经济刚刚见底 房价为何创下新高

    编者按：房地产业虽然没有被列入“十大产业振兴规划”之中，但其复苏速度却远远快于列入规划的十大行业。目前，很多城市的房价达到甚至超过2007年水平，地王再次频频出现，开发商又开始捂盘，二手房成交量井喷……在宏观经济刚刚见底的情况下，应该如何看待再创新高的房价呢？

    从“冬”一步到“夏”：房地产非典型季节更迭

    市场的表现总是不以人们的意志为转移。

    自1998年住房改革以来，经历了10年高速发展的我国房地产市场，在其顶峰时期的2008年前后，受国际金融危机等冲击影响，迎来成长历程的第一个“寒冬”，业界谓之“拐点”；当地产大佬人心惶惶草木皆兵的时候，市场又悄然越过了这道坎儿；而当购房者和投资客对“小阳春”犹疑不定之际，楼市复苏的嫩芽却倔强疯长，迈入“初夏”季节。

    往后看，此次房地产非典型季节更迭或已实现；但是往前看，房地产市场的结构调整远未完成。

    复苏嫩芽倔强生长

    尽管地产大佬对于去年“寒冬”可能心有余悸，但这种记忆事实上是短暂的。今年3月份以来，我国房地产市场迎来一波“小阳春”行情，复苏迹象的出现甚至早于正式列入国家振兴规划的十大产业。眼下，房地产显然进入了“初夏”行情，复苏嫩芽倔强疯长。除了各地房地产投资普遍企稳回升，北京、上海、广州、深圳等重点城市交易活跃，以银川、西宁、兰州为代表的一些二三线城市新建住房销售价格同比涨幅较大，其中银川甚至连续第六个月涨幅位居全国首位。

    根据国家发改委和统计局发布的最新调查数据，2009年6月份全国房价首次出现自2008年11月以来的同比上涨。同时，全国房价环比实现连续四个月“飘红”，且涨幅逐月增大。

    数据显示，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，环比上涨0.8%。从地区情况看，6月份新建住房销售价格同比上涨的城市有34个，环比价格上涨的城市有63个；同比价格下降的城市有36个，环比价格下降的城市仅有两个。

    我国房价环比涨幅在2007年7月达到最高值，其后持续回落，2008年8月正式进入负增长。直到今年3月，全国房价环比涨幅实现“由负转正”，其后涨幅逐渐递增。

    近期以来土地交易市场更是“地王”频出，可以看做市场复苏的另一个风向标。在北京，中化方兴以40.6亿元的总额、1.45万元/平方米的楼面价竞得广渠路15号地块，成为北京楼市成交总价和楼面单价的“双重地王”；在厦门，世茂房地产击败万科、紫金矿业等对手，以30.2亿元的价格竞得一幅“地王”地块，比底价高出约50%；在武汉，万科以7.27亿获武汉光谷24万平方米地块，较起始价溢价九成，创下自今年上半年以来武汉土地市场居住类用地挂牌成交价新高。

    从去年下半年开始，整个房地产行业经历了从成本上升、房价下降、销售迟缓，到开发企业资金危急、土地流拍的重重考验。一时间，房地产业坠入“寒冬冰窖”，大佬们的“拐点”、“百日剧变”等论调盛行，业界人人自危。

    对于房地产冬季的寒冷，没有人比地产大佬们的体验更为直接和深刻了。事实上，至少到2009年春节前，地产大佬们还不敢想象，此轮危机能够得到如此迅速的化解。现在回过头来看，当时很多深陷流动性困境的大型房地产开发商，实际上已经是濒临破产了。据媒体报道，包括富力地产、绿城中国等多家年销售额过百亿元的业界巨鳄，去年年底时的账面现金存款只够维持一个项目的资金投入，只有区区不到20亿元。一些负债率和资金成本偏高的开发商，不得不急寻债务重组之计，以避免被债权人清算的命运。

    结构调整未完成

    发端于美国的次贷危机一步步演变，酿成席卷全球的金融风暴，最终严重冲击了全球实体经济。以出口为导向的中国经济难以独善其身，外部需求急剧下滑，并随之引发一系列的连锁反应，比如投资缩减、消费萎靡等等。

    宏观经济陷入困境，作为国民经济重要支柱的房地产行业，对拉动固定资产投资增长和“保八”的重要作用凸显。千钧一发之际，政策调控的有形之手终于行动了。2008年11月，国务院出台了一系列的刺激房地产政策，如减免交易环节税收、适当松绑二套房贷政策、降低按揭贷款利率等。这些政策对房地产市场成交量迅速回升起到了重要作用。

    不过，随着世界经济形势的进一步恶化，为刺激房地产投资，政策随后进一步加码。

    2009年5月27日，国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中将保障性住房及普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，商品房最低资本金比例则下调至30%。

    除了上述一系列针锋相对的行业政策，适度宽松的货币政策也力挺楼市回暖。从一定程度上说，正是市场上泛滥的资金带来的“温室效应”，使得“冬天”的时间没有预料的长，也没有预料的冷。

    站在2009年中的节点，此次房地产“非典型的季节更迭”或已实现，但是可以肯定的是，房地产市场的结构调整远未完成。比如中国房地产研究会副会长顾云昌就一针见血地指出，这一轮调整并没有充分洗牌。

    由于政府逐渐加大住房保障体系的建设，梯级化的住房消费市场正在形成，将对中低档商品房市场形成强烈冲击。因此对于房地产企业来说，市场环境已改变，其核心竞争环节将从土地、资金等的资源竞争，转变为品质、成本等的产品竞争。不过，很多房地产企业似乎并未充分认识到这一点，没有制定清晰的战略。

    观点

    王石：

    房价涨跌取决于国家政策

    王石近日在出席一非公开场合演讲时表示，鉴于“拐点论”造成的影响，对目前房价走向不做评论。但王石认为，宽松的信贷环境是当前房价上涨的主要推动力之一，后市房价走势完全取决于国家政策。王石表示，万科在今后的发展中绝不拿地王，将做一个房价跟随者，不会做房价上涨下跌的推动者。

    潘石屹:

    泡沫比2007年更疯狂

    针对目前北京楼市的高价，很多业内人士都表示担忧。SOHO中国董事长潘石屹表示，土地市场正在迅速升温，预计招拍挂市场将会面临较为激烈的竞争。潘石屹说，“我们已经看到在市场恢复过程中，开发商拼命去拿地，出现了比2007年更疯狂的泡沫。”    

    茅于轼：

    房价飙涨不怪开发商

    北京天则经济研究所所长、著名经济学家茅于轼认为，房价炒高的根本原因不是开发商心黑，而是部分老百姓太有钱。

    他指出，房价是被需求拉升起来的，如果房子没人买，价格肯定上不去。“并不是说所有的老百姓都太有钱，也有很多买不起房子的，但买得起的老百姓也确实非常多。”

    茅于轼认为，造成这一现象的原因是当前收入分配机制偏向富人，而富人投资渠道太单一，导致大量资金进入房地产市场。他表示，目前上海等地房产空置率较高，但价格仍在高位徘徊，这很不正常。

    社科院专家:北京房价

    由全国有钱人决定

    中国社科院专家齐建国近日表示，全国有钱人都想在北京买房，使得北京房地产价格是全国有钱人决定的，当地的工薪阶层显得无力支付。

    齐建国称，比如说像特大型城市，北京、上海、广州、深圳这样国际性的城市，价格不是由当地居民收入决定的，是由各方所有购买力在这里汇集情况来实现。比如在北京全国有钱人都想在北京买房，使得北京房地产价格是全国有钱人决定的，当地的工薪阶层显得无力支付。

    齐建国认为，一个房价什么样的程度合适呢？他大概估计，一个三口之家，一年的总收入如果能够买得起10平方米的房子，那么这样一个房价是基本合适的。