黄石松：政府调控房价的国际经验与启示

    关于政府如何调控房价才合理的争论多年来一直没有停止过。政府到底该如何调控房地产市场才好呢?世界上一些市场经济国家和地区对房地产业的发展无不进行宏观上的调控和管理，借鉴参考他们的经验，吸取他们在发展中的教训可能是有益的。这里我们有意选择两个比较典型的案例，一是美国，一是德国。

　　次贷危机与房价调控的美国样本

　　美联储长期执行低利率和过于宽松的货币政策，“两房”的设立和运作，监管的放松和复杂衍生金融工具的创新，推动了房地产市场的过度繁荣，而在意识到房地产泡沫后，过于依赖税收和利率手段，依靠市场自我调节的做法，最终没能阻止房地产泡沫的破灭。总结后一阶段的政府行为，已经从简单的信贷和税收调节转变为深刻的财政和货币政策的全面调整。但直到2009年5月份，美国房地产市场仍在下滑，国际金融危机似乎仍未见底。

　　房价调控的德国样本

　　过去十年里，德国房价一直保持较低水平。德国政府独具特色而又针对性极强的调控政策，正是长期保障房价稳定的关键所在。德国的经验是：首先，并不把住宅建设作为德国经济增长的“支柱产业”，而是作为社会福利机制的重要一环；其次，特有的“合同储蓄”住房金融模式，以及房贷的固定利率机制，为稳定房价提供了金融制度保障；第三，税收调节遏制房产商、炒房者获取超额收益。 

　　国际经验的启示和思考

　　综观美、德等国房价调控的经验与教训,笔者有以下几点思考：

　　其一，房地产宏观调控是必要的也是必须的，同样，面对国内外经济形势的巨变，中央调整房地产政策是及时的有效的。美国次贷危机的教训充分表明，过度相信房地产市场自我调节是不行的，如果当初没有实行收紧银根和地根的政策，没有加大住房供应结构的调整，没有大力推进保障性住房的建设，在全球范围的流动性过剩和人民币持续升值的背景下，中国的房价上涨只会更快，房地产泡沫只会吹得更大。正是由于通过全方位的包括经济、行政、法律等手段，实行综合系统的调控，对房地产泡沫的产生起到了积极的抑制作用，才让我们在国际金融危机爆发后，受到的冲击比美国等国家更小一些，房价波动的幅度更窄一些。

　　其二,科学把握房地产业的发展定位，不断完善宏观调控政策，改进调控方式。既要认识到我国正处在城市化、现代化和国际化的进程中，人口增长和收入提高带来的房地产刚性需求仍然长期存在，房地产业作为既拉动投资又带动消费的行业，对于实现“保增长、扩内需”的目标至关重要。同时，要认识到人口增长和土地、资源匮乏的现实国情，切实转变经济增长方式，逐步降低经济发展对固定资产投资和房地产投资的依存度，降低地方财政收入对土地出让的依赖。切实调整房地产业结构，大力推进和完善保障性住房制度建设，实现社会公平正义，逐步实现“住有所居”的社会发展目标。过分强调房地产业对宏观经济增长的推动作用，或者过分强调住房作为社会公平保障的制度安排，都只能使房地产宏观调控偏离科学发展的轨道。

　　其三，进一步的房地产宏观政策应着眼于构建长期稳定的房价形成机制。当前我国的经济发展阶段，决定了在较长一段时间内银行贷款仍然将是居民购房融资的主渠道。由于世界经济发展的动荡和不确定性，国内经济特别是城乡居民收入将进入一个变化较大、增长预期不确定的时期，而保持融资成本的长期稳定、可控是减低房地产金融系统性风险的主要手段。可以借鉴德国特有的住房金融模式，也可进一步完善和充分发挥住房公积金的制度优势，进行大胆的创新，为稳定房价提供全面的系统的金融制度支撑。

　　事实上，价格优惠和政策效应是2009年1-4月住房销售增长的主导原因。能否保持现时的销售态势，首先要求开发商能以合理的价格促进销售，促使房价整体平稳和理性回归。房价重拾升势必然对有效需求产生极大的抑制，另一方面如果房价加速下跌则会进一步打击开发商的投资热情，加剧购房人的观望，均不利于市场的发展。但相对于居民的实际住房支付能力，房价从总体上仍然偏高。房地产销售出现的“小阳春”现象能否延续，存在很大的不确定性。因此，必须始终坚持加强市场监管和金融监管，确保信息的公开透明，防范和化解房地产金融风险。依法“治市”是政府长期的基本职责，“救市”只能是应对极端情况的特殊行为。