从中国5年"住房痛苦指数" 看2010年房价涨跌

        在房价这件事上，国家似乎有点左右为难，房价变成“热得快”，老百姓不愿意，可如果房价朝下跌，GDP又怎么办？银行愿意吗?GDP再跌，就业岂不更惨？GDP每跌1个点，就会有800万人失去工作，受伤的还是老百姓。于是2010年：中国的房价是涨是跌？现在看来，确实是一个难以解开的斯芬克斯之谜。

　　2009年中国房地产过了一年的好日子

　　2008年，始发于美国房地产危机的全球金融危机大爆发，重创了全球经济，中国经济也未能幸免。一个对外依赖度超过了60％的国家，无论如何都无法躲过这场风暴。

　　到2008年年底，中国经济GDP增速居然从12.9％跌落到了6.2％。

　　那一年，中国房地产也经历了一个严寒的冬天，许多房地产商没能挨过那个冬天，中国有几十万家房地产公司倒闭。那个冬天比那年开春的广东湖南的大雪灾还可怕。

　　可很快，中国房地产的春天说来便来了。

　　2009年中国楼市涨声一片，其势如潮。

　　2009年，据国家统计局发表的1到9月《商品房销售面积和销售额增长情况》，全国总计商品房销售面积达到58371.02万平方米，销售面积增速高达44.8％，商品房销售额达到27531.89亿元，销售额增速竟高达73.4％。

　　对于中国房地产来说，这一组数据够辉煌的。这是一组用黄金堆起来的金灿灿的数据。对于2009年中国经济的保8之战，中国房地产立下了赫赫战功。中国房地产如此辉煌的数据，前所未有。这首先是因为中国人的富裕程度到了改善自己住房条件的关键时刻，但又显然不是靠单一的刚性需求所能铸就的。

　　炒房客们哗哗地朝楼市里涌，投机资金、热钱游资、银行贷款呼呼地朝楼市里涌，中国房市到了惊蛰节气，前两年在楼市里尝到了甜头的炒房客们，又摩拳擦掌，准备大干一场了。房地产商们笑逐颜开，稳坐钓鱼台。

　　2008年不断爆出流拍新闻的地皮，如今又成了香饽饽，抢都抢不到手了。

　　地价呼呼地涨，新“地王”的身价越来越高，人们弄不清究竟是房价推高了地价，还是地价推高了房价。这场没完没了的猫与老鼠的游戏，就像那部一集又一集的动漫大片《猫与老鼠》，弄不清是老鼠爱上了猫，还是猫爱上了老鼠。

　　让我们看看这场戏吧：

　　2009年6月30日。被称作“北京CBD最后一块黄金地块”的广渠路15号地，拍地现场云集了一大批重量级开发商，一场“豪门争夺战”拉开序幕。

　　竞价从38亿元开始的，随即以每次1000万元的涨幅，逐波上行。经过97轮的激烈竞价，最后中化方兴以40.6亿元，将这块地收入囊中，楼面地价竟高达1.6万元/ 平方米。

　　我们无法预知，在楼面地价高达1.6万元/平方米的地方盖起的楼，每平方米会卖到多少钱，才能赚一把。

　　可你不要以为这就是“地王之战”的句号。

　　2009年9月10日,中海地产豪掷70.06亿元，拿下上海长风6B、7C地块,楼板价高达2.24万元/平方米,而周边新楼盘均价则在1.8万元/平方米。

　　面粉价高出了面包价。

　　面对这样的情况，许多人都在问：“地王时代”又到来了吗？

　　政府且喜且忧。房产商一边抢地皮，一边骂政府，说房价都是让地价给闹腾的。政府拿走了房价构成的40％，这话说得好像也有根有据。房地产商难道真为政府背了黑锅？

　　2009年，人们信这话了。一来人家说得有鼻子有眼儿的，还有对账单。而且，这个说法还回答了一个问题，为什么房价就是跌不下来？因为房价与政府的钱包联动。政府能跟自己的钱包过不去吗？老百姓指望政府降房价，那不是与虎谋皮吗？

　　只有一种力量能决定房价的走势，那就是市场的购买力。

　　再没有什么能比对房价走势的判断更难的了。

　　在对房价走势的作出判断之前，我们得先弄清这件事：

　　中国的房价究竟是在涨还是在跌？

　　据国家发改委、国家统计局调查显示，2009年9月，全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.7％，涨幅比8月缩小0.2个百分点。这是自今年3月份以来，房价环比涨幅首次回落，但这已经是今年70个大中城市房价环比第7个月连续上涨。另外，与去年同期相比，房价涨幅仍达到2.8％，比8月扩大0.8个百分点。

　　剖析这组数据，我们觉得可信度较高。房价在上行，但是仅仅是“环比”的“微涨”而已（如果与上年度同期的房价相比，仍下跌了不少），这很接近我们的观察。

　　为了准确地回答此问，让我们来看一组数据：

　　据国家统计局2009年10月20日刚刚发布的《全国商品房销售面积和销售额增长情况(2009年1-9月)》中的数字：

　　2009年1到9月,全国商品房销售总额为27531.89亿元，全国商品房销售面积为58371.02万平方米。以此计算，2009年9月中国的平均房价为：

　　27531.89亿元÷58371.02万平方米＝4716元/平方米

　　这个数字是笔者直接查自国家统计局网站的，可信度极高。

　　现在，让我们看看近5年来，中国平均房价的变动情况。

　　2004年，中国的全国商品住宅平均销售价格为2758元/平方米，2005年全国平均销售价格为2820元/平方米，一年的时间仅上涨了62元。到2006年6月，中国的全国商品住宅平均销售价格为3199元/平方米，不过6个月，上涨了379元，涨幅大大加快。一年后，2007年7月份上涨到3383元，上涨了184元，涨幅又在变慢。这与这一时期国家不断出台的调控房地产市场的政策有关。

　　我们总是报怨国家对房地产市场的调控不力，实际上，国家对房地产市场的的调控是切实有效的。

　　从2007年7月到2009年9月份，中国的全国商品住宅平均销售价格上涨到了4716元/平方米。两年多的时间，每平方米均价上涨了1333元，平均一年上涨666元/平方米。涨升的速度惊人。

　　看了这一组数字，我们似乎可以得出这样一个结论，在最近5年，中国的住房价格一直在涨，且涨得较快。从表面上看，中国的全国商品住宅平均销售价格的绝对值一直在涨，这个情况没有疑问。

　　可这组数字中没有包含这5年当中，在负值与6.9之间大起大落的通胀系数，也没有包括居民收入每年超过10％的收入上涨，于是这个结论便会谬误百出。

　　如果我们把不断变化、大起大落的CPI，不断上涨的居民收入，这两个参数引入这个数字的计数，甚至会得出完全相反的结论。

　　中国“住房痛苦指数”的5年比较

　　让我们先来看看最近5年中国人的“住房痛苦指数”的变化情况，也许这个指数更接近中国房地产的真实：

　　2004年，中国的全国商品住宅平均销售价格为每平方米2758元，城镇居民人均可支配收入9422元。以此为基数，除以12，可以算出月收入为785元。于是，2004年5月百姓“住房痛苦指数”即为：

　　2004年5月中国住房痛苦指数＝2758元÷785元＝3.51

　　2005年5月中国住房痛苦指数＝2820元÷874元＝3.22

　　2006年6月中国住房痛苦指数＝3199元÷933元＝3.43

　　2006年的“住房痛苦指数”虽然又反弹了，但仍低于2004年的水平。

　　2007年全国城镇居民人均月收入为1149元，全国商品住房平均价格（2007年7月份）3383元/平方米。可计算出：

　　2007年7月中国住房痛苦指数＝3383元÷1149元＝2.94

　　2007年全国城镇居民人均可支配收入增幅较大，加之国家对房地产调控的政策开始见效，所以“住房痛苦指数”出现了较大幅度的下行。

　　据国家统计局2009年7月20日发布的《全国各地区城镇居民家庭收支基本情况(2009年2季度)》中的数字：2009年2季度,全国城镇居民每人可支配收入为9667元。以此计算：

　　9667元÷6＝1611元/月

　　2009年9月中国住房痛苦指数＝4716元÷1611元＝2.92

　　从以上分析中可以一目了然地看出：中国的房价运行在下跌的大通道中，这就是结论。

　　在引入了全国城镇居民人均可支配收入增幅之后，计算出的中国人的“住房痛苦指数”，并非一直在涨，而是有涨有跌，峰值的出现居然是在2004年，而最低点居然出现在2009年9月。

　　可中国的房价运行在下跌的大通道中，并不意味着2010年的中国房市一定会跌。可以将中国楼市定位于熊市，但不意味着每一个时间段都在跌。在这个下跌的大通道中，有起有伏。

　　2010年：中国的房价是涨是跌？

　　在说楼市之前,我们回顾一下同一时间段的中国股市。股市常常与楼市互为影子。

　　中国股市在2008年10月28日见底1664点后，展开了一轮波澜壮阔的大反攻，到2009年8月5日，见高3487点，涨幅超过了百分之百，然后展开了为期3个多月的中级调整，大跌近800点，至今仍在3100点一线徘徊。

　　股市历来比楼市反应灵敏，危机释放得快。

　　楼市也会像股市一样，一波一波，以正弦波的形势向前推进。有起有落，有跌有涨。涨跌有序，有规律可循。也可以画出它的K线图来。

　　让我们来看看2009年中国房地产的这个秋天。

　　第三季度,特别是9月份,上海、福建、浙江等东部地区的销售面积环比有所下降。在北京,9月份住宅销量出现大幅下滑,成交量达到今年3月以来的最低值。

　　与成交量下跌形成鲜明对比的是,房价却刹不住车似地向上涨。

　　在股市上，此种形态叫“顶背离”。是不容置疑的大跌前兆，是主力资金胜利大逃亡的集结号。

　　2009年这一轮房地产迅速回暖的根本原因,从政策面看,国家积极的财政政策和适度松宽的货币政策发生奇效。为了烘暖中国经济，国家不得不如此。这一轮房地产迅速回暖的具体原因有三：

　　一是首付下调释放出了大量的刚性购买需求，而按揭利率的优惠更是火上浇油；二是2008年房价的大幅下调，让许多购房者认为抄底时机已到,导致上半年的需求释放;三是一系列刺激楼市消费需求的调控政策，起到了刺激需求的效应。

　　但是，需要密切关注的，是政策面的变化，国家己经在密切关注通膨步伐在步步逼近。并且将严防通膨列为2010年重要的经济政策。在国外，澳大利亚的加息，瑞典的加息己预示，积极的财政政策和适度松宽的货币政策会在2010年转向。

　　2010年，中国银行业加息的步伐将肯定开始，估计会在2010年的二季度，不会拖到年底才开始。

　　2009年6月22日，银监会发布了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，重申要严格遵守二套房贷的有关政策。

　　银监会要求：“坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇；不得以征信系统未联网、异地购房难调查为由，放弃二套房贷政策约束；不得自行解释二套房贷认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。”

　　通知下发后，杭州、福州、成都、上海、南京等城市，都在叫停各种违规贷款行为，收紧二套房贷政策。据杭州当地媒体报道，7月起，杭州第二套商品房购买者需要首付四成，且利率为基准利率的1.1倍，而不是此前的基准利率打七折。

　　在此次通知中，银监会特别指出：“最近，部分地区房地产市场出现较大波动，房地产信贷尤其是按揭贷款业务中‘假按揭’、‘假首付’、‘假房价’、‘二套房贷’标准放宽等问题，也开始有所暴露。”

　　银监会的通知被解读为对楼市回暖风险的一次预警。天量的新增贷款也是主管部门重申贷款风险管理的主要原因。

　　7月8日，央行公布的月度信贷数据显示，6月金融机构人民币贷款新增1.53万亿元。这件事引起了监管层的高度重视。

　　同时，审计署6月25日发布审计报告指出，6家中资银行（工商银行、建设银行、中国银行、交通银行、中信银行以及招商银行）违规贷款主要投向房地产领域。报告表明，2008年，上述6家中资银行违规贷款超过300亿元人民币，涉及违规发放土地贷款、虚假按揭贷款以及向不符合条件的房地产企业提供贷款等违规行为。

　　不要低估了这一政策的威力。

　　二套房贷政策出自于2007年9月27日，央行与银监会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，被称为严厉的“9·27”信贷政策。

　　这一新政曾导致08年中国楼市全年大跌。为了刺激2009年楼市的回暖，“9·27”政策在全国相继适度的放宽，部分城市私下废除了“9·27”，才引爆了2009年的楼市回暖。

　　2007、2008年中国楼市的现实表明，政府出台的对楼市的调控新政威力强大，成效卓然。

　　在这件事上，国家的神经始终绷得很紧，始发于美国房地产的全球金融风暴，我们不能掉以轻心。

　　以此为据所作出的判断为：

　　2010年中国的房价，大涨的概率为零，中涨的概率接近于零，小涨的概率为50％，大跌的概率也为零，中跌的概率小于10％，小跌的概率大于40％。

　　笔者结论是，2010年中国的房地产，不会像2008年那么惨，可也不会像2009年那么火。（《观察与思考》）

　　楼市与资产泡沫共成长 房价五年内将再翻一番

　　国金证券首席经济学家金岩石22日在中国CEO高峰论坛表示，从1996年以来，中国房产的销售额每年递增，今年创新高也意味房地产的销售总额将超过GDP总额的15%。并预言从今年一月起算，五年内房价将再翻一番。

　　金岩石指出，货币的超额发行带来资产泡沫，而货币的超额发行和泡沫的背后是两大新兴产业：一个是政府领导的通货膨胀的制造业，一个就是金融领导的资产泡沫制造业。这样的资产泡沫表明房价会继续上涨，且认为从今年一月起算，五年内房价将翻一番。

　　对于下一步经济发展，金岩石认为下一阶段不得不选择用城市化方式继续驱动经济增长，铁路、公路、基建都是城市化的外延，让城市化成为未来十年甚至二十年的主题。而金融、地产又是城市化的两大支柱。并抛出“与资产泡沫共成长”的言论。他较早前接受内地媒体访问时明确表示，中国经济在过去不到一年的时间内有“五高”模式：高发货币、高额政府投资、追求高速增长和化解高失业，也付出了高房价。他认为资产泡沫就是基于预期和交易形成的流动性溢价，目前的流动性溢价在实体经济的支点和货币杠杆的支撑下正以超几何形式增长。未来人口的流动和货币的流动，这两个流动性决定着中国未来发展方向。所以要“与资产泡沫共成长”。

　　曾经看到国家统计局的一个数据，2009年10月，房价同比2008年10月仅仅上涨4%，当时看后不禁哑然失笑，大家都知道，2008年9月是房价最低谷。而2009年10月，房价经历了近一年的疯狂上涨。仅仅4%，可能吗？

　　几天后，看到牛刀的一篇博文，批判统计局，说房价的真实涨幅是21%（刚开始说是30%，后又改正计算错误），他的计算方法是在国家统计局找到两组数据，然后，计算出2009年10月，全国商品房均价4751元。2008年10月，平均价格为3934元。上涨约21%。

　　其实，21%也属低估，其实你如果经常看房就应该知道。在2008年10月的价格基础上加20%，是不可能买得到房子的。

　　从购房者的角度，2009年房价的真实涨幅是50%。

　　房价一年涨50%，这个数字决不夸张

　　涨幅50%，这是老百姓的真实感受，是在楼盘实地考察中计算出来的。

　　北京一个朋友说，北京的房价涨了50%了。他年初看好的房子。当初价格12000元，现在直接变成了20000元/m2。还有一个楼盘年初价格17000元/m2，现在已经涨了26000元/m2。这种直升飞机式的涨价，并不是个别情况，而成了普遍形势。房价涨太快，他们同事都不去看房了。

　　不仅北京这样，其他城市涨幅同样令人瞠目结舌。以重庆为例，09年初，房价4400元/m2的楼盘，到了十月，已经涨到了6800元/m2，涨幅达2400元。年初7000元可以买到的别墅现在已经涨到了11000元。说达到50%绝不为过。这种涨法绝不是个别现象，而是普遍现象。

　　为什么统计局的房价涨幅数据和老百姓的真正感受到的房价涨幅的差别会这么大呢？

　　其实，统计局数据忽悠人，早是一个光荣传统。也是一个公开的密秘。统计局数据忽悠人，有两方面：

　　第一，直接从数据上作手脚。

　　查看国家统计局历年住宅价格指数。其结果可谓离谱，按照这个指数，2005、2006、2007年，全国房价上涨分别只有8.4%、6.4%、8.2%，估计任何人都不会相信这个数据。

　　这个数据的错误性，从国家统计局本身的数据，就可以发现其自相矛盾之处。我们采用另一种方法计算房价涨幅。从国家统计局销售面积和销售金额的统计数据计算出历年的价格，计算出房价上涨幅度如下：

　　从以上数据可以看出，05、06、07年，价格涨幅分别为15%、6%、17%，远大于价格指数的8.4%、6.4%、8.2%的涨幅数据。

　　第二，统计匀平技术与统计口径的误导

　　既使按照后二种房价上涨数据，房价的涨幅也是很温和的，但是，老百姓的实际感受，房价三年一翻番，房价增长远超过老百姓的承受能力。

　　为什么统计数据的房价与百姓的感受完全不一样呢？

　　老百姓看到的房价，是城市中心区域的房价，由于稀缺性。导致按照三年翻番的速度飞速成长。有时甚至一年涨50%。

　　但是，经过统计局统计之后，房价涨幅将大幅降低。

　　首先，老百姓看到的房价上涨，是在同一楼盘的价格涨幅。但是，统计局只是全市的平均数。虽然老百姓想买的楼盘价格很高。但是，总有一些低价楼盘，把房价的平均数拉低。使平均价格上涨显得很温和。掩盖了普通商品房快速上涨的真相。拉低房价涨幅数据主要有两种原因：

　　（1）经济适用房或者集资房拉低平均房价。但这些经济适用房，往往是权力部门的特权。普通老百姓享受不到的。

　　（2）比较偏远的效区房子。这类房子由于生活配套不成熟房价很低。拉低了平均房价。这类房子虽然价格低。但由于配套的问题，普通老百姓无法承受极高的生活成本。导致价格低也很少有人买。

　　适合老百姓居住的房屋，处在城市中心房价高，其房价涨幅往往大大高于官方公布的房价涨幅。统计局的数据，乘以2.5，就是真实的房价涨幅。

　　如果按同一楼盘价格对比，2009年，房价的真实涨幅真的是50%。( 来源：中新网)