央行存款准备金率上调房价方向性选择引争议

2010年01月15日 08:57 来源：

日前，中国人民银行决定上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。对此，有些人认为，存款准备金率不过是央行控制信贷总量的一种间接手段，存款准备金率调整并没有真正的调控力度，至少0.5%的调幅不会产生真正的政策意义。而另一些人则认为，这对于地王和高速扩张的地产企业来说是个噩耗，房价在信贷政策上失去空间后会现拐点。

　　挺稳派

　　调整仅具象征性意义

　　降低房价不是简单的货币政策问题

　　央行突然决定从本月18日起，上调金融机构的存款准备金率0.5个百分点，引起各方对货币政策走向的猜测。笔者认为，央行的这个动作，仅仅具有象征意义，并不表示今年的货币政策适度宽松的基调将有任何改变。

　　虽然中国经济去年实现了8%的预定增长目标，但这并不表明，中国经济将在2010年自然步入健康快速的通道。2009年中国经济的不俗成绩，几乎全是政策刺激的功劳，特别是货币政策。政府的刺激政策，在去年把经济“扶上马”以后，在今年还必须“送一程”。只有等到经济靠自身的内在力量，也就是民间的消费和投资足够带动自身的时候，包括货币政策在内的政策刺激政策，才可以放心地退却。

　　但是，凡事过犹不及，宽松的货币政策，在某些情况下，来点儿一定程度的反向操作，也有必要。央行调控的艺术性和科学性，正在加强。此次，不但时机选择比较合适，而且几乎出乎所有人的意料。我们知道，政策，尤其是货币政策要有效，必须在一定程度上超越人们的“合理预期”，否则，市场上理性的人提前行动，将消解政策的效果。

　　0.5个百分点，幅度相当有限。要知道，这是2008年下半年以来，央行首次向上调整准备金率。准备金率在这期间，曾四次下调，已接近临界低点，即便上调0.5个百分点，也不意味着银根就真的收紧了。它不过是从相当宽松，回归到适度宽松的“本来面目”。

　　现在，人们与其说是担心通胀，不如说是忧虑资产泡沫，包括股价。以京、沪、穗、深为代表的中国部分城市的楼价，确乎超出了普通居民的想像力和购买力，但是，单靠紧缩的货币政策，是无济于事的。高房价，是地方政策土地财政、央企庞大利润不受约束、部分富裕人群投机炒作相结合的结果，货币政策，仅仅是被利用了的手段。货币政策过度紧缩，也许不是某些制度所允许和承受的，而且会殃及普通投资者这个“池鱼”。所以，降低房价，不是简单的货币政策问题。

　　所以，央行此次调整准备金率，不过是一次打招呼。据《上海证券报》

　　只是微调，不必恐慌？

　　与货币政策拐点论相对的是，很多经济学家认为，这次存款准备金率的上调，“只是微调，不需要恐慌”。

　　英大证券研究所所长李大霄表示，此次上调是一个微调，并不是下重手，不需要恐慌。可以预计未来管理层的调控的手段会较频繁，不过也会更灵活，这样可以避免经济的大起大落。他解释说，这次突然上调因为是两方面的原因所致，第一是首周的信贷放量，在年初进行存款准备金率的调整，可以使2010年整个年度的信贷更平稳；第二是对通胀的担忧，通过上调存款准备金率，可以促进经济的更平稳发展。

　　央行研究局原副局长景学成也持这种观点，他认为不要将此误读成为中央意图退出刺激政策的信号。他表示，此次央行上调存款准备金率属于正当防卫，或者说正常手段，新年首周银行即放贷6000亿元，央行只是应势而动。

　　也有地产商对此政策“不以为然”，受访开发商表示，此次上调的幅度不大，对房地产企业的影响有限，对投资客的恐吓意义更大。

　　富力执行董事吕劲表示，此次调整仅为0.5个百分点，影响并不大。中国的地产企业，尤其是大型房企，在经过了2008年最严峻的考验后，对现金流的控制普遍有所增强，因此受到的影响并不大。而对于中小房企而言，即使银根不紧的情况下，银行放贷时也有所顾虑。

　　保利地产副总余英亦认为，该项政策虽可能会影响开发商的投资规模，但影响较小。“相对来说，投资客对于这一政策会更敏感。”余英表示，近期国家出台的一系列政策，包括央行出台的政策，都意在传递一种讯息，就是让投资客收手。

　　辉立证券分析师陈耕表示，此次调整相对来说还是比较温和的，意在打消通胀预期，但地产商2010年可能需要收缩战线。宗和

　　名叫“看得见的手”的小弟遇到了房价调控难题，来找名叫“存款准备金率”的大哥。“存款准备金率”说——

　　别迷信哥哥只是个传说

　　2007年以来，存款准备金率的调整源于房价，看起来与房价有非常强的相关性。其变化分为三次较明显的调整，笔者称之为“三变拍案惊奇”。

　　第一变，2007年1月到2008年8月。这个阶段经过15次频繁上调，存款准备金率在一年半时间里翻了一番。随后房地产市场跌至“谷底”。

　　第二变，2008年9月到2009年12月。根据2008年房地产市场低迷的情况，存款准备金率结束了能上不能下的神话，急转下调。而同期房地产市场则逐渐回暖，创造了一个又一个新的价格神话。

　　第三变，2010年1月12日开始的新时期。随着央行再次上调存款准备金率，我国的准备金率终于完成了一个“升高—降低—升高”的循环周期。

　　但是，房价涨跌与存款准备金率涨跌真的如总体趋势所显示的那样具有高相关性吗？笔者认为远远不是。

　　存款准备金率不过是央行控制信贷总量的一种间接手段，而众所周知我们的银行信贷总量是年初根据刺激经济的需要另行制定的。也就是说，存款准备金率调整并没有真正的调控力度，至少0.5%的调幅不会产生真正的政策意义。

　　当然，并不是一点意义都没有。我们大可以猜测一下，此次存款准备金率上调可能是杀鸡儆猴给观众看。民众皆曰：房价高。如果相关部门一点儿都不作为，恐怕真出问题难辞其咎。

　　回顾一下存款准备金率“三变”。

　　“第一变”存款准备金率上调15回房价才有所松动。

　　“第二变”存款准备金率下调之后多半年房价才开始上涨。

　　到这里，我们基本可以定调：在调控房价的政策组合中存款准备金率“不太灵”。

　　“第三变”从今天开始，其政策影响能出其外吗？难！

　　所以，别理存款准备金率这茬儿，且去浅斟低唱。张朝峰

　　挺跌派

　　调整或致房价出现拐点

　　上调存款准备金率将会使楼市拐点真正到来。中国人民银行前日宣布,存款类金融机构人民币存款准备金率上调0.5个百分点。业内有专家认为,存款准备金率上调意味着离加息不远,这对地王和高速扩张的地产企业来说是个噩耗,而房价在信贷政策上失去空间后会出现拐点。

　　■房企现金流或受影响

　　据了解,调整存款准备金率是进行宏观调控的手段之一,如果存款准备金率为14.5%,银行吸收客户的100亿元的存款中,就只能放贷85.5亿元,14.5亿元则要存进央行当存款准备金;如将其上调0.5%,则银行放贷就要少0.5亿元。

　　满堂红研究部经理周峰预计,本次调整存款准备金率将会冻结3000多亿元流动资金,主要是增加银行的储备金,等于可以对市场放贷的资金减少了3000亿元。“就开发企业的开发性贷款或居民的购房贷款角度而言,银行会更偏向于减少资金实力相对较小的企业或个人的贷款。”据统计,去年1到11月,房地产业4.8万亿元的资金来源,其中有约3万亿元来自银行贷款。

　　戴德梁行总经理李庆文表示,调整存款准备金率对开发商的现金流将会造成很大的影响,开发商的现金流将会减少,不排除对开发进度造成一定的影响。

　　■楼市或迎来拐点

　　中国知名房产专家陈真诚表示,本次调整存款准备金率意在收紧银根,对房地产影响将会很大。他分析,从过往经验来看,存款准备金率上调意味着加息的很快到来。而一旦加息,楼市将会观望引发降价,拐点将会真正到来。

　　陈真诚认为,存款准备金率上调影响的将主要是开发贷款,但经过2009年的大放贷,大型开发商中的绝大多数已经贷了不少款,手里不缺资金,中小开发商本来就难以贷款。因此,这次调整依然主要是信号作用,主要是对房地产预期产生影响,使得买房者如2008年那般进入观望状态。

　　某大型开发商向记者坦言,上调存款准备金率确实带来不少压力,以前的“不愁卖”心理已经开始转变为“不卖愁”,如果成交量持续下滑,不排除春节期间将会采取降低楼价的措施销售。

　　据记者了解,随着近期国四条、国十一条等一系列政策出台,开发商的推货速度明显加快,优惠幅度也明显加大。

　　■将助推加息提前到来

　　广州市社科院科研处处长彭澎表示,人民币存款准备金率上调0.5个百分点,显示出加息周期可能提前到来。业内人士表示,存款准备金率和利率都是货币调控政策的组成部分,在一个阶段内,存款准备金率的调整往往伴随着利率的调整。这样一来,买家的供房压力增大了,买房投资行为也会减少。

　　地产专家邓浩志认为,该政策虽然并不是直接针对房地产市场,但对房地产市场却是有着较大影响。就市场心理影响而言,在行业政策与货币政策的双重夹击下,买卖双方的心理预期正发生微妙的变化,楼市有可能马上出现一波集体观望潮。也就是买家都选择观望暂不出手购买,而卖家因为暂时还不缺钱也选择观望,而不选择降价促销的态度,今年的第一季度市场成交应该会出现一定程度的萎缩。据《信息时报》

　　购房者开始观望房价降温序幕或已拉开

　　站在新年的门槛上，回望2009年，房地产市场实在是创纪录最频繁的领域之一。

　　有关部门公布的数据显示，北京商品房均价2009年全年涨幅达到了73.5%，二手房均价全年涨幅达到58.4%。这是十年来北京房价涨幅最高的一年。从年初的“试探性抄底”，到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”，2009年中国房地产市场迅速实现V形反转，由低迷变为亢奋，也由“去库存”变为“挤泡沫”。

　　这一切都使得决策层出手成为必然，宏观调控开始打出“组合拳”。中国住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，最近出台的政策只是开始。

　　外电从中嗅出的味道是“中国房价要降温”，中国老百姓则希望共同的新年愿望不要落空：买得起房子。无论如何，有泡沫就要挤，一旦它自己涨破，可就不好收拾了。

　　尤为关键的是，房地产业与GDP以及财政收入之间的紧密关系终须“松绑”。正如首都经济贸易大学金融学院副院长谢太峰教授所说，虽然现阶段房地产投资对我国经济增长的贡献较为明显，但在土地资源十分有限的情况下，想让房地产业长久地充当国民经济的支柱产业是不可能的。

　　事实上，政府调控楼市的政策及表态密集出现，加重了购房者的观望气氛，京沪穗等主要城市的一二手房成交量上周全面走低。

　　人们也许更愿意相信，这是房价要降温的序幕。吴明

　　购房者说

　　“面对高房价我只有被动等待”

　　我们许多人看到 “上调存款类金融机构人民币存款准备金率”这条新闻可能都不会理会，觉得和自己没什么关系。但这个消息却会让房市产生一次波动。虽然央行强调此次调整是因为担心一二季度通胀压力加大，与去年同期相比，一季度物价指数是明显上升的。但是每一次金融方面的调整，都会与房地产有着千丝万缕的联系。

　　我看完了突然觉得整个动作又是个 “中立”的。

　　往乐观处想，本次上调存款准备金率会给房地产带来一定的观望气氛，但是不会有太大的影响。上调准备金率会适当地增加开发商的融资成本，但是不会实质地改变目前房地产业的现状。“国十一条”安定了房地产市场的信心。

　　往悲观处想，吃亏的最终还是购房者！金融链条是一环扣一环，贷款缩紧了，开发商手头就紧了，所以又会有各种费用出来，这似乎是每次金融调整的必然！！到最后，购房者的腰包就空了。由于房地产业受货币政策影响很大，随着信贷的紧缩，楼市必然受到负面影响。

　　当然我还有另外一种异想天开的想法，上调准备金率会加重部分购房者的观望情绪，从而使市场需求下滑。导致房价下跌，这当然是全国人民愿意看到的。不过只是白日梦吧！！