华盛莱蒙投资基金总裁王宁：地产PE是宏观调控的赢家

——专访华盛莱蒙投资基金总裁王宁

华盛莱蒙投资基金总裁王宁

　　羊城地产基金嫡庶论战之时，王宁及其合作团队正沉湎于中国首只辅导型房地产投资基金——华盛莱蒙出炉前的精雕细琢。

　　中国房地产报：地产基金对本次宏观调控带来的影响，业界看法不一，您如何来看?

　　王宁：政策决定资本走向。今年的地产新政和信贷收紧，短期看对地产发展商负面影响很大，但也是地产基金难得的机遇。

　　从政策面看，国家支持地产PE的发展。房企的融资应该更大程度地市场化，由市场来分担风险，分享收益。PE融资规模的扩大，将大大缓解银行信贷压力，降低银行风险，这是政府乐意为之的。关键是要与时俱进地设置好制度和法规，才能形成“融资于民，藏富于民”的良性循环。

　　我们判断，今年第四季度开始，房企的流动资金将严重匮乏，整合、重组在所难免。这就给运营规范且符合国情的地产PE以逢低吸纳、股权投资的好时机。

　　中国房地产报：您对目前地产PE募资难的现象如何看待?

　　王宁：好的PE，募资并不难。PE讲求的不是知名度，讲求的是业绩和口碑。地产PE虽是新兴行业，但地产和金融是老行业，这时就要看团队的业绩和口碑了。

　　目前募资困难的PE主要有两个问题：

　　一是主营业务与盈利模式不清晰。举例讲，以股权投资的形式来做过桥贷款的生意(类似高利贷)，是目前不少地产PE的主要商业模式。这样干的好处是省事、账面好看。但换个角度思考，这个模式很有问题。又如商业物业持有模式，不是不好，但更适合的是REITs，而非PE。中国的市场，明明有城镇化进程带来的巨大地产发展商机，为什么视而不见?

　　二是基金发起人没有深入分析LP(有限合伙人)的心理，运营模式不能够让LP心悦诚服。代客理财式的PE，在当下中国还行不通。中国人能接受的是：有钱的出钱，有力的出力，大家一起奋斗。每一次投资，都可以看作一个合作创业的过程。GP(普通合伙人)多干点，干得明白点，最后少分点，这样的态度和过程才能成事，才能吸引LP。

　　中国房地产报：在投资者教育方面，华盛莱蒙有哪些经验可以和业界分享?

　　王宁：我重点对非机构投资人，分享一些投资心得。“以末致富，以本守之”，是中国人几千年传承的理财观。地产PE，同样是未来中国精英理财的重要选择。作为LP，在选择及投资地产PE时，有三点需注意：

　　首先要对风险和回报率有理性的认识，资产在1000万元～1亿元的中国富裕阶层，在5年内，将投资PE的年回报率设定在15%左右，是比较合理的。

　　其次要选择有雄厚背景和配置精良团队的PE进行投资。自身有资金实力和品牌的PE，在投资策略和风险控制方面会更尽责。

　　最关键的是LP要理解和信任GP，人是所有生意的灵魂。