楼市转暖催房企快跑 三类企业拿地大追踪

    伴随着房地产市场的回暖，各房地产企业信心不断增强，房地产企业根据自身企业状况纷纷做出了战略调整，各企业开始采取更加积极主动的投资战略部署。据易居cric系统监测数据显示，5月30个企业拿地热情空前高涨，同时也加大了项目推盘力度，期望在市场回暖的过程中最大限度的获取企业发展所需的资本。

　　业绩持续增长 加快推案节奏

　　据易居cric系统监测数据显示，5月，全国30个房企总体销售情况延续一季度以来的增长态势，监控的108个项目中有70.37%的项目销售情况良好，其中63.89%的项目受到追捧，而碧桂园、龙湖、上置集团及招商地产等项目都再次出现新增房源全部热销的局面，其他企业的销售情况也相对利好。与销售量上涨相对应的是，5月各房企的推盘量较上月有所上升。据易居cric系统数据显示，5月30个企业共有116个项目有新增供应，其中可监测的101个项目中，共推案20862套房源，较上月增加1657套，环比增长8.63%。

　　克而瑞（中国）研究中心首席分析师陈啸天认为，5月伴随着房地产市场销售持续回暖，各房地产企业也加快了推案节奏。如绿地集团5月14个项目新增供应2073套，环比上涨66.64%，是30企业中新增供应量增长最多的企业。上海复地5月5个项目新增供应1480套，较上月增加1117套。万科5月有19个项目新增供应2108套，环比增加908套。此外，还有部分4月没有新增供应的企业5月也开始增加新增供应，如上置集团5月新增供应484套，盛高置地新增供应254套，沿海集团新增供应102套。

　　　　土地储备大增 三类房企拿地大追踪

　　受益于企业销售量上涨，5月房地产企业拿地热情受到房地产市场回暖的带动，30个企业新增土地储备总量大幅增长，由4月的103万平方米增加至409万平方米，环比增长297.09%。从30个企业5月获取的土地区域分布来看，新增土地主要以珠三角、长三角和环渤海三大经济圈为主，其中在环渤海区域，拿地区域主要集中在北京，主要是因为近期北京推出大量优质地块，吸引了诸多知名企业参与竞买。

　　陈啸天认为，今年中国楼市回暖迹象逐步显露，各地销售形势日渐好转，但从房地产企业的表现来看，与08年末的普遍收缩不同，央企、资本化企业、民营企业等不同类型企业，开始表现出各自的行径路线。以保利、中海、绿地为代表的国资背景企业抢占先机，将在今年的房地产市场上占据主导地位；以万科、金地为代表的资本化企业则随后发力；以富力、雅居乐、碧桂园等为代表的民营企业以及以新城、北辰为代表的潜力型企业错失了最佳拿地时机，能否踏准下一阶段的市场节奏，将成为左右企业后续发展的关键。

    保利、绿地——国企表现活跃抢占先机

　　陈啸天认为，近期土地市场上，国资背景企业无疑是表现最为活跃的一个群体，08年市场低迷，房地产企业普遍收缩的情况下，此类企业就成为了各地土地市场的主要支撑，而进入09年后，也是他们率先掀起了扩张潮。对房地产行业来说，企业发展的基本生产要素——土地和资本，均掌控在政府手中，因而国资背景企业拥有了得天独厚的优势，而金融危机下掀起的新一轮国有化浪潮也成为了国资背景企业的发展契机。

　　保利：理性拿地全面扩张

　　进入09年后，保利延续了其全国范围内的扩张势头：2月，保利在贵阳获得乌当g（08）22地块，将发展为保利温泉新城的大二期，总建筑面积近百万方，与温泉新城一起形成多种业态，组成200万方的保利国际生活圈；3月，保利房地产与长春市南关区政府签约合作项目。根据双方签署的项目合作协议，保利拟在南部新城开发商业用地54万平方米，项目总投资大约35亿元。为了项目能够顺利推行，南关区政府在项目开始前拜访过保利集团的相关负责人，保利所获地块是此次新城中最为优质的部分；4月，保利在广州收获越秀区麓苑路33号大院地块；5月，保利以3.85亿元底价竞得北京密云云水名苑居住项目用地，占地面积17.8万平方米，规划建筑面积31.6万平方米。

　　陈啸天认为，与近期一些房地产企业高调拿地不同，保利在积极扩张的同时，保持了较高的理性，所拿土地多为底价成交。保利踏准市场节奏抢占先机，在土地价格相对合理的时候大量逢低吸纳，进行了充足的储备，从而在市场竞争和企业长期发展中获得了主动权。

　　绿地：京津沪地区土地储备战略全面启动

　　继万科之后，上海绿地集团公开宣称将于09年实现销售突破500亿元，成为第二家计划进入“500亿军团”的中国房地产企业。09年初，绿地集团董事长、总裁张玉良明确表示，绿地集团今年将重点巩固和扩大市场条件好的区域，上半年重点推进上海、北京、天津等地区的拓展，下半年则将视市场情况，择机拓展其他市场条件好的地区。2月绿地收获天津蓟县总占地面积达67.5万平方米的土地，该地块为绿地集团开发建设的盘龙谷文化城二期项目用地，同时也标志着2009年聚焦京津沪地区的土地储备战略的正式启动。而4-5月间绿地在土地市场上的动作更加频繁，共收获了上海松江区辰花路15号b地块、青浦白鹤镇5号地块、船厂路地块、奉贤区南桥镇地块和南昌红角洲两幅地块，6幅地块的总价达到28.6亿元。

　　万科、金地——资本化企业“后发制人”

　　克而瑞（中国）研究中心首席分析师陈啸天认为，对于资本化企业来说，进入09年后，房地产市场销售形势和融资环境有所改善，企业资金压力得到减轻，尤其是一些企业在经历了07年的疯狂拿地和08年的被迫收缩后，迫切需要通过新增项目对土地储备进行补充和调整，因而自4

月下旬起，该类企业开始在土地市场上掀起拿地高潮。虽然行动时间晚于国资背景企业，但由于此类企业大多是在销售情况明显好转、企业融资获得通过的情况下开始发力，因而一旦出手，力度不可小觑。

　  万科：5月起掀起购地潮

　　一直以来，万科都是房地产行业的龙头企业，在市场上往往采取“先发制人”的策略。但在5月前，万科却表现的过于谨慎，半年多时间里，仅以收购方式获得了广州以及西安两幅地块，在一定程度山错失了这个土地价格普遍回调的拿地良机。然进入5月后，万科开始掀起购地潮，1个多月的时间内在无锡、沈阳、青岛、佛山和厦门等二、三线城市分别收获无锡金色家园南地块、沈阳铁西胶管厂地块、沈阳五里河地块、青岛双山南山地块、青岛308国道以北地块、佛山桂城半岛路项目及厦门2009g07地块等7幅地块，净占地面积共计75.5万平方米，按万科所占权益计算共需支付地价款33.2亿元。与此同时，万科在一线城市也有所行动，6月初万科参与了深圳宝安老城26区3幅旧改地块的竞拍，直到最后地价升到26亿元后方才放弃。

　　陈啸天认为，从万科对地块的选择和价格承受范围来看，万科仍然延续了其注重性价比的谨慎态度。如万科拿下的厦门2009g07地块，虽然溢价率达到67.6%，9163元/平方米的楼板价也高于周边地块价格，但该地块所处的湖边水库片区为厦门规划的高尚生态社区，而且地块位于凹形湖边水库最中心的绝佳位置，具备了开发高档楼盘的潜质。青岛308国道以北地块则位于青岛主城区，周边高层售价大约在6000元/平方米左右，且周边的生活配套较为成熟，此外区域紧邻规划中的青岛首条地铁线，按其1750元/平方米的楼板价来看，具有较大的盈利空间，而且该项目为青岛市“两改”项目之一，目前拆迁已经完成，万科拿下地块后可以迅速进入开发阶段，条件十分有利。

　　金地：表现活跃 多地参与竞价

　　金地集团是近期众多表现活跃的房地产企业的典型代表。4月金地集团在上海高调竞得徐泾镇33号地块，该地块占地8.36万平方米，起始总价3.07亿元，共吸引了10家企业参与竞标，除金地外，龙湖、绿地、景瑞、旭辉等国内知名开发商也纷纷加入竞价行列。最终，金地集团以5.6亿元的总价拿下该地块，溢价率高达82.2%。此外，金地还活跃于北京、宁波等城市的土地市场，积极参与了北京广渠门外10号地、宁波联心—3c地块等的竞价，表现出了对优质地块的强烈渴望。

　　陈啸天认为，金地如此积极拿地，主要是由于07年土地扩张战略上的失误，在企业土地储备方面产生诸多后遗症，对企业发展造成困扰。而近期房地产市场逐步回暖，销售形势以及融资环境好转则成为促使企业信心大增的重要因素。加快拿地及开发节奏、改善土地储备结构，以保证销售收入与利润的可持续，成为当前金地以及与其有类似处境的企业的重要任务。

　　富力、雅戈尔——民营企业错失最佳拿地时机

　　陈啸天认为，与央企相比，民营企业缺少政府的大力支持，融资渠道也较资本化企业更为狭窄，再加上部分企业在07年过度扩张，使得其08年深陷资金困境，生存环境更加困难。因此，尽管09年市场和融资环境的改善，使民营企业得到了喘息之机，但与央企及资本化企业在土地市场上展开新一轮攻城拔寨的势头相比，民营企业的动作慢了一些也少了一些，所拿获的土地也大多需要通过激烈的竞争。因而，错失最佳拿地时机，使得此类企业可能需要再次面对高价拿地或后续发展受阻碍的风险。

　　富力：241.5%溢价率竞得广渠路10号地块

　　富力在经历了08年土地市场上的无所作为后，进入09年后企业开始重新关注土地市场，寻找更为适合开发的地块，但是企业5月下旬才真正有所收获，而此时土地市场上竞价激烈的场面已经开始频频出现，相较于08年末和09年初，土地价格再度抬升，富力所竞得的北京广渠路10号地块溢价率高达241.5%，10.22亿元的总价也超出了众多业内人士事前的预计。

　　雅戈尔：48轮竞价斩获宁波新地王

　　08年底雅戈尔一度传出将退出房地产业的消息，但09年宁波楼市的回暖行情激发了开发商的信心。6月1日雅戈尔竞得了宁波联心—3c地块，该地块吸引了雅戈尔、万科、金地、交通、荣安、维科等十余家知名开发商，而与雅戈尔竞争到最后关头的就是金地。最终经过48轮竞价，雅戈尔以10.28亿元的总价、8700元/平方米的楼板价得到了这块宁波新地王，溢价率高达111%。