商业网点常扰居民清静 宜商宜居房需"把把脉"

　　“宜商宜居，住宅小区高端商业网点齐全，入住后可与星级酒店、国际知名品牌店为邻。”对这样的宣传口号 ，购房者并不陌生。而家门口就可以实现购物 、娱乐和休闲，让人不免对入住后的生活充满了憧憬。可当真正入住后，业主们才发现每天一起乘坐电梯的不仅有其他业主，还有夹着公文包的陌生人。不仅如此，小区底层的公园、绿地甚至物业公用部分的维修费用都要和底层网点经营者分摊……

　　如果你也住在商住两用的住宅小区，一定也有过私人生活被底层的商业网点经营打乱的烦恼。记者调查发现，商住两用楼因其固有缺憾导致的纠纷越来越多。听起来很美的商住两用楼，一定会成为业主与物业、开发商之间矛盾的源头吗？

　　数字惊人——

　　小区内开了300家公司

　　“我们小区现在一共住着1100多户居民，但是大大小小的公司却有300多家，业主们的生活受到了很大影响。”12日上午，辽阳西路温哥华花园的业主穆先生说。据介绍 ，当初买这个小区的房子时，他并没有觉得商住两用性质有什么不妥。“上面是住宅，底层是网点，现在也有很多小区这样规划。”穆先生说，当时还想，网点楼就在房子下面 ，买东西也方便得多。

　　但随着入住时间长了 ，业主们开始感到了麻烦。“每次到月底结算的时候，小区的电梯里全是夹着公文包的陌生人，都是到公司里谈生意的客户。”温哥华花园8号楼的龚女士说，商业公司和住宅混在一起，让原本就不够用的电梯显得更是拥挤不堪，这让业主们很恼火。

　　生活质量受到影响，让不少业主开始质疑起小区的住宅品质。有所下降，采访中记者发现，进驻该小区的公司包括家装公司、设备公司等。“小区的花园绿地、电梯、停车位都要和他们共用，可是物业费方面他们却不多交，这显得很不公平。”龚女士说。对于居民的意见，物业管理公司也显得很无奈。“我们已经对小区大门严格控制，但因为小区里有公司，不少人都尾随着业主出入，有时候就强行往里闯。”物业管理公司的工作人员说。

　　住户苦恼——

　　商住难相融住宅贬值

　　温哥华小区居民的遭遇在岛城不是个例。在市南区和市北区，不少商住两用楼房因为公司与业主之间的矛盾，使得商业部分和住宅部分难以兼容，甚至势成水火。

　　“市南区不少前海一线的海景房，因为当初商住两用的规划设计，现在身价大打折扣。”太平洋房屋的副总经理孙杰说。以市南区的金都花园为例，从位置上看，金都花园属于前海一线的看海房，但现在的售价却赶不上市北区的老房子。记者注意到，该小区一套114平方米的住宅，挂牌单价仅为7719元/平方米。

　　“如果你打算买来自住，我劝你还是不要买这个房子。”孙杰说。据介绍，金都花园属青岛市最早建成的一批商住两用楼，但现在已经成了商不像商、住不像住的小区，不少原来的住户搬走，把房子出租出去，而因为租价较低，该小区已经成为众多小公司的扎堆地，彻底地成为了一处商业办公楼宇。

　　“公司太多，业主都抱怨说像是住在公司的写字楼里，没有安全感。”住在A栋的业主徐先生说，他也准备把这里的房子卖掉，到别的地方去改善居住环境。据徐先生介绍，A栋的住宅户型算是三栋楼当中最好的，但目前的挂牌单价也在每平方米11000元到12000元之间，较之周边的居住小区动辄两万元的身价，显然不是一个档次。

　　各方说法——

　　商住相混成矛盾根源

　　“拎菜的和拎公文包的一起等电梯、出入小区，不产生矛盾才怪呢！”鸿仕雅居管理处的李经理说，近几年来，纯粹的居住小区里不允许规划商业网点，但对于靠近道路的外围部分，一般都规划临街的商业网点。

　　“这类商住两用的混合型建筑管理难度比纯粹的商业楼宇，或者纯粹的住宅都要困难很多。”李经理说，底层网点如果是做酒店、宾馆，管理起来难度更大，网点经营扰民水费、电费、物业费均摊等，都是引发矛盾的因素。

　　而据海润自来水集团的相关负责人介绍 ，岛城2010年以前建成的商住两用楼大都存在一表多户的问题。“开发商为了节省成本，底层的商业网点只用一个水表，但此后为了销售，又将底层的网点分割成多个，这就造成了多个网点共用一个水表的问题。”该负责人说，有些老小区的网点甚至没有规划单独的供水管道，与楼上的业主共用一套管道，这更成为网点与住宅矛盾纠缠的焦点。

　　“在上个月的检查中发现，仅市内四区就有3000多户网点欠水费4000余万元。”海润自来水集团的相关负责人说，有些底层的网点居然存在14家网点共用一个水表的情况，而一表多户会直接导致居民拖欠水费。

　　“除了给物业管理增加难题，商住两用楼也给消防安全带来隐患。”李经理说，像闽江路沿线的商住两用楼，有几家都发生过底层商业网点开饭店，因为饭店失火导致居民楼受损的事故。事实上，有些网点商户同样也在遭受“折磨”，比如在邀请重要的客户或合作伙伴面谈时，经常会被楼道里家长里短的谈话声打断，甚至还有孩子的哭闹声；不过，其好处在于可以随时租用新的办公地点。

　　■探讨

　　拎菜的和拎公文包的该不该凑到一起？

　　“5分钟消费圈，与国际知名品牌商为邻……”开发商对商住两用房的宣传口号令人向往，实际上，这种住房已成为岛城主流的一种地产开发模式。但因为存在居民生活和商户经营易相互干扰的缺憾，商住两用房的开发模式也已开始引发争议。

　　商业网点常扰居民清静

　　青岛广华置业总经理助理于湫说，小区里既有纯粹的住家户，又有经营商业的公司，业主生活质量肯定要受到公司的影响。“要是每天都有大量的陌生人登门拜访，业主肯定没有安全感，这有点‘鸡鸭同圈’的味道。”于湫说，崂山区的温哥华小区、市南区的金都花园和滨海花园等商住两用小区，都存在这个问题。

　　“我们希望自己的居住区安静、休闲，但商业网点却希望周边的环境人流量多，这样商机才多。这两者怎么可能不冲突？”温哥华小区的居民龚女士说。“镶嵌”进住宅小区的公司不仅让他们的清静生活受到干扰，还损害了他们的经济利益，“包括物业公用部分的费用和维修费等也都要与‘商人们’平摊，这不公平，因为毕竟公司对于楼宇及电梯的损耗要高于一般的业主。”

　　商住两用楼常被物业公司指称为管理难度最大的住宅类型。“公司和住宅混在一起，办公户或商户与业主的作息时间、环境要求都不一样，最容易发生冲突。”市物业办相关负责人说。

　　宜商宜居已成开发主流

　　尽管住户争议渐多，但商住两用房已经成为岛城地产开发模式的主流。青岛市国土资源和房屋管理局的土地出让数据显示，住宅和商服用地已成为岛城主要的土地供应模式，占土地供应总量的9成以上。

　　“市区的土地资源越来越稀缺，纯粹的住宅用地已经很少见了。”市国土资源和房屋管理局土地储备处相关负责人说。在这样的土地供应模式下，商住两用房自然成为最“省地”的开发模式。而据市规划局相关负责人介绍，在土地供应之前，一般要对配建的商业网点做出硬性的要求，“配建商业网点是出于业主入住后生活的需要。”

　　“开发商愿意在底层建网点，因为网点卖出的价钱至少是住宅的两倍。”据安泰信集团市场研究总监张百忍介绍 ，同样是1楼，如果做成住宅能卖80万元，做成网点至少能卖160万元。如果是在黄金地段，底层做成商铺的获益甚至是住宅的3到4倍。这显然是地产商开发商住两用楼、大打“宜居宜商”招牌的动力所在。

　　商住分开增大开发成本

　　出于居民生活方便而设立的商业网点为何得不到业主的青睐？难道没有办法让商业和住宅相得益彰起来？

　　“其实要解决这个问题也不是很难，只要把商业和住宅部分分开来做就行了。”张百忍说，

　　但不少开发企业负责人表示，将商与住分开意味着开发成本加大。“较大的地块还可以，市区的土地资源本来就有限，又这么贵，不可能单独拿出土地来做商业配套网点，然后再建纯粹的住宅。”市南区一家开发企业的负责人说。

　　“从规划设计来看，现在的商住两用房为了尽可能地避免商业部分和住宅部分的矛盾纠纷，一般把外围靠近道路的底层规划为商业，而小区中心规划为纯粹的住宅。”中南世纪城市场部经理迟晓伟说。这样一来，尽可能地将商业网点部分与居民的居住区隔离开来。

　　■名词解释

　　商住两用房

　　“商住两用”，通常是土地用途的概念，即某地块既可以进行商品房开发，也可以进行住宅开发。但是，建设工程完成后具体到房屋的用途，要么属于商业房屋，要么属于住宅，并不存在商住两用房的法律概念。当前开发商所说的楼房商住两用，多是指同一幢楼一部分是商业的(比较多的是裙房和下面的楼层)，另一部分是住宅的。房产证的用途写着商品住宅，就是住宅房；未写明商品住宅的也有可能是酒店式公寓、单身公寓等商务办公房。商住楼(商业用地)年限通常为40年，住宅用地则为70年。而且，多数商住楼不能办理落户。

　　■链接

　　小区配套网点闲置的真不少

　　商住两用的模式已成岛城地产的主要开发模式，但记者采访发现，配套建成的商业网点闲置的问题同样值得关注。

　　“辽阳路上的闲置网点很多，没有消费人气，一片片的网点房都闲了多年了。”太平洋房屋的副总经理孙杰说，不少铺子挂在他们中介内，也没人来买。

　　12日下午，记者沿辽阳路探访发现，辽阳路沿线小区配套的网点，几乎有半数以上处于闲置状态。福州北路和辽阳西路交会处的康储山庄，楼下的一排闲置网点显得格外显眼，尽管网店上挂着招商的招牌，但一排的网点房却卷帘门紧闭。

　　“看着这些网点闲着挺可惜的，要是入住了商家，肯定会方便很多，最好入住一家银行，因为这附近一家银行都没有，取钱特别不方便。”康储山庄业主张女士介绍，她从2006年入住以后，底层网点就一直没有商家入住。

　　“当时买房子的时候，开发商说都是配套的，楼下的网点会对外招租，业主生活购物都很方便，但现在附近只有一家家乐福超市，对我们这些老年人来说，出门挺麻烦的。”康储山庄的徐女士说。

　　类似的闲置情况非常多见，辽阳西路258号的恒苑小区，底层的网点同样处于闲置当中，而辽阳西路沿路挂着招商招牌的店铺并不少见。“没有一个成熟的消费圈，辽阳西路的人气很难聚集起来，而且不少底层的商业网点本身规划有问题，无法停车，又靠着快速路，招商非常困难，闲置在所难免。”青岛大为置业咨询有限公司总经理魏鉴刚说。