专家及时解读“十六条” 政府用"供给"调控楼市

　　业界仍挺房价

　　5月5日，以进一步促进房地产市场平衡健康发展的西安“十六条”细则出台后，获得市场广泛关注。如何解读西安的落地细则?记者为此采访了行业内专家、学者及开发商代表。

　　■从供给角度调控楼市

　　陕西省房地产研究会会长王圣学第一时间关注到了西安“十六条”，他在采访中表示，细读这十六条，有三个要点，一是政府加大了廉租房、经济适用房建设，今后5年建设150万平方米，可以解决3万户低收入家庭的购房问题;二是今后土地供应的70%用于保障房建设;三是外来流动人口的住房问题，也纳入今后5年的保障房建设。这三点非常好，它反映了当地政府在贯彻执行中央对宏观经济调控政策中的积极举措，这些具体的意见和措施，值得期待和高兴。

　　西安美城机构总经理汪魏认为，西安出台“十六条”，说明西安市政府反应很快，积极响应国家要求，制定了非常具体的、具有可执行性的措施，确保房地产市场平衡健康发展。如果解读这个细则，政府现在是从供给的角度调控楼市，跟国内北京等一线城市出台的严厉政策相比，并没有过分强调和打击楼市投机泡沫，这说明西安市政府自觉地把自身定位为三不地区(房价不高、上涨不快、供应不紧张)，这个判断是理性的。[!--empirenews.page--]

　　■没有强制打压意味

　　“核心当然是稳字当头。”西安房地产信息集团(易居克尔瑞)西安机构总经理曾启飞接受采访时说，这次西安出台的细则以当地市场结构性调整、产品供应结构合理为核心，包括廉租房、经济适用房等建设的规划实施，把面拉宽，切实考虑到中低收入者的需求，维护西安的房地产市场趋于合理、稳定、健康发展，并没有显示出强制打压的意味。

　　天朗地产集团副总周强在接受记者采访时表示，落地细则的出现会令西安市场更明晰。

　　西安还是一个刚性需求占主导的城市，投资和投机只占很小的比例，与北京相比，消费结构很不一样，过分严厉的调控政策对西安房地产市场的健康稳定发展不利，也容易对消费者产生误导。新政之下，楼市会有销量萎缩的状况，购房者的观望心理也可以理解，但是西安的房价应该不会跌。 [!--empirenews.page--]

　　记者观察

　　楼市调控 西安市场不会出现暴涨暴跌

　　自房地产新政颁布以来，西安楼市在今年“五一”出现了部分楼盘门可罗雀的景象，一些楼盘到访量明显减少，观望等待情绪弥漫。对此，身处西安楼市销售最前沿的几位地产资深人士一致认为，楼市新政打击的只是房价过快增长，以规范房地产行业健康稳定发展。

　　■改善型购房群体受影响最大

　　世联地产西安公司肖新志总经理说，根据我们最新的研究成果显示，这次楼市新政的目的，并不是要打击房地产业，而是为了遏制房价的过快上涨，引导整个行业向健康、理性的方向发展，在客观上对改善型购房群体造成很大影响。对个行业向健康、理性的方向发展，在客观上对改善型购房群体造成很大影响。对投资型购房群体而言，西安楼市的投资客群体大约在10%，个别项目可能会稍微高一些，但对楼市也不会有很大的影响。对首次买房的刚性购房群体而言，则在政策上没有多少变化，首付最低还是20%，利率8.5折，对这些购房者来说，只要看上性价比好的房子，该出手时就出手，无需观望和跟风等待。

　　另外，这次调控相比2008年，尽管政策力度更大，但市场调控效果相对于2007年可能会弱一些。因为今天的整个市场，在基本层面上，不管是购房者还是开发企业，市场流动性充足，对开发企业而言，资金压力不是很大，市场可能出现短期调整和震荡，但房价下调空间不大，尤其是在西安这样的二线城市。

　　■西安楼市价格下行并不现实

　　中国房地产信息集团西安公司总经理曾启飞表示，这次新政与之前的调控比是体系性、全面性的调整，覆盖了银行信贷、房管局、土地等多个环节，如果仍不见效果的话，政府可能还会采取新的系列措施。

　　同样，新政面临的问题是对买房人身份和购买资格的认定。由于房管部门、金融部门等几个部门信息的不兼容，这可能是今后国家需要重点统筹解决的首要问题。西安市场短期内价格下行并不现实，很有可能在未来几个月回归到理性与健康的轨道上来。作为消费者，对新政会有一段时间的适应与理解，可能需要一段时间的观望，开发商也同样需要对政策进行深入解读。

　　■新政引导楼市进入良性循环

　　美城地产机构总经理汪巍认为，新政后的西安楼市，成交量和价格并没有明显回落或下调。未来几个月可能在价格上有一定幅度的下降，但这个阶段可能会比2007年长一些，这是对过去一段时间、资产畸形造成楼市泡沫的修正，也是规范整个市场进入一个良性循环的轨道。2008年的经济危机，其实是西安产业结构调整和转移的大好历史机遇，现在的西安与上世纪90年代初的深圳非常相似，一直到2020年，将是西安这个定位国际化大都市经济社会高速发展的阶段，这次调控将有助于西安市场不会出现暴涨暴跌的局面，非常有利于楼市的健康理性发展。

　　同时，这次新政的实施，在客观上将进一步细分市场上的客户群体，也将使开发商出现分化，因此，大家应该以更积极的心态，培育和呵护这个市场。本报记者 席智平[!--empirenews.page--]

　　相关措施

　　西安今年再建120套公租房

　　解决进城务工、新就业等人员居住问题

　　本报讯(记者 张天) 昨日，记者从西安市房管局获悉，为保持我市房地产市场平稳健康发展，西安市房管局采取多项措施进行全力整治，去年开建的80套以及今年在建120套公租房成为人们关注的焦点。

　　西安市房管局办公室副主任扈广杰在接受记者采访时表示，今年已经投入建设的120套公租房，共计6000平方米，平均每套50平方米，涉及区域遍布西安市各个片区，其目的在于进一步加大保障性住房建设力度，着力解决中低收入家庭住房困难，而后期还将继续加大公租房的建设力度，确保中低收入人群的居住问题。另外，西安市房管局办公室副主任扈广杰还表示，公租房与廉租房不同，它是解决新就业职工等群体住房困难的一个新产品，一方面，它的产权不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有;另一方面，公租房出租的价钱相对于廉租房较高，但与普通市面租赁价格相比仍有较大优势;最后，廉租房主要集中力量解决城市居民的居住问题，而公租房所面对的对象则较为宽泛，包括外来进城务工人员、大学新近就业人员、从外地迁移到城市工作的群体等，从租赁的户籍身份限制上来看，收益人群更为宽泛。[!--empirenews.page--]

　　调控这些年之一

　　2003年：分水岭

　　央行也认为房地产投资过热，应积极防范房地产信贷风险，于是在2003年6月5日印发了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121号)，意在抑制房地产市场泡沫，通过“管贷款”的方式，以期达到对房地产市场降温的目的。

　　2003年，中国遭遇罕见的“非典”疫情冲击，前两个季度的经济增长下滑到6.7%。于是，在121号文件颁布仅仅2个月后，由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号，简称“18号文”)出台，明确把房地产业列为我国国民经济的支柱产业。

　　众议院

　　住建部专家：今年房地产业在调整中平稳发展

　　住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林日前在贵阳市房地产商会举行的“2010中国房地产业去向何方”的论坛上说，2010年中国房地产业既不可能回落到2008年的低迷，也不可能重现2009年的火爆，而应该是在调整中平稳发展。

　　王珏林认为，目前房地产市场处于观望期，消费者在观望，因为对国家的调控政策有信心，相信房价会回落到比较正常的价位;房产商在观望，因为手里的资金还不紧张，仍期望有好的价格，在观察政府对政策的执行力度有多大。房地产新政策对市场的影响和效果要过一段时间才能显现，而房地产市场最终会保持一种相对平稳和健康发展的态势。主要原因是市场基本保障平稳，投资在增加，廉租房、经济适用房、限价房等保障性住房在增加，这些都会促进房价的稳定。经参