关注“恒瑞佳园”无证售楼 购房者要求退房遭拒

　　西安晚报讯 交了购房首付款，又与开发商签订了23万元的按揭贷款合同后，购房者才发现自己买的是个一个证都没有的楼盘。最近，“恒瑞佳园”的准业主孙先生很窝火。

　　买房子　要向开发商“贷款”

　　2008年4月底，孙先生看上了位于朱雀大街南段“恒瑞佳园”的一套总价39万元的房子。5月19日，孙先生以爱人的名义，与开发商陕西昭胜置业有限公司签订了购房合同，首付16万元。剩余23万元的房款，孙先生本想通过银行按揭，然而对方告诉他，由于开发商有关证件还没办齐，一时半会没有办法办理银行按揭。“银行按揭办不成，他们却说可以先向开发商‘贷款’，等到年底‘五证’都办齐了，就可以转银行按揭。”孙先生说，在售楼工作人员的劝说下他同意了。

　　同一天，边某以委托贷款人、陕西昭胜置业有限公司以受托贷款人的身份，与孙先生签订了为期5年的委托贷款合同，合同约明，23万元的贷款由陕西昭胜置业有限公司发放。

　　购房者　要求退房遭拒

　　从2008年6月起，孙先生开始履行向开发商的还款计划，每月还贷款本息共计4600多元。2008年10月份的一天，孙先生和爱人陪着父母来看已经封顶的新房，然而眼前看到房子的却与最初售楼人员的形容有很大出入。”孙先生说，他觉得上当了。
　　2008年11月20日，又到了还贷款的日子。此时孙先生办理银行按揭的想法依旧实现不了，开发商“五证齐全”的承诺仍遥遥无期，孙先生决定停止还款，同时要求退房。“从去年年底到今年2月，我一直要求退房，开发商却一口回绝。”

　　开发商 很多楼盘都有这种问题

　　2月27日上午，记者和孙先生一起来到昭胜置业在丈八东路的办公地点。贷款合同上显示的“委托贷款人”边某自称公司负责人，他告诉记者，孙先生买的房子是他们公司开发的，由于各种原因，目前该楼盘还“五证不全”，有些还没办好，有的还在办理过程中。既然“五证不全”，为什么房子还能面对社会公开销售？该负责人竟回答“很多楼盘都存在这样的问题”。
　　提及退房的事，边某要求孙先生把房子转让给他人，再支付2000元的利息和5000元的违约金就可以了。“要是转让不出去，还要赔偿3万多元的佣金，因为当初是代理销售公司帮忙卖的房子，我们给他们付过钱了。”

　　律师　双方签订的合同无效

　　3月2日下午，记者通过市房屋管理局了解到，“恒瑞佳园”一期主要是西三爻村的拆迁安置房，面对社会公开销售的4栋高层并没有取得商品房预售许可证。

　　陕西博硕律师事务所律师张富俊认为，按照商品房买卖的有关规定，开发商卖房的前提条件是国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证和商品房预售许可证“五证齐全”，“恒瑞佳园”目前一个证都没有，根本不具备出卖商品房的资质，“合同主体资质不具备，双方签订的商品房买卖合同当属无效，解除无效合同也就不存在违约金问题。”张富俊认为，由于孙先生买房时也清楚对方“五证不全”，因此也须承担一定的责任，但原则上开发商应该给孙先生退房。贷款合同能否解除，张律师认为，贷款合同是基于购房合同产生的，后者在法律上的效力直接影响前者的法律效力。