地王频现楼盘打折并存 考验楼市调控精细化水平

　　近期，部分一线城市房地产市场显露“降温”迹象，久违的“降价促销”也重回市场。不过，一线城市正上演的地价飙涨、争夺“地王”的场面又让普通购房人心悬。博弈之下，考验楼市调控的“精细化”水平。

    地王频现背后是“赌涨”

    近期重点城市土地市场依旧活跃，“地王”频频出现。

    上海，长风地块，中海地产买下它的代价是70.06亿元，上海的新地王。

    北京，广渠门外10号地，富力把它的价格叫到了15141元/平方米，北京的新地王。

    广州，珠江新城地块，城建集团创下的地王楼面价是15324元/平方米。

    深圳，尖岗山很小的别墅地块，招商华侨城第三次联手创下了18875元/平方米的新地王。

    类似情况不断涌现。厦门恒兴置业近期出价10．47亿元拿下厦门思明区一幅地块，楼面地价为30940元／平方米，成为当地“最贵”的地块。

    如此高的土地价格之上，房价将高到何种程度？业内人士估算，以每平方米22000多元的楼面地价，加上建安成本、销售成本、各种税费，房价当在5万元／平方米以上才有明显的利润可图。也就是说，“地王”如果开工建设，造就的将是一批批天价的豪宅。

    一家在国内多个城市开发楼盘的知名房企负责人表示，一般来说，拿地至楼盘上市至少需要两年时间；当楼市出现“降温”苗头时，开发商仍然在土地市场重金出手，这更多是出于对未来市场的长期看好，“赌涨”未来。

    一线城市房市疑似降温

    “没想到，现在有楼盘打折！”忙于看房的上海白领叶莉最近有了“惊奇发现”：浦东周康地区8月底推出的一高层房源，最近两个周末都有9.5折优惠。此外，某知名房企在不久前的教师节期间，搞过最高4万元的减价优惠。“真有点像及时雨！”叶莉说。

    久违的打折促销背后是：继一段时间的高速增长后，进入9月以来部分一线城市楼市有所“降温”。比如，北京市房地产管理交易网统计数据显示，9月首周北京市住宅签约量与8月首周相比下跌20%。9月1日－14日，北京商品住宅期房日均成交量创下3月以来日均成交量新低。

    在另一个“风向标”城市上海，也出现类似情况。易居中国的统计数据显示，9月7日－13日上海新建商品住宅的成交量较前一周下滑14.27％；成交均价较前一周微跌1.5%。至此，上海商品住宅成交均价已连续4周回落。

    往年，秋季是楼市热销期，但今年京、沪两地九月楼市开局平淡。分析人士指出，此前房价的快速上涨与投资需求助推密切相关，而在房价高企之际，刚性需求已遭压缩，观望气氛重新出现。

    楼市需适当减弱“虚拟资产因素”

    业内人士分析，对于刚性及改善性需求来说，最新的市场价格决定着购房者是否会“出手”；而对投资性需求来讲，重要的是将来有无继续上涨、实现升值的空间。前面所述楼市与地市、刚性需求与投资需求迥然不同的态势，反映出这样一个客观事实：房地产市场的结构正加速分化，各类需求本身及其对市场的预期差异十分明显。这对于政府调控的“精细化”水平提出了考验。

    国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌近日撰文认为，调控房市，首先必须基本保障每个公民有最起码的居住权，需要对一部分收入水平较低的家庭，以非市场化的廉租房形式予以保障；而面对改善性住房及其他房价的下跌，也不必惊惶失措，应尽量由市场规律发生作用。

    他还认为，房地产作为支柱产业，也不是鼓励其做得越大越好，而应在与宏观经济总量保持平衡的前提下，考虑其增长与物价的平衡取舍问题。特别是在目前流动性过多、存在资产价格上升压力的情况下，更要关注其虚拟资产因素对宏观经济的负面影响，必须长期运用税收、金融等手段，减弱房地产市场中的“虚拟资产因素”。 叶锋

    国土部调研“地王”囤地

    今年第二次摸底土地储备

    近日，记者获悉，一封标明“特急”字样、名称为《关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知》的文件已经由国土部下发至各省国土厅，调查目标直指囤地危机甚至触及背后的土地储备运行制度。

    据知情人士透露，该文件已于9月上旬签发，由国土部办公厅发到各省国土厅，再层层转发。文件具体调研内容包括了调查建设用地供应总量、结构及来源于储备土地的情况、土地储备资金管理情况、储备机构借商业银行及其他金融机构贷款余额情况。

    此时国土部出面组织摸底调查土地情况并非偶然。据悉，房价飙升、地王频现早已引起了政府高层的注意，“尤其对楼市的成交量和价格回升迅速、但投资启动缓慢的现象，中央尤其不满”。

    值得注意的是，国土资源部已先后于9月7日至9月9日3天内，发出通知要求地方政府要加强建设用地批后监管以及国有土地使用权出让合同监管等工作。“相比之前的措施，这次土地储备大调查试图从土地储备制度这一根本上找出土地市场的根本症结，力度相当大。”上述知情人士说。