西安楼市重磅调控中开局 四大看点解读楼市

编者按：过去一个月，国家频频出台政策，剑指楼市，尤其是1月10日出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，态度坚决。对于中国楼市来说，这一记记重拳也许起不到立竿见影的效果，但是，我们从这些政策里边，不难解读出政府对遏制高房价的信心。

调控之焦点蕴涵四大新看点

■看点1抑制投资投机性需求

事实上，第二套（含）以上住房首付比例不得低于40％的规定在2007年全国楼价持续飙升的状态下就已出台。但2008年四季度以来，在应对国际金融危机的背景下，地方和银行普遍减弱了政策执行力度，一些地方二套及二套以上购房贷款首付低于40％，利率也有所降低，出现了投机客以极低借贷成本贷款购买多套房进行投机的行为，助推部分城市房价过快上涨。

■看点2剑指“地王”频出

2009年“地王”频出的现象，引发了社会各界对土地招拍挂制度的争议，在肯定其促进土地市场公平交易的同时，这种“价高者得”的方式也引起诟病。

廖英敏说：“探索土地出让综合评标方法等一系列涉及土地市场的政策，一方面是防止‘地王’现象，另一方面是提高土地供应和开发利用效率。”中国房地产业协会副会长朱中一说：“需要改进的是，一是供应的地块不宜过大，一般应保证在3年左右能开发完；二是招拍挂制度要完善，对普通商品房用地，一般应在基准地价、标定地价基础上作适当浮动，防止过高地价提升房价。”

■看点3控制国有大企业投资房产

廖英敏说：“国有大企业疯狂拍地的行为，不利于房地产市场健康发展。这次政府特别提出要进一步规范国有大企业投资房地产，也是希望国有资本在房地产市场上能够起到好的主导作用。”

就在近期举行的中央企业负责人经营业绩考核工作会议上，国务院国资委副主任黄淑和明确表示，面对复杂多变的经济环境，中央企业要做好风险防范，要慎重进入股市、房地产和期货等高风险领域。

■看点4防止境外“热钱”冲击

中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立表示，当前在全球普遍低利率环境下，国际跨境资金短期流动加剧，在欧美资本市场和房地产市场相对低迷的同时，新兴市场这两个领域价格不断上涨，不断吸引着“热钱”的进入。《通知》明确提出，有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防止境外“热钱”冲击中国市场。

尹中立说：“预计今年海外‘热钱’会进一步进入新兴市场国家的股市房市等领域，带来这两个领域的泡沫膨胀。国家正是基于这样的担忧，明确提出加强对跨境投融资活动的监控，防止境外‘热钱’冲击中国市场这样的政策。”

调控之预测

房价大跌不现实

财经评论员朱大鸣称：二套房收紧再次埋下暴涨的种子！理由是2007年收紧二套房政策，是导致2008年成交量暴跌的最主要工具，但是，暂时的打压并没有真正解决房地产的问题，反而导致2009年房地产市场的暴涨。二套房政策也没有真正打垮投机性需求，即使是不发生金融危机，由于打压并不能增加供给，不能增加蛋糕，也没能真正解决房屋供给数量问题。

中信政府房地产行业分析师周涛指出，此次调控政策主要集中在增加供地、打击囤地、差异化信贷政策等方面，与此前楼市调控手段相似，并未见更多新招。多数政策实际一直在实施，包括二套房首付超四成、增加保障性住房等，此次再次重申，显示中央对抑制当前房价不理性上涨的决心。但调控效果如何，还要看各部委和地方政府的落实情况。本报记者 陈璇

调控之对策

三制度或可遏制高房价

■宏观管理的“双轨制”

高房价已不仅是一个阻碍经济持续发展的问题，更是一个影响社会和政治稳定的民生问题。因此有必要将我国房地产市场从市场化单轨转向社会政策和经济政策双轨，即廉租房和商品房“双轨制”。廉租房的建设由中央政府主导，严格规范地方政府建设廉租房的比例。在没有达到廉租房建设比例的情况下严格控制商品房的开发。而商品房的开发则可以由市场进行供需确定。“双轨制”的运用可以有效解决大部分低收入者的居住问题，保障社会安定和政治稳定。

■针对地方的“问责制”

地方政府有动力抬升地价、推涨房价，主要的原因有：首先，以GDP为主的绩效考核体系；其次，土地出让金收入，房地产业的发展对地方GDP的增长有重要促进作用。

在针对地方政府中观房地产管理上可以采取“问责制”方法。“问责制”是指在考核地方政府官员绩效时，不仅仅看重GDP的高低，同时纳入拍卖土地价格、廉租房占商品房的比例，商品房价格增幅、商品房空置率等代表民生状况的综合指标。这样可以降低地方政府吹大房地产泡沫的动因。

■微观面的“金融税收制”

政府充分运用土地出让金、营业税、物业税、遗产税和贷款首付等等财税金融政策，根据国家宏观和微观经济形势随时规范和调节房地产开发商。

物业税的推出可以有效地抑制高房价。物业税增收提高了房地产投资的空置成本，从而对房价有抑制作用，按1%的税费，征税后房价将理论上下降15%~20%。

对于实名制，只有明确了房产的拥有者，我们才能有效地统计每户家庭的房产拥有量。贷款首付的金额也应该根据家庭购房的数量有所差异。家庭首次购房者首付比例保持20%的比例不变，家庭购置第二套住房首付比例可以提高至50%，家庭购买三套及以上房产应全额支付。这样可以有效抑制房地产投机。景乃全 （浙大江万龄国际经济与金融投资研究中心副主任）

调控之历程

2010年

政策关键词：收紧

市场反应：拭目以待2009年

政策关键词：国四条、拿地首付不得低于50%

市场反应：危机中最“辉煌”2008年

政策关键词：降息、利率7折、税费减免2007年

政策关键词：限外令、不断加息

市场反应：前热后冷2005年、2006年

政策关键词：国八条、90/70

市场反应：投资客逍遥