告别楼市的大起大落 "企稳"将为今年市场主调

    春节后深圳一手市场成交量虽较春节前有所减少,但与2008年12月前的冷清局面相比却已有明显改观,压抑一年以上的刚性需求在积极政策刺激下的持续释放成为春节后依然活跃楼市的主因。而自1月4日以来执行的二手营业税减免的政策,大大减少了交易成本,从而促使首次置业者积极入市,特区内成熟物业受到关注……良好的开局无疑增强了市场信心,但金融危机对外向型经济体影响的进一步深化,“调整中企稳”将成为2009年深圳楼市的主调。

　　全球金融危机的扩散,作为外向型经济体的深圳较国内的许多城市提早感受到此次金融危机带来的巨大影响。金融、外贸、物流、制造业均受到波及,其它服务行业及实体经济也继而受到连锁影响。2009年广东省GDP增幅预期指标调低至8.5%。在这样的形势下,对未来经济及行业发展前景的担忧都令企业或个人消费者对未来收入的预期进行调整,进而谨慎投资、控制支出,并直接影响房地产各物业市场。积极的调控措施或能立竿见影地改善消费信心,短期内刺激需求的集中释放,但以基础投资带动消费并进而促进经济增长、改善中小企业生存环境等一系列举措是逐步展开的过程,其实际效应很难立刻展现。因此预计,外围环境对国内经济影响的不确定性将一定程度抑制住宅消费需求的释放；而在有效需求被抑制的情况下,房地产行业发展所面临的艰难处境也将迫使市场调整期延长。

　　尽管受到全球金融危机的冲击,一系列刺激政策出台也为市场带来利好。为应对经济增速减缓而出台的一系列“保增长”的措施已逐渐落实到财政货币政策转向、加大基础建设拉动投资和消费、扶持企业合理发展等方面。积极的财政政策和适度宽松的货币政策、4万亿投资激荡内需、实施增值税全面转型、商品出口退税率上调……积极政策在短期内无疑是象征意义大于实际效应,一定程度上改善企业及民众对未来经济发展的不乐观预期,也为“比货币和黄金更宝贵”的信心加了码。但短期的信心增强后,政策执行的效果如何、经济是否切实改善才是影响楼市最终走向的根本。

　　除政策对于经济的刺激作用外,适度宽松的货币政策和积极的财政政策也大大改善了房地产发展的环境———存款准备金率下调、对银行信贷不再实施硬性约束的大环境下,信贷投放量的增加将令优质开发企业融资压力减小；降低首付比例和贷款利率、减免交易税等措施大大降低购房门槛；房地产信托的逐步推进,对于房地产企业融资渠道的拓宽和商业性项目的经营运作提供了更好的环境；基础设施建设的大手笔投入对于片区价值的提升和房地产开发的推进都将起到积极作用。

　　随着政策效应的逐渐显现,紧缩的货币政策下房地产市场的困境将有所改善,优质的开发企业的融资需求得到支持,这也将成为促进楼市健康发展的重要利好。而低迷市场下,开发企业主动结合市场做出的调整,包括价格策略的调整、产品的研发创新、企业经营策略的调整等在刺激成交的同时,也有望令行业逐步平稳前进。

　　相信当促进经济增长的积极政策在2009年下半年逐渐显现其效力,同时经济发展的前景也将逐渐明朗化,在各行业经历了一轮危机和转型后开始步入平稳发展的同时,来自企业和个人对于相关物业的稳定需求将得到理性释放。届时,经历了深度调整的深圳房地产市场有望随着刚性需求的逐步释放而呈现平稳发展的状态。