难道是"国进民退" 央房企重组浪潮

    央企在房地产行业一直以来较为分散，因此国资委考虑更具集中优势的房地产企业能够在市场当中占到足够的份额。

　　有消息显示，国资委似乎正在推动新一波的中央直属房地产企业的重组浪潮，以通过“重组做大”的方式来拉动央企在房地产市场当中的市场份额。

　　中建股份：巨大的IPO

　　重启IPO之后，“中建股份”成为首只大盘IPO的股份似乎指日可待。

　　成立于2007年11月的中建股份曾计划于2008年上市，已在2008年6月5日通过了证监会发审委的审核。从中建股份重组成立到证监会批准其IPO计划尚不足半年时间，而中建股份当时是以特批的形式通过证监会审核的。

　　在最初的预估当中，中建股份可能于2008年6月底到7月间A股上市，按照其招股说明书中所言的融资规模，中建股份当时的融资额高达426亿元人民币。

　　中建股份招股说明书显示：中建股份的主营业务涉及到房屋建筑工程、国际工程承包、房地产、基础设施建设和投资、设计勘察等。主要营业收入及利润来源于房屋建筑与房地产开发业务。

　　在这份招股说明书中，中建股份几乎涵盖了中国建筑工程总公司的全部资产，以及中建各工程局及中建在海外的公司与机构。包括“中国海外”及“中国建筑”两家香港上市公司。

　　而中建股份对自身的定位亦为：成为最具国际竞争力的建筑房地产综合企业集团，2010年跻身世界300强——目前中建总公司排名世界500强398位。

　　安信证券陶学明对观点地产新媒体表示，中建股份本身具有三重定义：第一是国内建筑行业的巨无霸；第二是中国保障性住房领域的垄断性企业；第三则是中国房地产行业的领军企业之一。

　　事实上，在中建股份的业务构成当中，其地产业务主要由中建地产和中国海外旗下的中海地产构成。其中中建地产为中国最大保障性住房开发企业，而中海地产则为目前国内销售额及市场占有率最大的房地产公司之一。

　　在中建股份对两家公司的业务划分当中，中海地产依然保持其中高端物业的发展定位，而中建地产则将发展成为目前国内具有垄断性质的保障性住宅开发商。

　　事实上，中海地产的母公司中国海外发展目前为香港上市公司，香港恒生指数成分股。目前，该公司2009年的销售额已经超过200亿港币。

　　有分析人士认为，作为推动建筑业及房地产行业央企整合的样板企业，中建股份无疑承担着央企在房地产市场当中的重要责任。在当前情况之下，中建股份IPO对市场冲击并不如2008年市场下行区间那样大，这有利于中建股份利用市场趋好的时机上市。

　　在此前中间股份的招股说明书当中，中建股份将以426亿融资当中的96亿用于房地产领域。

    华侨城：重组突围

　　在国资委最初规划的十五家可从事房地产业务的央企当中，华侨城的重组过程才是最为复杂的。尽管国资委多次督促华侨城进行重组，华侨城的重组计划也不断被提上台面，但最终都没有下文。

　　6月24日，深圳华侨城控股股份有限公司第二次临时股东大会又一次通过了华侨城控股的重组计划，华侨城控股将通过非公开发行73亿元股票向大股东华侨城集团购买相关资产。华侨城集团对华侨城控股的资产注入似乎开始进入实质性阶段。

　　按照此份重组计划，华侨城集团将把旗下十二家公司注入华侨城控股，此十二家公司包括地产及旅游地产业务、酒店业务及部分电力业务。而重组之后，华侨城控股将只拥有除康佳之外的全部华侨城集团旗下的相关业务。

　　华侨城控股在其《发行股份购买资产暨关联交易报告书》当中一直强调的是，华侨城重组是在国资委推动下的央企重组，其主营业务将突出为房地产业务。而在重组完成之后，华侨城控股将成为国内最大的以旅游地产业务为主的房地产上市公司。

　　事实上，华侨城与大多数房地产开发公司不同，其一直强调的是华侨城的旅游地产业务，即在旅游开发基础上的房地产开发。但在多年的开发过程当中，无论是旅游地产还是旅游地产基础上的住宅业务开发均是华侨城集团及华侨城控股联合开发的。华侨城控股及华侨城集团在相关项目中分别占有股份。

　　而此次重组事实上是将部分华侨城集团的股权通过定向增发的方式转让给华侨城控股，最终达成华侨城控股成为华侨城集团旗下所有旅游项目及房地产项目的全资控股方。

　　有迹象显示华侨城的相关重组计划可能会被通过，这意味着，继中建股份之后，又一家房地产上市央企的重组工作完成。

　　“国进民退”？

　　目前为止，并非仅仅是华侨城在酝酿重组计划，中粮地产、招商地产的重组亦被提上台面。消息人士透露，国资委希望通过此一轮股票市场上涨的机会推动各大央企的房地产业务重组。而中建股份则被认为是其上市之前国资委重组有房地产业务的央企的经典之作。

　　此前有消息称，国资委有意将部分其他央企的房地产业务进行整合后注入其之前批准的15家可从事房地产业务的央企当中。但可从事房地产业务央企对其他央企的房地产业务整合存在多方面的困难。

　　市场普遍认为，重组的核心焦点在于，部分可从事房地产业务的央企的重组工作仍未完成，其房地产业务分散。有分析人士认为，该部分央企重组完成后可能会酌情考虑进行对其他央企的相关房地产业务的并购。但同时，从另一个层面而言，央企之间的地产业务整合同样要考虑资产的价值本身。

　　有分析人士则认为，央企在房地产行业一直以来较为分散，因此国资委考虑更具集中优势的房地产企业能够在市场当中占到足够的份额。但是房地产事实上是一个市场化程度相对较高的行业，即便是如中海、保利、招商和华侨城等央企，都已经形成了市场化生存的方式，国资委的思考模式未必适用当前的房地产行业。

　　“事实上，央企主导这个行业一直以来是一部分人的想法，但其实践需要考验。”有分析人士对观点地产新媒体表示。