房产市场萧条寻突破 房企战略凸显住宅产业化

　　编者按：一年前的此时此刻，在对楼市走向的热议中，人们创造性地发明了“V”“U”“L”等“象形”符号。一年后的今天，当时的许多猜测被推翻或被证实，然而，对未来走势的争论仍在继续。与此形成对比的是，住宅产业化进程却无可争议地沿着“I”的路径上行发展。回顾刚刚过去的2009年，无论是房企的生产营销方式、政府的政策建设还是民众的意识观念都呈现出良性的发展趋势，这些合力推动着住宅产业化本身在技术、标准等领域取得了许多成果，进行了许多有益的尝试。从本期开始，我们将和读者一起回眸2009，盘点住宅产业化领域发生的事件和变化，总结一年间的规律和趋势。这是对过去的纪念，更是对未来的希冀与寄托。

　　2009年的房地产市场“V”形反转，房地产企业经历了从绝对低谷到盛世巅峰的惊天逆转，悲观、迷茫、叫苦不迭都随着楼市的迅速复苏一扫而光，集体性昂首挺胸迈入了新的十年。伴随着这种变化，住宅产业化的趋势逐渐孕育。

　　市场萧条急寻突破

　　在一个房地产暴利时代，由于买卖双方主导权和话语权的不对等，二者间的博弈往往在一个极其短暂的时段里便能输赢立现。在疲于追赶房价，想办法、托关系买号排队，生怕错过时机便再难买得起的恐慌情绪下，能买着房是最大的希望，至于买什么样的房，似乎也不是买房者能说了算；在快速融资、快速置地、快速建、快速卖、快速回笼资金获利的“快餐式”房地产开发模式中，在有房子不愁卖的卖方市场里，卖什么样的房，似乎也不足以成为卖房者思虑的重点。

　　这个人们早已习以为常的现象在2007年底开始发生逆转，而2008年9月爆发的金融危机更是将房地产市场带入了更深的低谷。购房者观望气氛浓郁，土地市场沉寂，成交量严重滑坡，很多二线城市中介机构表示，最严重时，一整个星期都没有卖出去一套房。房企自喻陷入了“严冬”时节，甚至有人用“哀鸿遍野”来形容。可以说，这是自前几年市场火爆以来最为严重的萧条和低迷，买卖双方的博弈也出现变局，这个变化在给房地产企业沉重打击的同时，新的趋势也开始孕育。

　　在这段调整期里，以中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一为代表的不少专业人士适时提出：此时恰是推行住宅产业化的最好时机。

　　住房和城乡建设部住宅产业促进中心副主任梁小青表示，虽然我国每年住宅建设大概完成量为6亿平方米左右，但与之相悖的是，衡量这一产业成熟程度的住宅产业化水平却依然停留在低位，我国还没有全面建立起现代、科学的住房建设模式。由于近几年国内房地产市场火爆，房源供不应求，多数开发企业对住宅产业化并未重视。她呼吁：“更多的房地产企业要关注做精品住宅、品质项目，打造高性价比产品，参与到推动住宅产业化发展的队伍中来。”

　　我们一厢情愿地以为，市场的低迷或许恰好让房地产企业终于有时间来考虑房子本身的问题，谋求新的增长点。事实也证明，上述看法和建议得到了不少房地产企业的采信和应用。

　　勇敢者的推动

　　一批着眼长远、能审时度势且具备相当实力的企业由于早前便开始进行了产业化方面的探索和铺垫，从而在2009年成为了产业化勇敢的实践者和成果享受者。这里，不得不提到其中的两个佼佼者：万科和栖霞建设。

　　万科对住宅产业化的探索和引领在业内是有共识的。2009年，万科将住宅产业化项目或达80万平方米，并宣布将取消毛坯房，全面进行精装修。同时，将原有产业链条进行了整合优化，并在北京、天津等地掀起了一拨又一拨住宅产业化的热潮，一系列举措使万科赢得了口碑也收获了业绩。

　　栖霞建设曾在2008年底获得联合国人居署颁发的“特别贡献奖”，联合国人居署秘书长安娜·蒂贝琼卡曾在其湖畔人家小区由衷感叹：“住在这里真幸福。”2009年，栖霞建设继续加大对四节一环保技术的研发利用。董事长陈兴汉的一个观点被广泛引用，她说：“以后不可能靠土地增值来做净利润，将来房地产利润90%来自于房地产建造环节，也就是运作环节。只有不断提高住宅产业化水平，降低住宅全生命周期的能耗和成本，我们房地产行业才能在国际竞争中取得应有的地位。”在她看来，走“住宅产业化“之路、建节能省地型住宅是房地产业今后的必然道路，也是保持国民经济平稳较快发展的重要途径。

　　这些探索和理念激发了更多的效仿者和追随者。保利地产的副总经理余英就曾表示“住宅产业化迟早要做。只是目前保利的住宅产业化尚处于设计与实验阶段，还没有投入市场。”在他看来，目前中国的房地产业还处于劳动密集型产业阶段，短短几年之内中国要实现住宅产业化，可以说难度很大。“如果要推进住宅产业化，需要政府给予试点企业一些税收上的优惠，鼓励企业采用新技术与新材料。”这也说出来不少企业的诉求。

　　趋势渐显驱动不足

　　客观形势的变化，龙头企业的带领，我们不难看到，2009年，住宅产业化给房企带来的变化处处有迹可循。

　　随手翻看任何一本楼书或宣传册，住宅产业化的语汇比比皆是，积木式、汽车式，各种新鲜词汇冲击着人们的耳廓；越来越多的楼盘在营销推广中将重点放到了住宅产业化上，新技术的开发、新能源的利用被大书特书；各种产业化项目的新闻频繁见于报端……这些都是买房者实实在在看得到、感受得到的。

　　2009年11月举行的第八届国际住宅产业博览会上展出的“中国之家”由几十家相关企业携手打造。他们通过节能电梯、智能化控制、遮阳系统、阻燃又保温的特殊墙材、节水马桶、环保壁纸等一系列让人眼花缭乱的产业化技术和产品，既启发了民众，也显示出企业对产业化的追求和业已取得的进步，以及上下游之间日益紧密的沟通与合作。

　　更值得一提的是，12月底，哥本哈根气候会议的召开成为房企走向产业化的另一波重要推动力。且不论追风和自我炒作的嫌疑，至少人们看到，低碳环保节能的理念被几乎所有的房地产企业引用和演绎，在整个房地产圈刮起了一股旋风。

　　王石在2009年的最后十多天里高调宣布，万科将加大低碳地产与绿色建筑的投资力度与建设规模，2014年将完全实现住宅产业化，2015年其开工量将达到1300万~1500万平方米，并不会再采用传统的施工方法。同时还制订了实现产业化的三部曲：住宅精装修、住宅产业化、绿色住宅。

　　一年间，部品供应商的步伐也同步迈进。博洛尼、力诺瑞特、北新建材等企业纷纷推陈出新，革新产品，创新理念，探寻合作共赢。

　　毫无疑问，对房地产企业来说，2009年是值得被铭记的一年，因为中国的房地产市场在全球金融危机的洪流中经历了由地狱到天堂的戏剧性突变，但是更加让人印象深刻的是，在这样的突变中，他们开始意识到一个问题：卖房子必须注重品质的提升，进而升华到走产业化之路。正如某房企人士所言：“房地产发展领域，产品的更新换代速度其实比购房者自己想象要快得多，因此，我们要善于学习、善于创新，善于跟着客户需求走。只有这样，客户才会跟着我们的产品走。”房企产业化的趋势逐渐凸显，但是，也应看到，整体驱动仍显不足。正如余英的话语所透露的，大多数企业已经有了意识但并没有走出实质性的步伐，仍需政府合理的引导与推动，形成内外双驱动力。

　　值得欣慰的是，尽管去年下半年的市场火爆到让人瞠目结舌，但是，大多数企业并没有摒弃严寒时期领悟的理念，对住宅产业化的探索仍在继续。