地方政府携手开发商激活地市 开发商攒钱欲抄底

    据上海证券报报道，与楼市成交迅速恢复相比，土地市场也正从冷清转为活跃。中国指数研究院的最新监测报告显示，“五一”后的第一周，20个重点城市共推出土地宗数环 比 增 长73%；推出土地面积环比增长48%；成交土地宗数环比增加13%；成交面积环比增加34%。

    土地交易的回暖是因为买卖双方都表现出积极姿态。一方面，地方政府为了促进土地的有效成交，开始主动“迎合”开发商；另一方面，受楼市回暖影响，开发商对土地储备的态度也有新变化。

    政府谋激活地市

    地方政府在近期的土地市场回暖中“功不可没”。“土地出让金直接关系到政府的财政收入，特别是在当前亟需投资拉动经济的情况下，土地收入对政府的意义更为重大。目前地方政府采取的各类措施也相当‘应景’。可以看出地方政府对土地收入的依赖性还是很大，依然希望土地能够卖个好价钱以充实财政。”易居房地产研究院高级研究员回建强认为。

    上海去年11月就在工业用地出让中出现土地挂牌预告，意在地块上市前，提前对开发商的拿地需求进行摸底，避免土地上市后遭遇流拍。近日上海又将这一手法又扩至商办用地，以促进有效成交。今年1月，厦门在出让一幅商务金融用地时采取了挂牌预申请的出让方式。而本月5日，北京市土地储备中心也正式启用土地预出让制。此外，北京还适当延长了部分地块企业缴纳土地出让金的期限。业内人士认为，如果市场反应良好的话，土地预出让的范围和城市可能进一步增加；而采取延缓土地出让金缴纳期限等“妥协”措施，也是政府激活低迷土地市场的一个策略。

    开发商攒钱抄底

    地方政府努力地在 “抛绣球”，对土地有客观需要的开发商们的热情也逐渐被唤起。虽然去年楼市低迷，但一些去年行动谨慎的开发商也攒下不少钱，同时在今年销售回款及融资顺利的情况下，开发商抄底拿地的兴致也愈见高涨。具体到开发商，拿不拿地原因并不相同。

    “财大气粗”型。如4月绿地集团以9.5亿元、高出起始价36%的价格拿下松江区辰花路15号B地块，这也是上海今年以来总价最贵的地块。加上今年2月在天津拿下一块1100亩的地块，3月底宣布投资百亿元参与上海嘉定新城1050亩的项目建设和老城改造等，绿地的土地储备正以惊人的速度增长。而前两年绿地在上海的拿地资金约80亿元，销售回款则达100亿元，也暗示其有充分的资金拿地。

    “迫不得已”型。如4月金地以5.6亿元拍得上海青浦一幅住宅用地，总价超出底价82%，该地块也成为2008年以来上海溢价率最高的地块。据了解，前两年金地在上海的销售额有77亿元人民币，却一幅地也没有买过，而且也已没有新的发展项目，所以此次大方出手被业内视作情有可原。此前金地董事长凌克已向媒体表示，虽然截至2008年底的土地储备可保障公司未来3年的开发量，但是要考虑2011和2012年的利润增长及今后的持续发展，2009年必须拿地。

    “入不敷出”型。如招商地产在2007年、2008年花了18亿元在上海拿地，但这两年的销售回款却只有6亿元。虽然前期花大钱买下的95万平方米的土地使其有了一定的储备，但考虑到其回款资金量偏少，现在想拿地怕是“力不从心”。

    新一轮圈地开始

    “在备受政策和资金重压的2008年，土地储备某种意义上成了开发商的沉重负担，叫卖二手地或寻求土地‘合作’的情况增多，退地事件也时有发生。但如今楼市形势又好转起来，随着商品房存货获得消化，土地储备又一次实现角色转变，从此前的麻烦、负担变为开发商赖以生存和进一步发展的重要财富。”回建强表示。

    的确，随着楼市销量不断攀升，房地产开发企业的可持续发展问题就会凸显出来。这就不奇怪土地市场为什么会突然热起来。以上海为例，今年一季度，上海包括本地、外来及外资的品牌开发商无一家在土地一级市场拿地；但进入4月后，14幅经营性用地挂牌出让无一幅流标，并且普遍出现高溢价情况，而5月推出的几十幅土地也都有企业报名参与。

    回建强还指出，在新一轮的圈地活动中，大型开发商表现积极，如近期有金地、绿地、SOHO中国、汤臣等知名企业纷纷出手，或从一级市场竞价，或在二级市场收购，都表现出对后市的乐观态度，积极“抄底”。同时，大开发商的积极行动似乎也凸显了中小开发商的尴尬，“在市场回暖中，明星企业可获得更多机会，往往凭借资金方面的‘底气’占尽先机”。