的08年，虽然市场交易量急剧下滑，但实际上房价下降幅度非常小的最主要原因。这种情况在09年继续延续，据国家发改委公布的统计数据：09年1月份全国70个大中城市房屋销售价格同比下降不过是0.9%，而且其中新建住房销售价格同比上涨的城市竟然有42个。可能因为成交数据太不“漂亮”，所以没有公布，但我们从万科日前公布的数据应该能够“一叶知秋”，万科1月份的销售面积和销售收入比去年12月份下降，幅度高达57%和59%。

　　之所以出现量减价不跌的局面，归根结底是大部门开发商还在观望：一是等待进一步托市政策的出台，房地产是地方经济的“龙头”，看你地方政府出手不出手。；二是很多开发商在等待中央的行业振兴计划中房地产业的位置确定，有消息称房地产占据最后一项振兴规划名额已经没有疑问。目前在北京关于房价即将下跌的消息铺天盖地，但是据2月16日北青报报道的一条消息不得不让我们引起注意：那就是在春节开始的3周内，北京新建住宅实现了“零”供应，充分说明大多数开发商还是处于观望之中。

　　房地产业政策的谨慎出台，表明中央政府对政策是否会产生维持高房价结果、引发民间舆论反弹同样也存在担忧，就像多名专家建议不采取“振兴”字样，而是用“改善”等字眼来替代，避免刺激民间舆论。可是，关于房地产的政策不能总在民间舆论压力与振兴经济之间转圈，这不利于房价调整速度与幅度，从而影响到经济振兴步伐；也不利于购房需求释放，因为买方目前的观望情绪依旧浓厚。

　　目前房地产普遍存在一种认识上的误区，大家都认为政府出台救市政策就是要救开发商，这种观点是非常片面的。从某种意义上讲，我们应该将房地产业与房地产开发商区别看待，虽然救楼市客观上会产生开发商受益的结果。但是客观上讲房地产业“巨人”也绝对不能倒下，房地产萎缩，农民工都受影响，这是不争的事实。

　　由于房地产商整体社会形象较差，特别是有些开发商的言论屡屡伤害大众，而让民众把对开发商的仇恨也同时加到房地产业上。可是，在经济萎缩加剧的现在，国务院确定的“让房地产市场健康发展”的方针应该更具体化些，从而提示房地产商，国家对房地产业的政策，是从宏观经济出发的全局出发，不是让房价维持在高位或者继续上涨，而是房地产业发展必须与人民能够实现买房意愿并肩而行，绝对不是来托市的。

　　让购房者得到真正的实惠，让开发商明白大幅度降价才能救自己，才能让市场回归繁荣，才是救市政策的核心要旨。因此地方政府要继续发挥房地产业对经济的拉动作用，当前要做的工作应该是消除房地产市场的持续观望气氛。一是开发商对房价维稳或走高的观望；二是购房者对房价走低的观望；三是一些地方政府对国家政策的观望。三种观望不除，房价难以下降，市场难以回暖，房市繁荣遥遥无期。