楼市需求生变 大户型热销

    今年以来，房地产市场呈改善型需求逐渐活跃、大户型商品房热销、中小户型放量入市等运行特点，取消“70/90政策”的呼声渐渐有了市场。根据统计，2007年全年，40个重点城市新建商品住房套型面积90平米以下的批准预售面积、月末累计可售面积和登记销售面积占比均在25%左右，基本上是供应多少销售多少，中小户型供不应求的矛盾十分突出。从2008年开始，中小户型供不应求的矛盾得到缓解，尤其是今年以来，税费降低、低利率等政策有效拉动改善型需求入市，大户型商品房受到市场青睐。房地产业人士纷纷呼吁，政府部门应修改“70/90政策”迎合改善型需求，进一步提振楼市。

    重点城市大户型热销

    据统计，3月第4周，京、沪、深、穗、天津、青岛、杭州等12个城市的套均成交面积为102.11平米，环比上升2.05平米。12个城市中，苏州成交套均面积接近120平米，深圳和重庆市场以小户型为主，另外9座城市的成交套均面积在100~110平米之间。为了迎合改善型需求，京、沪、深、穗等一线城市的开发商纷纷推出大户型产品。

    上海上周末新开的8个楼盘中，有5个推出大户型产品，万源城的主力户型更是120平米以上的大户型。

    研究员周瑞蓉介绍，最近两周，广州市商品房套均签约面积约为103平米，120平米以上商品房成交比例有所上升，市场对大户型产品较为认可。

    研究员杨奕称，深圳市最近两周的商品房套均成交面积为93平米和95平米，未出现成交结构的明显变化。但成交面积突破100平米，大户型产品市场接受度较好。

    一线城市需求结构生变

    对刚性需求购房者来说，80平米左右的两房或90平米左右的三房通常功能齐全，总价一般也可以承受，在市场低迷时，中小户型是最好销售的主力户型。但对于开发商来说，90平米以上的户型也并不是不好销售。根据统计，2008年全国销售额和销售面积排前十位的楼盘中，90~120平米的户型销售面积最大，占比为47%，其次是120~150平米和150平米以上的户型，90平米以下户型所占的销售比例最小，不到30%。

    上海某房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，在市场回暖、改善型需求活跃的市场形势下，“70/90政策”对大户型产品的限制就凸显出来。按照统计，上海“首次改善型”购房者购买的住宅成交比重，已经从2007年第一季度的近70%，降至2008年第四季度的不足50%。

    杨红旭指出，首次改善型客户极少愿意购买90平米以下的户型。对上海某机构会员的需求分析显示，目前上海购房者对90~144平米房型需求水平在56%左右，其中90~110平米需求在23.3%左右；而市场上90~144平米商品房供应比例约48.7%(从2007年1月至2008年11月商品住宅供应)，90~110平米供应比例只有约22.7%。受“70/90政策”影响，未来90~110平米商品房供应剧减，下降比例会达到69%，110~144平米供应下降约60%，整体供需缺口出现预计达到33%左右。在政策推动下，首次改善型需求如果能够释放，将极大地刺激此类产品的成交量。

    修正“70/90政策”呼声渐起

    今年以来，北京、兰州等城市对“70/90政策”进行了修正。北京1月出台的“15条政策”的第11条规定：“对商品住房项目，在全市总量平衡的前提下，根据市场需求确定套型面积和比例。”兰州2月出台的“16条政策”规定：“从2009年1月1日起，将商品房建筑面积中，把90平米以下比例达到总面积70%以上的规定暂时调整为50%以上。”杭州也传来消息，称“70/90政策”可能会松动，开发商正在忙着对户型进行调整。

    支持“70/90政策”的人士认为，我国住房供应结构与消费结构很不合理，70%~80%的商品房是中高档房，严重供大于求，而低端住宅明显供不应求。

    这种说法遭到了开发商的普遍反对。河南建业集团董事长胡葆森在“两会”上提出，“70/90政策”有悖于市场规律，不利于房地产企业发挥创新能力。而开发商也是绞尽脑汁来应付“70/90政策”。业内资深人士牛刀认为，户型越大的房子越适合投机炒作，“70/90政策”实质上是对房地产市场作出了满足刚性需求的定位。“70/90政策”也可以根据市场情况作出修正，但一定要以保障刚性需求为出发点，对90平米以下商品房的比例仍应作出限制。