中国四大城市楼市怎么走？成交回暖的背后

　　中国四大主要城市(北京、上海、广州及深圳)的住宅市场自2009年春节以来开始出现回暖迹象，住宅的成交均十分活跃。世邦魏理仕大中华区资深董事吴家仪女士认为今年首季度的成交量大幅增长主要有以下三个原因:

　　(一)前期受抑的自住需求集中释放。于2008年, 不少购房者因房价高企、经济环境等因素而采取观望态度, 自住需求受到一定程度的压制。房价在各城市经过6至9个月的调整后，已达到部分购房者的心理预期。

　　(二) 放?的货币政策。中央政府的货币放?政策及银行住宅按揭业务的竞争亦有助推动市场成交。自2008年9月以来，中国人民银行在3个月的时间内连续5次降息，将五年期及以上的贷款基准利率从7.83%下调189个基点至5.94%。此外，2008年10月22日，中国人民银行更是宣布将首次购买自住普通住宅的个人住房抵押贷款的利率下限从原先的基准利率的85%下调至70%。此举进一步缩减了购房者的月供压力。同时，公积金贷款基准利率亦降至3.33%的历史最低水平。居民购房成本随着利率水平下降而大幅降低。

　　(三) 政府推出支持楼市政策。于2008年第四季，中央及各地方政府相继发布政策以稳定市场，包括降低契税，暂免征收印花税和土地增值税，将免征营业税的条件从持有物业超过5年缩短为2年等等。

　　国内房地产价格的走势很大程度是受到国策的影响。中央以致各市政府近期出台的利好政策的意图十分明确，就是通过鼓励自住需求来激活住宅市场，而对于投资性需求则并未改变先前的限制基调。也就是说，一方面，政府希望通过楼市的复苏拉动投资和消费，推动经济增长;而另一方面，政府也不希望看到前些年导致房价飙升的投资热潮复涌，以致在经济亟需振兴之际，破坏社会安定和谐，在金融房地产领域积聚更多的风险。因此，楼市利好政策的潜台词是稳定，并不是鼓励投机。

　　北京 考虑到住宅的开发周期，2008年上半年高峰期开工建设的住宅将在2009 年陆续落成，尽管2009年以来成交量出现大幅增加，市场的未来供应并不会出现断档。截至到2009年4月26日，全市仍有1,687.6万平方米的一手住宅待售，按照最乐观的估计，即市场可以一直保持2009年3月份的成交水平，仍需一年的时间消化存量。面对住宅市场新增供应集中和高存量的双重压力，房价在今年仍有下调的可能。

　　上海 据上海统计局公布的数据显示, 2008年新开工商品住宅主要将于2009年面世，且2008年新开工面积为1,762万平方米，这部分新开工面积较2007年上涨近8%，因此预计2009年商品住宅新增供应将有小幅上涨，弥补之前不足的存量，进一步平衡供应与需求。尽管"小阳春"的蓬勃势头令人欣喜，但就此判断楼市全面回暖，房价拐头一路向北为时尚早。我们认为，不论从政策维度还是市场维度来考虑，2009年上海住宅价格最有可能出现的是"维稳"行情。

　　广州 尽管2009年初成交量出现显着增长，但至3月底仍有192万平方米的存货。而且根据前两年的商品住宅投资额估算，今年广州的住宅供应量仍将维持在正常年份的水平，即在600万平方米的范围。因此，预计尽管商品住宅成交量回升，但由于竞争激烈，整体售价攀升的可能性不大。

　　深圳 商品住宅市场经过一年多的调整，市场信心正逐渐恢复，交易行为也逐步正常化。然而，今年第一季度的批准预售商品住宅的面积仅为76.5万平方米，同比下降9.2%。不仅如此，去年深圳商品住宅新开工面积比2007年减少24%，且跌势在今年的一季度延续。这将意味着未来一两年内深圳的一手商品住宅供应将有所减少，不但有利于消化目前市场上的存量，而且令房价继续下跌的可能性降低，短期内房价止跌回稳应该毫无疑问，甚至有可能出现小幅的上涨。但由于供应量下降，成交将可能在短时间爆发之后回落。

　　总结 吴家仪补充说, 目前市场应处于低迷期向调整期过渡的阶段，不过调整期何时结束，仍有待进一步的观察。从以往的经验看，市场调整不会在短期内完成，尤其是目前还面临外部经济环境的压力。

　　2009年首季的成交量大幅增长确实为市场带来一阵暖意，但若要延续当前的回暖态势和实现市场全面复苏，新增需求的注入必不可少。首次和改善型置业的刚性需求是推动楼市长期稳定健康发展的主要力量，而适量的理性投资行为则能为市场增加需求及流动性。

　　虽然中国政府的四万亿经济刺激计划正在实施并初现成效，但环球经济并未有明显好转的迹象。由于所有的需求均由经济增长及城市化进程所带动，因此经济背景才是大前提。