市场主推 政策出力 下半年西安楼市量价齐升

    日前，从“2009年上半年西安房地产市场发展及下半年预警预报报告会”上了解到，经历去年一年的低迷之后，西安房地产市场在今年上半年展露出超出预期的良好表现：市场供应量同比增长29.86%，城六区商品房普通住宅成交均价4608元/平方米，较去年同期上涨5.69%。 

    上半年楼市的量升价稳，增加了业内对下半年市场的乐观预期，预测，下半年西安商品房市场将迎来新一轮“开发热”，房价也将以稳中有升的态势发展。然而，回望已经历过的“严冬”，尤其是面对新一轮的行业大调整与呼声渐高的通胀预期，回暖下的房地产市场未来走向如何，却增加了更多值得猜测的内容。市场企稳的预期下，哪些因素将对未来市场产生影响？

    回暖源于市场推动

    业内人士普遍认为，上半年房地产市场的迅速回暖，根源在于因观望而积压一年的刚性需求集中释放。同时，政府拉动内需增长的一系列政策开始在上半年奏效，宽松的政策和开发商的优惠幅度刺激了潜在购房者的出手欲望，继而点燃了上半年的市场火爆。

    “回暖主力在市场供求关系”。记者采访多数业内人士表示，从整体市场供求关系来看，下半年西安楼市仍将是一个放量过程，充裕的市场需求将促使开发商展开新一轮开发。因而大量房源的入市也决定了西安市场供求关系处在相对平衡的状态。

    西安富力房地产有限公司总经理张东红在接受记者采访时表示：“从股市变化来看，市场变化与我们的预期基本相同，经济已开始触底回升。居民消费信心逐步恢复，对楼市的恐慌和观望开始消除。同时，人们投资的意识逐渐加强，对房地产都有好的影响。”

    综合因素促房价惯性上涨

    “虽然市场整体向好的趋势明显，但观察可以发现，销售面积仍然没有上涨的特别迅速，房价大幅上扬是不可能的”。陕西长建房地产开发有限公司总裁付合理认为，西安市场需求旺盛，房价上涨必不可免，但由于供应量大，西安市场长期稳定发展态势也决定房价稳中有升的论断是毋庸置疑的。

    西安富力房地产有限公司总经理张东红告诉记者：“西安目前房价实际上处在一个健康合理的状态，房地产开发成本与西安市场的现实状况也基本吻合。西安作为省会城市的吸引力也吸纳着更多的外地人来西安置业。”同时，下半年在买涨不跌的心理、通胀影响等诸多因素综合影响下，楼价将呈惯性上涨之势。陕西富力房地产开发有限公司副总经理郑朝彤认为：“市场说到底是供求关系，目前来看，西安市场的供求处在相对平稳的状态，不会出现大起大落，一方面是土地供应充足，另一方面西安城市化进程推进和新城建设也决定了供应量的稳定，因此房价也将会稳定上涨。”

    记者采访一些购房者发现，多数置业者对价格十分敏感，观望预期尚未完全消散，一旦取消优惠或者一定幅度提价将再度打击他们的入市信心。

    政策变数影响不大

    从近期收紧的二套房贷政策等观察，基于房价上涨过快的担心，为抑制一些城市出现的过热苗头，政策层面明显减少了对房地产的扶持。西安房地产信息网预测，政府救市的利好政策是否会在下半年继续实施将对楼市的快速复苏产生重要影响，利率回调等抑制政策的出台或将延缓市场的持续回暖。

    “从近期的政策表现可以断定，国家对房地产支柱地位的认识已经十分明确，对房地产的政策并不是抑制和打压，而是希望它稳定发展。因此，我个人认为政策层面的变数对西安楼市的影响不会太大，市场供求关系还将是主导的力量”。西安富力房地产有限公司总经理张东红表示。

    事实上，尽管近期政策有从紧现象，但多数是为抑制“泡沫”出现和稳定市场，对于需求旺盛的西安市场来说，政策层面的影响将更有利于市场向好。

    投资类需求将大幅释放

    上半年住宅类物业市场量价齐升，施工、竣工、新开工面积与2008年上半年相比分别增长63.65%、37.59%、33.07%。但相对于住宅销售的火爆，写字楼类物业市场开发仍显低迷，销量继续走低，上半年西安写字楼销量仅占商品房销量的1.54%，与去年同期相比下滑2.42%。

    但4月份开始，别墅类物业成交环比增幅较大，显示出高端市场的回暖和投资类需求及改善型需求的促进作用。随着经济形势的整体好转，投资类需求将在下半年有好的表现，这将有力推动除住宅外的其他物业类型的走好。

    陕西富力房地产开发有限公司副总经理郑朝彤表示：“投资主要集中在两个方面，一是股市，二是楼市。一部分人为了寻求稳定，会选择投资房产，另一方面为了减少投资风险，也会投入部分资金到楼市。下半年如果经济状况持续好转，投资类物业的价值不断体现，我认为将会是投资类物业发展的黄金阶段。”

    与此同时，西安居民整体储蓄水平仍在上升，财富的不断增长决定了居民首付能力增强，对通胀的预期也导致居民消费预期发生了变化，为规避资金风险而大量投入房地产保值增值的投资性需求将大幅释放。