2009城市观点论坛西安行15日举行

论坛现场

　　 2009年10月15日，为促进西安房地产市场更加健康可持续发展，面对当前经济复苏及房地产行业可能面对的调整局面，陕西省工商联房地产商会联合观点地产新媒体共同主办“2009城市观点论坛西安行”活动。本次论坛将邀请全国知名人士与我们西安本土发展的各会员单位一并就当前复杂的经济形势进行充分的讨论及交流，对西安下半年及2010年的房地产市场进行分析及预测，有力推动房市的前进步伐。新浪陕西房产对本次活动进行全程直播。

    论坛须知：

　　一 时间：10月15日上午 09：00-12：00  

　　二 地点：西安市索菲特国际会展中心三楼大宴会厅A厅(西安市新城区东新街319号人民大厦院内)

　　三  论坛嘉宾

　　秦虹（建设部政策研究中心副主任）、任志强（华远地产董事长）、陶冬（瑞士信贷第一波士顿董事总经理兼亚洲区首席经济学家）、田国强（恒基中国地产有限公司顾问）、张华（复地集团总裁）、刘力、高志、宋延庆、严邦平（法恩洁具事业部总经理）及更多。

　　 四 论坛主题: 全球复苏与中国调控下的房地产

　　Ø 宏观经济、金融形势、房地产行业专题

　　1、2009年下半年及2010年宏观经济走向

　　2、全球复苏与中国调控对中国房地产影响之最新解读

　　3、2009下半年-2010年中国房地产政策解读

　　Ø 战略与发展-企业专题

　　1、在调控中跨区域房企与西安本土房企如何发展与壮大？

　　2、西安房地产产品与市场分析专题

　　3、西安的城市居住文化与房地产产业链

　　五 论坛行程安排

　　10月15日上午  08:00-08:50     会议签到

　　09:00-12:00     城市观点论坛西安行论坛

　　12:20-13:50  论坛招待午宴

　　 六 论坛同时将邀请西安企业家积极参与论坛对话。

出席领导

　　秦 虹 建设部政策研究中心副主任

　　陶 冬 瑞士信贷董事总经理兼亚洲区首席经济学家

　　郑世骅 西安市国土资源局政策法规处处长

　　严邦平 佛山市法恩洁具有限公司事业部总经理

　　刘 力 五合国际（5+1 WERKHART INTERNATIONAL）建筑设计集团总顾问

　　高 志 加拿大宝佳国际建筑师有限公司驻华首席代表

　　陈 军 绿地集团西北房地产事业部董事长

　　胡 弘 金地集团西安公司董事长

　　金定华 中海地产董事、助理总经理

　　桂云琪 广州颐和集团有限公司总裁助理、西安地区总经理

　　李 磊 北京嘉恒置业投资有限公司董事长

　　席有良 西安大明宫实业集团董事长

　　王国庆 陕西丹尼尔企业集团董事长

　　曹维强 陕西省建秦房地产开发有限公司总经理

　　高仲远 西格玛董事长

　　贺承军 深圳市建银财富投资控股有限公司副总经理

　　巫保民 DTZ戴德梁行西安分公司董事总经理

　　梁家祥 合富辉煌房地产(陕西)公司总经理

　　李 耘 陕西玛雅房屋中介有限公司总经理

　　宁高伟 陕西省工商联房地产商会秘书长

　　于长胜 西安晚报房产部主任

    活动流程

    09:00 会议开幕 致辞

　　宁高伟 陕西省工商联房地产商会秘书长

　　屈胜文 西安晚报执行总编辑

　　陈诗涛 观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛秘书长

　　09:25-09:55 主题演讲 题目：房地产周期

　　演讲人 孟晓苏 中房集团理事长、中国企业联合会执行副会长

　　09:55-10:25 主题演讲 题目：房地产业发展趋势分析

　　演讲人 秦 虹 建设部政策研究中心副主任

　　10:25-10:35 主题演讲 题目：优质生活空间缔造者--法恩莎

　　演讲人 周 ?S 佛山市法恩洁具有限公司大客户经理

　　10:35-10:45 主题演讲 题目：如何应对过重的房地产税负

　　演讲人 李明俊 深圳市智慧源企业管理咨询有限公司总裁

　　10:45-11:25 主题演讲 题目：趋势?D?D全球复苏与中国调控

　　演讲人 陶 冬 瑞士信贷董事总经理兼亚洲区首席经济学家

　　11:25-12:30 中国行西安圆桌：全球复苏与中国调控下的房地产

　　12:30 论坛闭幕

    城市观点论坛介绍

    城市观点论坛是以推动中国房地产思想发展与建设为宗旨，以房地产开发、城市规划与城市发展、区域经济为主题，并全面解码最为及时的行业及金融政策，以中国及世界房地产发展中的城市为载体及主办地，邀请经济学者、政府官员、开发商巨头、建筑规划大师、金融人士、传媒精英，对中国城市发展进程、房地产建设等进行多角度探讨及深度剖析，共同找寻城市与地产的动力与发展的创新思路。

　　2005年，“城市观点论坛”在青岛拉开总序幕，至此先后走进南京、济南、四川、广州、西安、三亚、武汉、大连、深圳、青岛、郑州、长沙、沈阳、呼和浩特、哈尔滨等十几个省市。历经五年，“城市观点论坛”纵横中国，跨越大江南北，掀起了一次又一次的思想浪潮，不断引发地产话语风暴。

　　2009年--西安地产

　　回顾2008年9月4日，面对全球金融危机及楼市下滑局面，西安市《关于恢复房地产业发展的若干意见》公开，率先掀起2008中国房地产复苏之路。在接下来的2个月里，全国18个城市跟进，直到10月22日财政部联合央行、国税总局联合出台系列刺激楼市政策。

　　时隔一年之后的今天，全球乃至中国实体经济开始逐步复苏，“通涨预期”抬头。此时，二次房贷开始全面收紧，银监会再次行文要求严格执行，中国式调控是否再次开始？而从8月开始，由上海、北京、深圳又开始引发新一轮成交量下降，广州9月初三成楼盘价格开始下滑。而根据7月数据资料显示，西安“房价收入比”高达11倍，“租售比”达到1：376，已经超过或者接近警戒线，或许与全国一批大城市一样，新的泡沫已经开始显现？

　　为此，2009年10月15日，观点地产新媒体邀请著名的经济学家、企业家、金融精英与房地产专业人士走进西安，与致力于西安房地产发展的人士面对面，共同就2009年下半年及2010年中国经济、中国房地产行业走势进行研判、探讨，同时也为西安房地产2010年健康发展献计献策，找寻出西安房地产发展之康庄大道。

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    以下为直播内容

　　主持人：

　　亲爱的各位来宾,大家好！欢迎大家来到西安，来到“2009城市观点论坛西安行”的现场！

　　从博鳌到城市，从思想到观点，源自于中国著名思想性论坛博鳌房地产论坛的城市观点论坛已经举办五年，行走中国近二十个城市。城市观点论坛以地产开发、建筑规划、城市发展为主体，邀请政府官员、地产专业人士、传媒精英对中国城市发展进程房地产建设进行多角度的深入探讨和剖析，共同寻找城市与地产动力发展的创新思路。

　　2008年，西安乃至全国的楼市经历过一场前所未有的严冬时期，再到2009年的逐渐回暖，西安的房地产在2009年又走过了一大半的历程，站在年末的此时此刻，较之年初时的观望、揣摩情绪，相信时刻关注着楼市发展的诸位房地产商、专家学者心中更多的是一份坦然。

　　是的，今天我们在华夏文明起源地的古都西安举行2009年城市观点论坛西安行，我们希望通过这样的交流，这个平台，更进一步了解西安房地产市场现状、分析未来市场走势提供参考，为未来的西安城市的房地产开发出谋划策。

　　请允许我代表本次论坛主办方观点地产新媒体、陕西省工商联房地产商会、西安市房地产行业协会、西安晚报及2009年城市观点论坛中国行全程协办单位--法恩莎及各支持单位欢迎各位朋友的到来！

　　下面请允许我介绍一下今天到场的嘉宾，他们是：中房集团理事长、中国企业联合会执行副会长孟晓苏先生；建设部政策研究中心副主任 秦虹女士；瑞士信贷董事总经理兼亚洲区首席经济学家陶冬先生；西安市国土资源局政策法规处处长郑世骅先生；佛山市法恩洁具有限公司事业部总经理严邦平先生；深圳市建银财富投资控股有限公司副总经理贺承军先生；加拿大宝佳国际建筑师有限公司驻华首席代表高志先生；深圳市智慧源企业管理咨询有限公司总裁李明俊先生；绿地集团西北房地产事业部董事长陈军先生；金地集团西安公司董事长胡弘先生；中海地产西安公司董事、助理总经理金定华先生；富力地产西安公司总经理张东红先生；西安大明宫集团董事长席有良先生；北京嘉恒置业投资有限公司董事长李磊先生；广州颐和集团总裁助理、西安地区总经理桂云琪先生；西安大方置业发展有限公司总经理王方胜先生；西安万城商物业发展有限公司总经理杨峰先生；陕西丹尼尔企业集团董事长王国庆先生；陕西省建秦房地产开发有限公司总经理曹维强先生；陕西新开房地产开发有限公司总经理王小平先生；西安西格玛房地产开发有限公司董事长鬲仲远先生；合富辉煌房地产(陕西)公司总经理梁家祥先生；陕西玛雅房屋中介有限公司总经理李耘女士；西安市房地产行业协会秘书长李荣忠先生；陕西省工商联房地产商会秘书长宁高伟先生；西安晚报执行总编辑屈胜文先生；观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛秘书长陈诗涛女士。

　　本次论坛获得众多西安本地实力企业的参与，我代表主办方再一次感谢所有的嘉宾以及参与、支持2009城市观点论坛西安行的朋友们。

　　下面，我们有请主办方及协办单位的相关负责人致辞。我们首先有请陕西省工商联房地产商会秘书长宁高伟先生为我们致辞。

宁高伟

　　宁高伟：

　　尊敬的各位领导，房产业的各位同仁，西安媒体的各位朋友们大家早上好！

　　很高兴大家能欢聚一堂，尤其是欢迎外地来的各位领导和朋友们不辞辛苦的从全国各个城市赶到西安，共同关注西安房地产市场发展，探讨整个房地产行业发展未来。本次论坛的主题是“全球复苏与中国调控下的房地产2009城市观点论坛西安行”，把这样一次论坛安排在全球金融危机有所缓和，国家利好政策出台的前提下，我个人认为非常及时，房地产行业经过一段时间的严冬期，市场信心已经开始提升，行业发展更加理性，尤其对于西安房地产来说，西安房地产市场经历了08年前所未有的严冬时期后，2009年的购房热情得到充分释放。上半年西安商品房销售量连续递增，土地市场和二手房市场也呈现出火爆的场景。2009年下半年西安楼市政策齐稳的保障下，房产市场还继续将会走热。从1993年算起，西安的房地产市场已经走过了16年的发展历程，在过去的16年发展历程中西安房地产以平稳著称，得益于西安房地产行业人士的理性思考，就像今天的论坛一样，我们希望听到各位更多同仁的真知灼见，更多的理性思路，继续引导西安房地产的健康发展。

　　在此，预祝本次论坛圆满成功！谢谢各位。

　　主持人：

　　特别感谢宁高伟先生的致辞。下面掌声有请西安晚报执行总编辑屈胜文先生致辞。

西安晚报执行总编辑屈胜文先生致辞

　　屈胜文：

　　各位尊敬的来宾、朋友们，早上好！

　　今天对古城西安，对西安房地产业都是一个非常重要的日子，伴随着“2009城市观点论坛西安行”，作为国内房地产产业界中央级的领导、专家、企业家，与西安的各位同仁欢聚一堂，探讨中国房地产的发展趋势，探索西安房地产稳步健康发展的模式与道路，这无疑将推动西安城市建设迈向新时代步伐，推动西安房地产开发向着国际水准看齐，因此这次论坛具有里程碑式的重要意义。我们西安晚报伴随着新中国走过了60年的光辉岁月，见证了古城西安在60年间通过了四次城市规划，每一篇报道，每一幅图片记录了它日新月异的变化，尤其在最近的十几年内，随着西安高新区、经济开发区、曲江新区、?哄鄙?态区等新型开发区的规划、建设，西安的城市建设、房地产开发呈现出了令人振奋的加速态势，未来得发展前景不可想象。

　　正是因为深深热爱着这片热土，关乎它的一举一动和它的金秋前程，作为主流媒体的社会责任，我们要和房地产商会、西安市房地产行业协会，邀请全国著名的城市专家论坛走进西安，需要清晰判断和把握发展前景的特殊时期，请权威的领导、专家指点迷津，通过对话和沟通对我市的房地产发展献计献策，让本土的开发企业更加根深叶茂、发展壮大，让越来越多的外来开发商加速融入这座城市，并满载而归。

　　最后，我代表西安晚报、西安媒体业界预祝此次论坛取得圆满成功，并衷心地祝愿各位来宾在西安过的开心、快乐！

　　主持人：

　　谢谢，在这里我们也要特别感谢西安晚报执行总编辑屈胜文先生的致辞。

　　下面掌声有请观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛秘书长陈诗涛女士致辞。

博鳌房地产论坛秘书长陈诗涛女士致辞

　　陈诗涛：

　　尊敬的各位领导、各位来宾，上午好！

　　西安的秋天很美丽，这也是城市观点论坛第二次走进西安，走进这个富含文化底蕴的历史之城。上一次是2006年，我觉得这三年中间西安的房地产已经发展的越来越好，无论是我们今天在座的各位本土的企业，还是外来跨区域发展的到这里的过江龙，观点杂志、博鳌房地产论坛和城市观点论坛，城市观点论坛自2005年创立以来已经走过了全国20多个城市，12月16?D17号继续举办本年度的城市观点论坛。还记得今年8月份我们在博鳌论坛提出的主题，“城市复苏与改变”，仅仅隔了大半年，现在的市场瞬息万变。10月份开始我们到香港，目前已经把融资规模已经下调了一半，最近香港的财经人士分析到，香港不再追逐内地的房企。因为当整体经济开始转暖的时候，房地产企业、行业可能会遭遇到一些调整，或许在8月份的时候已经开始，刚好两个月，我们现在应该有所印证，可能大家都感觉到房地产要进入一个新的调整期，只是这个周期也许比前几次或者与上次不一样，这个周期会怎么样或者我们中国式的调整，及未来中国房地产发展趋势在这半年或者明年一年究竟会怎么样。所以今天我们把这些重要的话题和我们更多的分析与探讨交给秦虹主任，和我们中海地产，金地、绿地更多的老总们，更多的分享，我们希望今天所有的与会者可以得到一个清晰的认识，可以对未来充满坚定的信心。

　　最后，感谢陕西省工商联房地产商会，再次感谢西安房地产协会、西安晚报，和一直支持我们的法恩莎卫浴，再次感谢大家！

　　主持人：

　　同样也感谢陈诗涛女士的精彩致辞，同样也期望我们本次的城市观点论坛西安行，也希望陈女士在我们西安收获到更多的快乐。

　　下面我们将进入今天论坛的演讲议程，朋友们我们知道，经历了2008年房地产全行业周期的调整。2009年，房地产业将何去何从？我们的产业政策制定会往哪个方向发展？我 们今天的演讲议程将包含以下几个主题及内容：

　　1、2009年下半年及2010年宏观经济走向

　　2、全球复苏与中国调控对中国房地产影响之最新解读

　　3、2009下半年-2010年中国房地产政策解读

　　4、西安房地产市场 -- 城市观点论坛中国行西安圆桌

　　本次西安行论坛，我们将分别请出中房集团理事长、中国企业联合会执行副会长孟晓苏先生；建设部政策研究中心副主任秦虹女士；佛山市法恩洁具有限公司大客户经理周?S先生；以及深圳市智慧源企业管理咨询有限公司李明俊总裁、瑞士信贷第一波士顿(CSFB)董事总经理兼亚洲区首席经济学家陶冬先生，为我们奉献精彩的城市观点论坛西安行演讲。

　　另外，此次城市观点论坛西安行的演讲内容安排方面，除正规的演讲环节，我们还将安排一个提问环节。台下的嘉宾可以就自己的问题向台上的演讲嘉宾提问并交流。首先有请今天的第一场主题演讲嘉宾，有请中房集团领事长，中国企业联合会执行副会长孟晓苏先生上台。孟晓苏先生的演讲题目“是对房地产业近年的发展预期”。

中国企业联合会执行副会长孟晓苏先生演讲

　　孟晓苏：

　　各位同仁、各位朋友，大家上午好！

　　我非常高兴再次来到古都西安参加观点地产新媒体组织的论坛，共同探讨城市建设和房地产业发展的问题。西安我不是第一次来了，这次到西安来看到的城市建设规模使我振奋，在这里我看到的是大规模的旧城改造和两条地铁线同时开通。有人跟我说，不到西安就不知道为什么外国人把中国叫China，当然我们现在拆的不是旧城，拆的是棚户区，相信这样的大拆大建不仅会整个改变城市面貌，不仅会拉动西安经济和会拉动全国经济做出贡献，也会为房地产企业带来新的市场需求。我给大家带来的观点，就是对房地产近年发展的预期，因为现在人们对房地产业的发展既有喜悦，又有所担忧，我想从周期本身的角度谈谈近几年房地产业的发展。

　　我们现在还沉浸在国情60周年的喜悦之中，这次国庆60周年庆典向全世界展示了国威军威，我们30年成就的喜悦，特别是这30年确实取得很大的成就，特别我们的经济一直保持高速度增长，特别是两位数的增长，使我们排名从2005年的排名第四到今年的第三，所以人们都预期今年我们将成为世界第二大经济体。这正像胡锦涛总书记在去年年底所说的，13亿人大踏步的赶上了时代潮流。在天安门广场上胡锦涛同志讲，我们全国各族人民都为伟大祖国的发展进步感到自豪。

　　我讲的题目分为四个方面，第一个是可惜转折，起动内需取得了初步成果。为什么我们能够这样喜庆的来庆祝60周年呢？是因为我们经济明显的复苏了，特别是房地产的复苏，为全国的复苏发出了一个积极的信号。房地产业的发展，今年我们看到重现了生机和活力，销售额和销售面积达幅度增长，增长幅度甚至在42%，房地产市场有了全面的恢复。今年我们看到了，8月份的数据来看销售猛增了42.9%，而销售面积几乎和去年全年相同，这还是8月份，我相信9月份的数据超过2008年全年，可是今年全国突破最高的2007年是稳定的，有可能能达到3万亿的总销额。对比我们2008年这个时候，全国的房地产成交急剧萎缩，一线城市甚至萎缩了50%，回顾这些问题造成是因为连续三年一直房地产价格上涨，房空涨，房过热，由于这些需求的政策影响到了发展，使得我们去年经济经历了过山车。由于房地产市场的萎缩就造成了相关产业的萎缩，带来了若干工业价格下降和行业亏损，而影响就业的问题也是非常严重，去年这个时候我们知道很多大学毕业生找不到工作，2600多万农民工下岗回家，这也是我们转变的原因，我们转到了全力保发展，中央采取了一系列积极的政策推动房地产业的发展，包括强调最终需求，而最终需求主要是住房和汽车。中央和国务院又再次强调，房地产业是国民经济的支柱产业，在房地产业没有启动之前先以政府投资来拉动经济增长，实行积极的财政政策，住房交易减免税费，放宽房地产的开发贷款和抵押贷款，要求媒体积极的引导舆论打压，支持地方政府出台地方政策来救楼市。这些政策收到了明显的成效。我们看到，去年我们还在争论，到底我们中国的经济启动是V型还是W型，目前我们经济启动呈现了对勾型，而房地产启动看来是一个V型。首先是政府拉动投资力，在2000年以后的高速的持续的发展，这次也是这样，我们四万亿拉动经济取得了一定的效应，房地产业和汽车这两个支柱产业作为最终消费的启动，有效拉动了中国经济的增长。我们看到现在房地产销售额增长了70%，最终消费拉动了中国经济的增长。

　　第二，凝聚公示，国家申明不会改变政策。近期争论不断，是否泡沫过热，在今年的5、6月份就有些媒体呼吁改变政策、呼吁打压经济，打压房价的呼声再次兴起。我们看到5、6月份房价上涨，这里面有各种问题，因为房价上涨又要走到老路上去，这是不对的，全国房价也不就上涨了1%、2%你就来打压，某些媒体，特别是中央影视媒体，说的最不能让人容忍的话，就是“誓不买房，就不消费，其奈我何”。我们看到7月份央行刚刚对于信贷做了微调，结果股市应声落地，出现了几个大跌，现在恢复起来了又跌下去了，这有使我想到侯宝林先生说的一个先生，说两个醉鬼喝醉了以后闹鬼，这个醉鬼讲你说你没醉，你顺着这个柱子爬上去，这个醉鬼说我不爬，我爬到半截你关掉电门我就掉下来，最后没有爬，谁爬了呢？股民爬了，让他顺着光柱爬，但是人家爬到半截你关电门，这样更不对了。到底怎么样才能使中国的股市稳定呢？不能靠爬光柱，实体经济要发展起来，实体经济是什么？特别是住房和汽车，这些实体经济的最终消费对实体经济的发展能够产生最重大的影响。我再说一个相声苏文茂先生讲的相声《橡皮膏》，有个人喝醉酒以后怕老婆打，因为屁股被划破了，回家找个橡皮膏就铁上了，最个醉鬼说我没喝醉你为什么打我，他老婆说你没喝醉，你没喝醉为什么把橡皮膏贴到镜子上了。前一段时间救市，好多人就把橡皮膏贴到镜子上了，我们经济于事无补，因为我们主要挤压的不是农副产品，而是有色金属等等，要拉动这些经济就要靠最终需求。

　　我们年初曾经制订了十大产业振兴规划，我们要振兴钢铁业，我们钢铁业已经是全世界第一了，我们这个第一的概念是超过后面的七家全世界的企业，我们今年预计钢铁可以占全世界的47点几，将近一半的产量，我们还要振兴，我们有色金属也要振兴，价格都跌了十分之一了也要振兴，我们纺织业也要振兴，前几年刚刚拿起砸时候沙地，我们现在还要振兴。我们振兴话还没有落地，国务院召开会议，要抑制钢铁水泥这些要振兴产业的产能过剩，这是一个很有趣的现象，半年之后就要做这样的调整。为什么呢？为什么我们的工业出产价格创出了13年以来的新低？原来我们振兴了中间产品的生产，包括钢材、水泥，但是却没有变成最终消费品，缺乏足够的加工能力，把它加工成老百姓所需要的房屋。十大产业至少有八个产业要靠房地产业来拉动，现在我们的认识已经统一了，温总理强调，我们现在不进则退，要保持政策的连续性，总理说我们不能也不会在不适当的条件下改变政策方向，这些意见也在最近召开的四中全会上得到了充分的肯定，就是保持现有的经济政策不动摇。

　　第三，展望前景，我们产业迎来了五年的发展机遇。各国各地在房地产发展都有明显的周期规律，我们中国的房地产业规律在头两个发展期表现出来的都是五年增长两年低落，我们98年迎来了第三次发展，第三次发展到第五年的时候来应当是低落，但是因为我们认识到了这个规律，因此就使得这个发展期一直延续到2007年的下半年，持续发展了8年多，将近9年。当然，周期性规律也是不能违规，从2006年开始政策的伟大效益打压，就使得在2007年底结束了发展期。从图表来看又出现了巨大的周期性波动，这次巨幅的跌升也是以往过去所没有过的，但是低谷之后还需要进入新的增长期，这是规律决定的。去年预言，房地产业将在2009年5、6月复苏，这个预言实现了，因为政策力度大，我相信这些政策力度对房地产复苏起到积极作用。我们看到今年上半年房地产的销售额、销售面积都出现的明显的反弹，确实先于其他的产业复苏了。而根据周期性的发展预测今后，我们至少还会保持5年以上的增长，如果恢复的好我们还可以有更多的时间。在每一轮发展期的出现都会有新的投资人加入到行列，前面三次发展造就了三批企业纷纷进入，第一批是中房首开，第二批是万科、远洋、华远，（股份制企业）。我们又面对这样一个新的增长期，在这个新的增长期的时候，他们要投资房地产企业这是一个正确的选择，他们进入房地产变成了房地产业，他们也在上一轮的发展中，在自己资金困难的时候，还有一些很著名的房地产名人们，他们项目造就了房地产的企业家，我相信在明年将会有一些企业陆陆续续投入，因为投资不动产可以使公司保值增值。我也是保险公司的董事长，我也要进行大量的都是，怎么投呢？我在前几年提出的REITs和房地产PE，就是房地产信托投资基金和房地产股权投资基金，已经得到了国务院的大力支持，如果这样的发展顺利，未来我们的房地产市场会出现投资商和开发商的细分与合作，投资商主要是投资，开发商是项目的经营和运作，在新的发展期需要各方面都要抓住新的发展机遇。

　　最后我讲一讲立足当下，加大投资缓解供不应求。最近我们看到商品房的供不应求，现在房价大幅度上涨，这和供不应求有直接的关系，在供不应求的情况下开发商不愿意把最后的尾盘处理掉，而购房者积极观望已有别于去年和前年年底的消极观望。开发区不着急，老百姓也不着急，现在叫皇上不急太监急，现在一些一线城市，9月、10月房地产销售很好，但是我们看到很多的二线城市，包括西安，还在观望，这只是对于一些小范围。在这样的形势面前，是不是再次进入拐点，有人说在年底就进入拐点，这都不符合实际，因为房地产已经复苏了，势不可当。如何能够避免老百姓对于房地产开发企业过分涨价的职责呢？房地产要注重社会责任，不要过快的抬高房价，要把房价上涨空间更多的留给居民。我们在北京和上海建的这些房子现在都涨价，二手房现在都涨到两三万平米了，当时我们只卖到七千、五千。至少我们在媒体的面前要强调这样的理念，而不是想方设法强调最后一丝利润。最根本的问题是房屋的供不应求，目前房屋的供应量严重不足是造成房价上涨的原因，现在开发企业为什么要提高房价呢？第一，在前一段5、6月份的市场旺销中把大量的房子都卖完了，剩下10%就不着急了，因为他们没有资金压力了，所以宁可抬价停销来观望。

　　第二，而瞻望未来，我们房地产开发增幅虽然有，但是增幅同比是回落的，增幅只有14点几，比原来回落了14点几，住宅回落了20点几，住宅回落的更多。供求平衡与供不应求下的价格变化，供不应求价格就上涨，这是经济学的基本规律。这几年的土地供应，我们看到北京市的数据，看来北京今年能够完成供应指标任务都很难完成，这些问题可能都会造成房屋下一步的供不应求。在开发商里面不为资金发愁的情况下，在开发商把大部分房子卖掉的情况下，他们考虑的并不是要急着卖掉最后的5%，而更多考虑的是95%的老业主，，他们最多谋求的是房地产边际效益，现在有经验的开发企业手里留下底线，用来提高房价，每当房价提高一次，整个小区的老业主们就欢欣鼓舞，其实就是开发商掌握着房屋的价格权。在这种情况下当然要为大多数人民群众考虑，大多数人民群众是已经95%买了的房子，而不是5%没卖掉的那部分，通过5%来降低是不可能的，怎么办呢？只有一个办法，就是要增加供给，幸好现在老百姓有点犹豫，如果老百姓这时候仍然踊跃购买，那会出现什么情况呢？供应不足，再加上需求旺盛，这样会造成房价的急剧上涨。一些专家讲，又要到了拐点了，这是很荒谬的观点，尽管日后老百姓会批评他们说错了，但是现在却起到了稳定市场的作用，这是一件好事不是坏事。现在最重要的问题，要加大供地，减少“地王”，很多地方开始按照三中全会的要求，推动城中村的改造，这是增加新的土地供应的重要方式。第二是加大投资增加房屋的供应量。第三是要加快保证住房建设。这样才能够通过总量基本平衡实现价值的基本稳。国务院已经带头了，我们看到新组建的住房建设部，狠抓廉租房建设，三年九千亿，虽然拉动里不断减弱，但是对改善今后的住房建设是很有意义的。政府提供的土地不足，地方政策推动的城中村改造情况下，我们企业也要增加投资和土地供应。所以这些旧区改造我们已经做了计划，其中像呼和浩特的小区，原来是28万平米，现在是135万平米，全国这样的项目我们近期推出10个，中期是30个，远期是160个。因为我们这些项目都在黄金地段，都在一环以内。这些都是我们面对现在的时期我们采取的作为，我们房地产要把握周期性机遇，加大房地产投资，至少在三年之后投资是没有多大奉献，现在房地产没有泡沫，现在需要的是加快生产，用加快生产来形成一个买方市场改变现在卖方市场对买方市场的不公平，用我们的实际行动来实现房地产业的健康发展，带动中国经济的持续发展，我就讲到这里，谢谢。

　　主持人：

　　接下来的时间我们今天也安排了一个厂上互动的时间，今天我们“2009城市观点论坛西安行”也是得到了我们各个媒体的支持。下面的时间就留给我们在场的嘉宾，有没有什么问题要来和我们孟先生一起来互动一下。

　　提问：

　　您好，我的问题就是今年6月25号关中天水经济区的规划已经获批，这个规划的获批西安房价是否会迎来一个快速发展的阶段。

　　孟晓苏：

　　我看到了西安城市的建设，古城西安是一个发展的旺地，特别是在今年在省委省政府的领导下西安力度很大，西安旧城改造我特别欣赏，因为有了旧城改造才能够推动城市面貌的改变，才能给房地产开发带来新的市场。关于房价问题我认为主要还是取决于供求关系，一个是西安本地的企业大量投资，政府生产廉租房，企业投资生产各种廉租房，其中也包括中档和高档住房，外来进入的话房屋的供应量应该是充足的，如果能够达到供求平衡，西安的房价就能够稳定。

　　提问：

　　孟总您好，我刚才注意到您提到土地供应不足，我想问一下，为什么前一段时间国土资源部一直在查出开发商的囤地现象？

　　孟晓苏：

　　土地供应不足主要还是来自政府部门，因为有个土地整理的时间，我们认为土地供应不足的情况下就是招牌挂，招牌挂取得了成果，但是也有很多问题显现了。开发企业拿到企业，其中是受到了上一轮的地王的害，房地产企业更多是受害者，如何把这部分土地释放出来，确实需要社会方面，各方面综合治理，不光是打压问题，还要想办法采取一些政策。所以我们要尽快调整，当然我认为我们还要进一步解放思想，去年这个时候召开的十七届三中全会就已经明确农村的建设用地可以规范到转让，实现城乡土地的统筹经营，如果真的能够这样做的话，大量控制的建设用地就可以释放出来，加上我们的大企业过去的土地拿出来做旧城改造，这样就能多少解决土地供应不足的情况，这样开发有一些土地基础，这些都需要各方面共同努力。

　　主持人：

    下面有请建设部政策研究中心副主任秦虹女士。秦虹女士的演讲题目是“房地产业发展趋势分析”。

秦虹女士演讲

    秦虹：

　　大家上午好，很高兴来到西安参加这个会议，我想我可以为什么的企业家说点什么，我自己猜想，可能我们企业有一些问题，我自己研究和思考的一些结果，跟大家一起做个交流。

　　所以谈两个方面的问题：第一，看看全国当前房地产市场的表现。应该说今年房地产市场有几个值得说好的方面，第一个就是我们销售形势比较好，大家看这个图，这个黄色的曲线是全国商品房销售面积的增长速度，从1?D8月份的销售速度来看，它不仅仅超过了去年，08年红色的曲线增长速度增长比较高，因为08年我们经历了特殊的经济危机时期，而且它的增长速度是远远高于07年，我们住房市场发展以来是历史上增速最高的，所以08年房地产增长的速度销售面积非常实在，卖出去的房子的增度了是非常高的。从绝对量来看也非常可观，大家看右侧的图，淡绿色每月从2、3、4、5、6、7、8，每个月商品房的销售面积，从3月份开始今年每个月的，1?D8月销售面积的绝对量也是近4年以来的最高水平，所以我们1?D8月份销售了5个亿平方米的商品房，平均每个月销售面积超过了六千万平方米，这个也是我们房地产发展以来的最高水平。我们非常有信心地看到今年房地产销售，这个指标是非常好的指标，我们还剩下最后一个季度，超过08年甚至超过07年问题都不大。

　　第二个是我们全国房地产投资增速，从年初的最低点已经开始稳步回升了。今年1?D8月份，全国房地产投资增速已经达到15%，这是我们政策所期待的，因为房地产产业链非常长，我们要加大国内消费，也就是加大内需，内需包括两块，一个是投资，一个是消费。加大内需就要加大投资，加大投资除了政府积极采取措施，加大投资额以外，启动民间投资也是非常关键的，民间投资怎么启动，民间投资是不是启动。我们有这个感觉，在民间的投资启动里面，房地产可能是最明显的，比其他行业来说，房地产的投资增长是最多的，所以今年1?D8月份房地产投资已经回到15%，我们预计全年房地产投资达到20%，这样一个历史上正常的我们认为可以接受的水平，也是可以期待的，所以这也是非常不错的指标，而且也是我们政策上所希望的能够达到的指标，就是房地产投资和恢复，来带动上下游的企业。

　　房地产业信心也在恢复，大家看这幅图，它显示了全国当前土地购置面积增速，房屋施工面积增速的趋势图，从这个图里面我们可以看到，有几个仍然是负增长，以及我们新增的面积都是负增长，但是从我们这个图的增长趋势看，都已经度过了最低的向下走的趋势，已经开始向上。所以从我们整个链条，房地产从土地到开发，整个链条的投资全部稳步回升的情况下，我们房地产增速达到了15%。所以开发企业缩量保价的态势现在已经改变，企业的信心逐步恢复。开发企业的缩量保价我们在08年面临最严峻形势的时候和今年一季度，具体表现是不拿地，尽管土地价位已经降了，但是开发企业信心不足，不拿地，不开工，缓施工，开发商当时明显的心态就是缩量保价，我通过减少我的供给来保持我整个销售价格水平，但是现在来看这个趋势已经在发生变化。还有一个指标不错，就是当前房地产信贷风险在减小。这个图显示了从08年一季度到今年一季度，房地产不良贷款的违约率，这个违约率在逐渐走低，现在个人住房抵押贷款和房地产开发贷款，占到整个我们商业贷款余额达到17%，应该说我们房地产市场稳定和我们金融的稳定，信贷安全的稳定是高度关联的，由于我们不良贷款率在下降，所以我们房地产信贷安全性提高，当然不是说我们当前房地产市场没有任何问题，在看到这些市场表现方面，我们也看到了一些问题，值得大家关注。第一个问题，这个问题的核心具体表现在很多方面，但是概括起来说主要是结构性的问题。大家可以看，今年上半年我们从销售、投资相比来看，出现了两个差，今年上半年东部地区的销售速度，如果东中西相比的话，东部销售速度最快，但是东部地区的投资增长速度是最低的，这是一个不同；第二，全国40个重点城市，它的销售速度是高于全国平均水平的，但是它的投资增长速度是低于全国平均水平，这也是出现了一个差额，所以这个问题值得我们关注。其实这个问题显示出我们可能在东部一些地区，去年市场调控剧烈的一些城市，很多开发企业在投资方面还是比较谨慎的，大家对这个市场未来的走势和判断有自己的一些独特的看法，而我们去年市场相对比较稳定的，比如说中西部地区，比如说中小城市，他们这些企业在这个地方的投资相对来说信心比较足，所以他们的投资增长速度还是比较快的。

　　第二个不平衡我们也注意到，虽然现在我们的销售形势非常好，但是其中有一个值得我们关注的问题，就是我们现在住房市场上对住房资源的占有实际上非常不平衡。我们可以说一部分城市的家庭可能住的很好，住的面积很大，住的很宽敞，拥有很多套房子，但是却有一部分家庭住的很挤、很差，买不起房，这个不平衡现象目前是值得我们关注的。所以这要提醒一些在住房市场上投资的投资者，你的投资风险可能在加剧，因为拥有多套住房的家庭，一部分投资者已经买了3套、4套、5套再买7、8套的时候风险又开始出现。

　　从当前房地产市场的表现看产业发展趋势，它有五个方面。

　　第一，从我们目前发展阶段来看，我们国家在住房市场上的一个基本需求，目前仍然处于相对稳定时期，什么叫基本需求？很多人喜欢用刚性需求来表示一个概念，我想用基本需求，这基本需求实际上包括两个部分，第一部分是投资置业家庭的需求，应该说城市里年轻化比例比较高，我们现在全国人口里面35岁以下人口仍然占到整个人口的比例超过40%，如果我们假设35岁以下的这些人将来都要成家立业都需要住房的话，这部分需求就很充足，而且我们国家经济发展水平还不足世界的平均水平，从这样的角度来看，年轻人的需求还是比较大。第二，必须要改善的需求。98年住房制度改革，我们城镇里的老职工绝大多数都通过房改得到了住房，经过了10年的发展，经济的积累、财富的收入增加，家庭结构的变化，这部分家庭现在也逐步进入改善期，他的改善也是刚性的。这个改善住房需求的过程还远没有结束，所以基本需求处在相对稳定的阶段。这也见证了去年我们经常说的观点，去年房地产业由于受到外围因素的影响和自身的调整，08年房地产市场销售受到了很大的制约萎缩，特别是东部的大城市，很多城市房地产销售面积在08年的时候下降了40%，尽管在房屋面积销售下降40%的情况下，我们08年全国商品房销售面积仍然比05年之前任何一年都高，仅仅是比07年低一点。08年在非常严峻的形势下，我们销售的房子总面积仍然超过了05年之前的任何一年，而且这样一个销售面积是在我们东部特大城市成交萎缩40%的情况下使显的。市场起伏降落变化的主要因素主要是外围的因素，外围的影响就是由于房地产本身金融的资产决定的，就是避险、投资、保值等等，这些外围因素的影响，它又什么受什么来决定呢？它又受到预期更宏观的一些因素影响，比如说资本市场波动的预期，比如说宏观经济变化的预期，受到这些预期的变化影响，而如果它预期好，将来经济增长变化预期好，资本市场繁荣，有可能发生通胀预期的情况下，他可能购房的保值增值的预期增大。

　　第一个阶段，我们发现市场基本需求仍处于相对稳定阶段，市场起伏变化的主要是外围因素的影响。第二个结论，我们通过这一段时间，近几年我们自己调研，我们自己研究发现，房地产由于它的资金密集型强，开发周期长，应该说它的风险比较大，受到的地域、政策、法律诸多因素的影响，在这个市场上大企业、大项目在市场发展中是占据优势。房地产企业怎么发展，我们如果作为一个企业怎么样发展房地产业，我觉得做大做强做优是房地产企业发展的关键，你不做大，你就不能做结构，大城市受到波动的时候，我中小企业是稳定的，多业态也是一种结构，我可以做住宅，可以做商业，只有做大才能做结构，才能实现多业态，才能实现一个总体的平衡，你不做强，你就无法融资，因为房地产行业就是一个资金密集型行业，你没有钱房地产市场发展就很难持续，我们资金都是非常强的企业，你不做优你就不能占领市场，我们现在看到大企业，特别是有品牌的大企业在这个市场上的占有率在提高，而且在市场上占据了优势。我们看这样一个图，这是我们全国从07年以来商品房销售面积的增速图，以今年上半年为例，全国商品房销售，一共销售了3亿平方米的商品房，这3亿平方米的商品房都是什么样的企业销售呢？我们根据对各地方的调研和一些统计数字的汇总，我们在建项目的大约占到我们在建项目的5.5万个，销售面积在两万平方米以上的这些项目，大约占到10%，销售了整个商品房面积的70%，也就是说现在我们在市场上在建项目中大约10%的大项目卖了70%的房子，所以大企业大项目在政策上占有主导优势。这次我们为了保增长，中央出台了一系列保增长的措施，比如我们放松一些贷款，都是大企业在第一时间得到了这样一些支策，享用的这些政策的实惠，这是第二个结论。

　　第三个结论，房地产发展现在仍然与城市化关系非常密切，我们现在中国城市化发展仍然处在质和量的提升期，是房地产业发展的关键，我们开发企业在哪里投资，选择什么样的地域来进行投资，关键要看这个地方、这个地区，取决于它城市化的质量，一定是城市化发展质和量共同提高的地区。我们简单说一个观点，为什么城市化跟房地产发展这么紧密，由于城市化的发展带来的是土地价值的变化，我们中国的城市化和世界发达国家的情况是不一样的，世界发达国家实现城市化的年限非常长，经历了100?D200年的时间才完成了城市化的过程。中国城市化出现了一个明显的和国外发达国家不同的现象，就是中国的城市化城市化和郊区化在同时并进。这是我们城市建成区面积增长变化图，2007年是1990年的3倍，人口大量向城内集中，因为每单位土地上承载的人口大大增加了。我们以北京市为例，过去三环以从外都是郊区，后来是四环，再后来是五环，现在六环是郊区，土地区位价值的不断变化就带来了土地议价，因为土地的价格主要取决于区位。所以这就是我们城市化发展对房地产业相关重要的方面，不仅仅在于人口。

　　最后我们说房地产业的支柱产业，这个图是和房地产相关的一些商品零售额的变化，我们可以看到，房地产的发展对相关产业的带动是非常的明显，商品房的销售面积和和家具类销售额走势是完全一致的，我们也可以看到我房地产整个产业链的回升，我们土地开发、施工面积不断的增长，带动了相关产业的发展也是非常明显的。上游产业的发展对对后期的消费，比如家电、家居、装修，厨卫、洁具设备等等带动非常明显。

　　这个是我通过当前房地产市场的表现对今后企业房地产产业发展的一点认识，希望和在座的各位开发企业进行交流，不对之处请指出，谢谢大家。

    提问嘉宾杨峰：

　　刚才听了您的报告我有几个数据，今年大家都看到上半年房地产的销售增长很快，你们有没有一个数据和一个具体的调查，这些房地产的销售有多少百分比是满足基本需求，有多少百分比是满足一个投资需求。如果说因为我的一个直观的感觉，我有很多朋友都在买房，他们有投资需求，假如说其中有相当大的百分比满足投资需求，而且结合到你刚才里面讲到的，最后有一个投资风险的评估，如果这样的话如果他的投资需求占主要百分比的话，这一种销售的往旺势是不是有可能持续下去？

    秦虹：

　　我恰好有些数据没有说，这个问题非常有价值，我们在研究今年上半年，以上半年为例三亿平方米谁卖的房子，卖的是什么样的房子，我们发现了统计上的一个结果，90平方米以下的商品房占到商品房销售面积的30%，它的销售增长速度是50%，140平方米以上的商品房占到整个销售面积大约在20%，它的销售增长速度是70%。也就是说90?D140平方米之间的商品房在1?D6月份销售大概占一半，它的销售增长速度是16%。实际上这反映了一个问题，在我们目前的市场上两例需求，市场的增长贡献不是绝对量，一类是谁最需要住房，我刚才说的初次置业90平米以下的户型，第二是谁最有能力购房，购买140平方米以上的。在140平方米以上的大房子里面，非常复杂，就像您讲的投资性需求，也分很多类，有一类他出于增值保值投资性需求，比如说他家里除了吃饭有余一部分钱，这部分钱干什么，投资股票还是买房产，他需要做一个判断，他很可能用于购买房产，他买个大房子可能改善自己的居住，过去住的小，现在住的更宽敞，同时他也能够在预期的面积下实现它的保值，这种需求你把它归类在改善性需求也可以，归类到投资也可以，一般的归类我觉得这种需求是可以理解，也是非常正常的。因为我们现在已经进入这样一个发展阶段，很多家庭有一部分闲钱，投资股市有风险，回报率不能够让我们满足，房地产既能满足需求，又能实现增值保值。现在我个人的看法，为买而卖，或者纯粹是投资的，这个纯粹投资又包括两类，投资又包括两类，比如说一类，他买了房子闲置在那儿，在北京这种大城市非常明显，有些矿主到北京买了十几套房子，房子空在那儿，也不租，成了房屋的储蓄，成了存钱的方式，这种我们是非常不提倡的，而且对市场有害。还有种投资，他买了房子以后用于出租办公，我们盖的是住房，最后它实现的功能是办公功能，没有满足我们居住需求，还有一些纯粹是为买而卖的，这些人对市场都是有害的。所以面对这种情况，我是非常赞成我们的银行部门提高投资成本，对多套购房提高利率、提高首付、提高它的投资成本，这样可以有效抑制这些不正常的投资，我们不提倡这些投资。比如说你有100万，如果你全部自己付款投资的话，那你可以买一套房子，如果银行的杠杆利率比较高，你就可以投入5套房子等等。

    主持人：

　　下面有请深圳市智慧源企业管理咨询有限公司总裁李明俊先生。李明俊先生的演讲题目是“如何应对过重的房地产税负”。

李明俊先生演讲

　　李明俊：

　　各位好！我想和大家分享的是作为房地产行业如何应对过重的税负成本，房地产是一个一夜暴富的行业，成也萧何，败也箫何。最近这几年的福布斯排行榜大家可以看到，在这些榜单的前10名中间经常有6、7、8个都是我们开发商的老板。可问题在于现在从房地产成本构成中间大家可以看到，在我们当前的成本构成中间什么样的东西排在我们成本的前三位呢？过去可能是建安排在第一位，排在第三位的是什么？就是我们的税收成本，从销售额的占比来看，如果按照我们目前的预征阶段，税收可能占到我们销售额的10%左右，但是如果要进行税收的清算的话，有一个非常大的包裹，那就是土地增值税，土地增值税我们实行预缴的，等你项目结束了以后我们要进行清算，如何清算？在一线城市怎么着，你的营业额中间税收可能会占到二线三线城市以上，你的营业额15%都会纳税，所以在我们房地产中间税收占的比重越来越大。而在过去这么多年中间，偷税漏税的现象是非常普遍的，所以在过去几年在税收上也出了很多问题，比如说我们可以看到，在最近这几年，从北到南，在政府层面上我们看到有很多官员因为在土地领域出了事情，从北京的副市长刘志华开始，到深圳市长许宗衡。比如说7月5号深圳市长许宗衡今年6月出事以后，第一时间我们深圳几家本土的地产商老板逃跑到香港，在香港没有什么事情，打了一阵麻将以后又回来了。最终的原因是我们大陆的房地产税太重了。重到什么程度呢？我这里有个书记给大家看一下，对于房地产来说主要纳三个税，第一个是营业税，是营业税的5%，第二是企业所得税预征5%，国家规定如果是豪宅2%，如果是别墅3%，企业所得税也是预征的，合到一起预征省城15%，地基10%，县级5%，合到一起来看，全国各地三项税收占营业额比重大概是12%，如果到了年底所得税进行清算，如果销售达到85%以上统一进行清算。而这个土地清算有个什么样的结果呢？如果土地进行清算的话，我为了方便大家理解，我把土地征税和销售额紧紧挂钩，如果你的产品土地增值税达到50%的时候，仅仅土地这一项就会达到销售额的10%。在西安假定说我们有一个楼盘，楼面地价1000块钱，加上其他各种各样的费用合计是3000块钱。假定我们所有费用合到一起是4000块钱的话，如果我们卖到6000块的销售单价，这时候增值率就是50%，仅仅是土地一项就会达到10%，一个平米你至少要交600块钱的税，再加上几个点的所得税，您的税负率一定会超过15点以上。如果你是底商比如说你卖到16000块，这个时候就会达到300%，土地增值税就会达到36.25%。在北京有一个知名的楼盘，单盘的销售额达百亿，它的销售单价含装修是45000，地价不到2000，建安费不到4000，装修算了一万，合到一起所有的加工两万块钱，如果卖到四万五均价的话，毛利空间两万五，合到一起最少要补20点的税差，换句话说这一百个亿的销售额，最少现在要补20个亿的税收。补20个亿的税收是什么概念？你有没有这么多的现金流动？您是很赚钱，可是你的资金是否拿到下一个项目去流转了，所以现金流立马就会出现很大的问题，这是开发商需要考虑的问题。总体来说我们的税太重。正因为税这么重所以造成一个问题，我们很多企业在这方面都存在不规范的现象，在我们房地产企业不规范的现象有哪些。

　　我们现在很多企业要上市，上市是我们房地产一个重要的融资手段，可是我们现在面临一个问题，你要上市就需要有利润，这对我们开发商来说是很小的事情，连续三年盈利达到五千万，随便一个盘子一年销售额就可以达到了，可是以前大部分的利润都是浮在水面下的，现在要上市了必须浮出水面，你如何浮出水面呢？是从今天开始往后三年规范，三年以后再上市，还是从现在开始往后倒退三年？您除了补过去三年的税收以外还有一个滞纳金。这里有一个知名的地产商2007年香港上市后一次性补税补了6.28个亿，滞纳金较3340万，对应的税前利润约19个亿。为什么要补这么多的税呢？是因为跟有关政策的理解不同所导致，这种理解会不会被人信服，会不会有一天大家把它当做一个小辫子，这是我们大家要思考的，因为在我们国家是没有追溯时效性的。这100多个文件很多的矛头是直接指向我们开发商的，因为房地产行业在国内现在算是一枝独秀，所以今年在很多地方税务局都找到我们开发商说，下半年我们是不是要做一些清算，把过去没有交的税给你补上来，这一补不是今年一年，也不是去年，可能会是过去的三年，五年甚至十年，你没有缴纳的税都给你清算一遍，这对我们各位意味着什么，大家可以掂量一下。

　　不管怎么说开发商过去存在很多不规范的现象，以后逐渐大了，我们想规范，或者想上市，必然会面临一个问题，我们思维模式如何发生转变，向适度的合理合法这样的范畴去转化，如何去转化呢？我们要和大家提一提，在我们房地产企业它的风险表现形式。比如说我们当前的做法，控制的主要成本是虚开建安发票，或者多开建安发票，在这样的做法中间存在很多不干净的地方，比如说你可能会造成建安成本过高，比如说你的资金流向会更加复杂。另外，房地产是一个资金密集型企业，在行业内部，或集团之间，资金经常由A公司转到B公司，而在资金转移过程中我们不收利息是非常普遍的现象，但这种不收利息在税法上也是视同为偷税行为。比如说现在房地产不断促销，送花园、电器等等，这样的促销手段其实在税务上都会有偷税的风险。

　　在税务上我们如何进行税收筹划？在税务上我们筹划三个层次，应该从战略管理、经营管理、理财三个层面去做。在房地产企业业财务部地位是很高的，它能做的仅仅是在财务上做文章，这个层面远远不够，必须上到经营层面和战略层面上综合进行处理。比如说我给大家举一个例子，我们房地产企业主要的税收是营业税、土地增值税和企业所得税，土地增值税和企业所得税其实是双胞胎，所以我们大部分企业的问题考虑的核心都是在企业所得税上，营业税有没有筹划的空间呢？很多人认为房地产企业的营业税没有筹划的空间，我认为这是一个误区，其实在我们税上有很多优惠的政策，大家可以合理加以利用，而很多公司没有加以利用。比如说如果你是一个新成立的房地产公司，在你成立的时候我们做一个规划，把你这个项目公司的人数控制相对比较低，比如说局限在10个人以下，然后把其他需要做的一些工作进行业务外包，外包给集团公司，这样把你的项目人数控制在10个人中间，我们再吸收6个人，这6个人是军嫂，或者是退伍的专业的军官，当你专业的军官和军嫂占到员工人数60%的时候，您在未来3年之内所有的营业税可以全部获免，这是一项国家给的，一个企业帮助吸收军队的有关政策。如果我们做一个项目，假如未来3年你这个项目完成结束，营业额达到20个亿的话，你需要交1个亿的税收，如果你用60%的员工是退伍的转业军官，或者是军嫂的话，你三年之内营业税可以全部不缴。并不是说营业税没有空间，而这个政策很多人不知道，或者在执行期间有很大的难度，可是在我服务的很多的客户中间这个方案都在实际执行，并且达到有效执行，因为国家在很多方面把很多优惠政策取消了，但是对军官军嫂的优惠政策是有的并且现在依然是有效的。而这样问题的安排是需要在公司重大层面上，在公司成立之初就需要考虑的。如果你是20亿的营业额，您除了交5个点1个亿的营业额以外，您还需要额外的交一个税收，城建税是营业税的10%，您还需要交一千万，如果由内子转成外资的话，您就可以免税，这也是完全合理合法的。

综上，如果你在公司战略层面上和你在拿地到你们公司注册、到设计、到你们规划施工、销售，比如销售定价怎么定，这中间都涉及到大量税务技巧和方法问题。我的演讲到此结束，谢谢大家。

　　主持人：

　　下面有请今天重量级的演讲嘉宾，他就是第一信贷?D?D瑞士信贷董事总经理兼亚洲区首席经济学家陶冬先生，陶冬先生的演讲题目是“趋势全球复苏与中国调控”。

瑞士信贷董事总经理兼亚洲区首席经济学家陶冬

    陶冬：

　　我是外行，第一个外行，因为我是搞经济的，不是搞房地产，第二个外行，西安对于我来讲，对于北京、上海来讲，我不熟悉。

　　第一，观点上我很赞成，西安这座城市是一个极其独特的城市，它的文化底蕴、它的历史旋律、它在中国人的心中的地位，在世界人民心中的地位，它在历史场合中间所起的作用，我们可以在介绍西安书的理念，可以在旅游的杂志里面见到，但是在房地产里面见不到。但是我们也不要一概而论，房子就是房子，第一条就是居住，但是如果少了这些东西，实际上是缺憾，换句话说如果我们在海边上一望无际的蓝天下见到一个房子没有窗户，这就是非常大的一个遗憾，这是我的第一个看法。

　　第二，政府就是在房地产这个问题上，更多的是就房地产来看房地产，换句话说是拉动经济，而没有从更多程度上全盘考虑，如何把房地产和整个城市的开发连在一起，我认为西安能够通过这个把自己城市再上一个档次，还是有一定的差距。我就不多说了，时间应该留给在座的各位嘉宾，谢谢。

　　于长胜：

　　刚才几位嘉宾都谈到了西安特殊的历史文化问题，我们也想听听金地、中海这样的一些企业，在曲江非常特别的地方，这样一个历史文化非常浓厚的地方做开发，如何把房地产开发和西安的文脉保护做到和谐发展的，请教一下金地的胡总和中海的金总谈一下。

　　胡弘：

　　首先感谢观点地产让我能有这个机会来参与这个论坛。就像张总说的，老把我们当做狼来了是不对的，实际上我们跟西安的开发商关系都非常好，也从他们身上学习到了更多的东西，我觉得应该是共同提高、共同进步、共同发展的关系，这也比较符合我们党中央提出来的和谐社会。

　　

　　第二，问到我们怎么样和