直播:探讨楼市走向 2010宝鸡房地产高峰论坛

宝鸡房地产高峰论坛现场

　　2010宝鸡房地产高峰论坛在宝鸡陈仓君悦大酒店召开，来自宝鸡的数百名房地产业内人士与陕西省房地产研究会会长王圣学、西安交大房地产研究所所长杨东朗、中国著名时政经济评论家魏雅华教授共同探讨宝鸡及全国当下的房地产市场和未来房地产的走势。以下为直播实录：

宝鸡市住房和城市建设局 副局长 陈增军

　　主持人（宝鸡市住房和城市建设局 副局长 陈增军）：今年中央出台了号称“史上最严厉调控政策”的楼市新政。受新政影响，近期国内一线城市房地产市场持续低迷，无论是购房者还是开发商均陷入观望状态，商品房成交量降至冰点。当业界普遍认为 2010年将是中国房地产市场的转折之年时，未来的宝鸡楼市将向何处发展?房企应该如何应对?２０１０宝鸡住宅博览会暨宝鸡第六届汽车展销会期间，我们特别邀请来自省内的数名专家将莅临我市，举办2010年宝鸡房地产高峰论坛，为宝鸡的房地产企业把脉宝鸡楼市，为宝鸡楼市健康发展出谋献计。会议期间保持秩序，进可能减少走动，保持论坛的效果。

　　未来房地产政策解读

　　楼市健康不仅事关经济运行，更是关乎民生的大问题。面临各方角力的博弈，近期房产税等二次调控话题再次引起高度关注。新添政策利器，巩固既有调控成果，反映了市场对楼市调控的更多期待。对于新一轮的宏观调控，有人认为，政府有着充分的政策储备。从近期的房产税、物业税、加息、加强住房保障、限制购房套数和异地购房等等，

　　那么未来的房地产政策变化将会沿着什么样的方向发展，下面我们有请陕西省房地产研究会会长长安大学城市研究所所长王圣学教授发表他的观点。  

　　王圣学：宝鸡的房地产同仁们，大家上午好！

    　首先，非常高兴有机会来宝鸡参加房展会，首先我代表宝鸡市房地产研究会对参加此次会议的来宾表示热烈的祝贺。据宝鸡城乡建设局陈局长说，咱们每年都在办，咱们这部展会办得还是不错的。自今年以来，政府出台了剧烈的房地产调控，上至国务院总理，下至老百姓，对这方面问题都很重视。不少研究机构对房价都进行研讨。我们陕西省房地产研究会是2002年成立的，主要有四方面人组成，一方面是高校的房地产教授，第二部分是政府机构人士，不管陕西省和西安市，包括各地市的房管国土部门，跟我们的关系都很密切，第三部分是银行。第四部分是公司，有开发企业和中介机构。我们西安的大公司基本上都是我们的合作伙伴，我们和宝鸡也有联系，但是不多，我们希望今后能和大家多沟通。

陕西省房地产研究会会长王圣学

    　昨天晚上，咱们组委会的同志和我们说了，想让我们就宏观调控政策谈点看法，给我们一人半个小时时间，我想讲这么点看法，一个是对这次宏观调控政策的出台背景做一些介绍，对最近的新政策和反弹原因做一些分析。

    　首先，对这次房地产的宏观调控政策的出台背景说点看法，大家知道这次政策实际上是从国十条开始，实际上这次宏观调控政策出台主要就是在经济危机之后，房地产没有受到打击反而持续走高，本来我们在02年、03年、04年，政策对房地产一直是紧缩的，国六条、国八条等等的一系列政策。上个世纪30年代大危机之后，出现了全世界最为严重的金融危机，这次危机不可避免也危机到我们国家，过去历次的世界经济危机对中国影响不大，但是改革开放以来，特别是90年代，我们搞市场经济以来，中国经济和世界经济日益密切，特别是外贸和外汇量很大。所以这次经济危机也波及到了中国。2007年的下半年特别是9月之后，我在芝加哥做了一些座谈，美国的房价已经大幅度下降，朋友05年买了一套两居室，28亿美元，但是我们回国以后，2007年11月底，国内房价还是一路走高，我记忆最深的是在曲江宾馆，中海的一位经理讲，开盘是5000左右，过了春节，涨到7000左右。在全国万科首先出台的降价措施，到08年一季度还好，到二季度以后，全国房价就受到影响。经济危机已经迅速在中国蔓延，我们当时全国的财政、税收、外贸大幅度下降，工业生产有些都是副增长，在这样情况下，楼市也受到影响，很多楼盘都是无人问津，首先是一些城市出台了一些救市计划，这个政策出台，特别是地方政府出台的一些政策是引起争论的。在这样情况下，我当时是反对的，西安出台救市政策的这件事情也遭到了很多媒体的非议。

    　所以本来在经济危机条件下，楼市应该是走低的，但是由于政府的强力救市，减免开发商的税务等等一系列措施。到了2009年，当时陕西日报提醒我，2009年变成房地产非常火爆的一年，楼市一路飘红，尤其中国。在这样情况下，由于政府的强烈救市，造成房地产不但没有受到影响，发展很快，市场火爆，而且价格持续走高，西安在经济危机期间不但没降反而增了1000元。提出了要调控房地产政策问题，当时比较温和，大家没有引起注意，一直到春节期间一下出了八条政策，都比较温和市场没有任何反应，房地产市场还是持续走高，市场走高，两会期间，两会代表提出了异议，意见很大，当时报纸都在讲这些事情。两会刚结束的第二天，北京就报出了3大楼王，在这种情况下，全国各地一样，深圳从08年底迅速上窜。当时，最大的几个笑话就是，有一个人第一天说房价是2万4，犹豫了一下，后来售楼小姐说涨2万5了，就是在这样的情况下出台了“国十条”。我那天在省图讲调控政策，全国所有大中型城市一季度的房价都有所上涨，在这种情况下，出台了“国十条”我们杂志陕房通讯都有纪录，出台了很多政策。在5月、6月分全国在“国十条”的强有力的严厉的政策出台后，市场出现了博弈，开发商和购房者出现了博弈。6月分全国的房价没有一季度火爆，无论北京、上海、深圳等一线城市房价有所下降，5月、6月份下降到5500左右，到了第三季度又开始反弹，西安的房价从5600上升到6000，9月份均价上到7000。万科在陕师大的房子都上升了，据说是高层7500—8000，小高层原先说是8000—9000左右。

    　那个地方的房价原来也就是4000块钱，不超过5000块钱，包括一线一些城市，又出现了抢购房子的问题。在这样情况下，中央政府又出台了5条调控政策，大家就在问了，这次“国十条”，政策这么严厉，决心这么大，为什么只维持了一个季度又开始反弹，他的原因是什么呢？我感觉到一个是，整个需求还是上升的，从全国来讲，我们大概有1000万农村人口进入城市，有这么大规模的人口进城，刚性需求在中国来说，很长时间内，达到70%以前，大概还是十几年，我们的城市化，伴随着城市化的发展，我们国家会持续增长15—20年左右，这个刚性需求是在全国形成的。

    　第二个原因，原材料、人力资本的成本也在上升，包括政府的配套费也在增加，第三个土地价格，土地价格是房地产价格上升的主要因素，实际上这个计价对房地产的影响是很大的。从西安来讲，在07年以前，还有70、80万亩地，那个地方什么都没有，要价是390万。曲江大道，前几年我去看100万左右，地价的迅速上涨，我们宝鸡房价现在好像最便宜的也70—80万，甚至商业用地更高，地价的上涨也是很重要的。还有导致今年以来，调控政策力度减弱，一个很重要的原因是CPI的持续增高，金融资产的缩水，大家都为存钱等于负增长，1万块钱缩100多元，广大老百姓不懂得经济，但是从日常生活中可以感觉到。效应搞了一个季度不到又开始反弹，这次很重要的原因，是大家对通货膨胀有关等等原因，大家对黄金和楼市是比较看好的。在这个情况下原因很复杂，金融资产在缩水等等跟这些都有关系，我反复想过这个问题，中央政府这么有利的调控下，第三季度开始反弹，跟这几个原因有直接关系，需求、原材料、人力资本的价格上涨，土地资本上涨这几个原因是直接导致楼市重新火爆的一个很重要的原因。

    　但是，最近出台的“五条政策”说明，中央政府对楼市的宏观调控决心很大，没有改变。实际上目前来看，调控的力度很大，决心很大。我觉得我们从02年以后，从九部委、国八条等等一系列政策等等。西安房地产报告会上，公开反对这次调控政策，他认为这个不应该，应该放开，我认为这是一种错误，现在开来政府不能把房地产交给市场要管。将会导致更严厉的政策，任何一个国家、一个地方都不可能把经济发展这块宝压到银行和地产上，这样必定会产生泡沫，这绝不是我们房地产不重要，银行不重要，要加快房产税的试点，迅速向全国铺开，这次强调除了贷款以外，这个力度比较大。据说上海、重庆的房产税政策已经报告给国务院，一个是希望各级政府加强宏观调控，不能把房地产完全交给市场，第二个开发商要合理控制自己的利润空间，3、4月份的时候甚至一星期涨1000元，你把市场搞乱了，指挥招致政府更严厉的制裁，还有一个我们购房者要理性购房，不要看风。实际上我们各个城市，土地的出地量还是很大的，保障房力度也在增长。这些政策会不会起到作用，大家都很关注这个问题。我觉得现在有些问题，咱们新出台的政策，能不能很好的起到作用，比如如何遏制地方政府和开发商的利益共同体，把土地价格控制合理，因为在94年朱熔基总理之后，地方政府手里没钱，要办民生工程，必然要向土地财产这块，有的城市规模很大，这个深层次问题不解决，地方政府土地财政问题就难以解决。

    　第二个是开征房产税问题，西安市房产局要开租房税，信息不对称、资料收集的问题，你要开征房产税，你要对每个人，每个家庭的房产信息清楚，这个目前远远没有达到这个程度，也不是一两年能办成的，中国的房子很复杂，租赁房、上品房等等很多。有的房子，每套房子50—60平方，有的一套200—300平方，估计段时间内很难拿出很成熟的办法。比如西安市房地局开征租房子的税，开通这个税的房东不赚钱，对资料的收益不到位。这轮的宏观调控这套政策到底效果如何，对市场的影响有多大还有待观察，报纸上讲、媒体讲楼市的又有所下降，我认为这可能是暂时的，房价并没有下降，从西安的房价来看还是持续走高的态势，西安的房价高于全国。宏观调控的力度、难度都在加大，如何维护市场的平稳健康发展，是摆在政府、开发商、购房者包括房地产业界的的人物，只有市场平稳健康发展，地产才会越做越大，出台的政策要真正实施困难很多，所以下半年，今年最后几个月的走势，明年的走势我们觉得还需要考虑，需要观察。这是我对目前，今年以来、“国十条”以来、包括这次宏观调控政策谈点看法，我们西安、宝鸡等等，还没有向上海等一线城市出现限制购房的举措，政府也没有这个意思，土地供应也罢，开发规模，买房子没有问题，不要人为制造紧张空气。很多市民对调控政策一出现希望能降价，无论是西安、宝鸡等城市很难降价，控制房价使房价平稳健康发展，在整个经济平稳上升的情况下，过高的降价很难。北郊有个公司开张就准备20000。周围的房子都是5000—6000块钱，西安市均价5、6千左右，再降到4—5千是不可能的。希望房价是伴随经济增长逐步增长，走势走高是个趋势，你要想降下来很难，但是我们不能涨的过快，差的房子涨了1500，好点的涨了2000，西安比重庆低、比其他一些一线城市低。但是增长幅度已经不低了，实际上在曲江高新区、浐灞这块是很难买到房子的。房价问题我还是强调开发商要自立。

论坛现场

    　最后，我对宝鸡房产市场的一些看法，宝鸡我也不陌生，70年代我曾经在这里工作过几年，80年代我在这里做过调查，总体规划标准参与了。五年前宝鸡的房子也就是多层1600—1700，这五年翻了一番，有华晨的、有水韵江南等等一些房子报价都在4000，宝鸡的收入跟西安还是不一样的，公务员的收入、土地价格都是不一样的。宝鸡市的房地产市场确实比前几年不一样了。我昨天看了一些房产会，宝鸡的房地产市场起来了，从宝鸡的城市来看，据陈局长介绍有几百家公司，从西安来看4000是很便宜了，但是这个总的来说宝鸡也是在高速增长的城市，在关中这个城市中，宝鸡是最有前途做大做好的城市，比咸阳的前景好，由于一些体制问题，不像宝鸡政府容易一些，对整个城市的独立性强一些，咸阳受西安的影响比较大。从这个角度讲，我们希望宝鸡一样，不要认为宏观调控政策对我们有影响，我也希望宝鸡照目前的开发势头发展下去。城市的发展，开发商是主力军，西安有1500个开发公司，50—60个项目，西安去年销售了13万套房子，西安的市场大，宝鸡的潜力更大，希望宝鸡也保持平稳健康的发展是我们的追求目标，产品更好、价格平稳，随着城市规模的扩大，房价总体来说还是上升的。希望宝鸡在宏观调控方面也走在全省的前面，咱们基本上投机、投资很少，陕西这块除了西安之外，其他城市还是需要支持房地产发展，不但城市房地产在发展，把房地产开发引申到小城镇，在宝鸡市项目可能有60—70个，大量的项目可能走到小城市去，重点镇有20多个，所以我们也希望宝鸡市的房地产健康平稳发展，我们开发商在赚钱的同时也要考虑到社会效应，其实小城镇赚的利润低也有它潜力，最后祝宝鸡房产会圆满成功，宝鸡的房地产项目蒸蒸日上，谢谢大家！[!--empirenews.page--]西安交大房地产研究所所长杨东朗[/!--empirenews.page--]

西安交大房地产研究所所长杨东朗

　　二三线城市房地产发展走势分析

　　主持人：从今年4月份国家宏观调控以来，到上个月再次出台新五条调控措施，但从全国市场表现来看，局部地区的房价有所“抬头”，成交逐渐“回暖”，“地王”再次登场，房企“见好就涨”……当下房地产市场在“金九银十”的预期之下“暗流涌动”，房地产调控面临新的挑战。热点城市房价依然高企的数据表明，调控政策在短期内虽初见成效，但房地产市场能否健康发展，仍面临一定的不确定性。那么对于宝鸡这样的二三线城市未来的市场走势如何，我们有请首先，有请西安交通大学公共政策与管理学院教授、西安交通大学房地产研究所所长杨东朗教授为大家作以详细解读！欢迎交大杨教授做演讲。

　　杨东朗：大家早上好！

    　大家都很关心国家的房地产市场，房价只是房地产市场中一个很少的方面，影响房地产价格的因素很多，政策只是影响房价的一个因素。房地产价格的影响因素最主要的是供求关系，房地产产品在市场的供应量和需求量，但是影响价格暴涨的因素是投机，引发1997年亚洲金融危机，就是以美国的投资者在泰国东南亚炒房，造成房地产价格的剧烈下降，影响大香港，香港的楼市下降的50%，98年厦门的房价也下降了50%。金融危机引起房价的激烈振荡，美国的子代危机是2006年开始，07年爆发，不是美国的房子卖不出去了，是美国的证券出问题了，所以引起了美国证券市场的危机，刺激贷款，但是由于美国经济动荡的时候，美国人工作也产生了危机。但是也不是50%的还不上贷款了，不是贷款的人还不上钱，一群全世界最聪明的人，在华人街导演了一场欺骗全世界的人。影响了世界金融，现在我们亏损了200多亿，买房人我是给银行还贷款，他按他的法律关系把房子收回来，把大房子出租出去或是卖掉，美国的救市，他是救穷人的市，我们中国的救市是救富人的市，7月份我到台湾省，台湾的地方政府，不允许大陆居到台南去买房，台湾的土地是有限的，到台北市是什么情况，有87万居民，每年政府会出让一些土地，有计划的开发，开发办公楼写字楼，有计划的搞一些都市改造，他土地是私有的。你要改造要政府先立规划，改造以后要保证你的生活比以前好，棚户区改造等等一样，这些没有政府市场，这是全人类的，只要你是政府，你就应该管理你所管辖的人民生活问题。

    　我下面分六个点给大家分析，一个房地产市场，我们的房地产试产，我们和台湾比较起来，我们不成熟，和美国比较起来，我们更不成熟，和香港比较起来差距更大，这六个主体都不成熟，首先第一个我们的政府，政府对房地产市场的目标不明确。房地产市场是干什么的，就是通过市场手段解决老百姓的住房问题，这个决定到现在我认为是写的非常好的。租房市场化但是他有一个住房供应体系，70%的人享受经济适用房，通过市场购买商品房，商品房、经济适用房、廉租房多好啊，我享受的是集资建房，在座的各位肯定有人享受过，98年一下99年我就住进去，大家开始是坚决拥护，下面说是我钱不够，银行就伸出了他的手，他说我给你贷款，每个月还款312元，在98年的时候还是不少的。98年的时候工资还是比较低的，6万块钱感觉还是很多的。但是老百姓高兴啊，我从筒子楼里搬出来，我愿意住啊。年轻的老师给一套经济适用房，为什么要卖给年轻的教师，经济适用房98年的时候建了一大片，这就能够满足当时人的居住条件，现在我们很多老师都住不到。大家想政策非常重要，增加了一个普通商品房，我们陕西省人民政府规定的是上下浮动12%，好多省定的是普通商品房。这就是03年的文件，把经济适用房压缩，廉租房强调了，到了07年，穷人住房越来越困难了，在这里提出了廉租房、普通商品房、商品房等等，07年上半年股票市非常好，07年开始治理整顿房产市场，紧接着就这两年的政策。国务院出台的是遏制部分城市房价过快上涨的政策，第一个文件我觉得是很好的，经济适用房的话，在北京我们调查的时候。房价已经高涨，经济适用房占比例不到50%，地价占房价的40%，国家资源开学基金的一个重大项目。房地是一体化的，我们评估地价的时候，土地价格怎么确定的。我配套到少钱，加上政府的出让金等等。房价拉动了地价，地价推高的房价这是相辅相成的。我现在买到房子，按地价来算，这就是我讲的第一个问题，我们的政府很幼稚，我们很多的教授，所谓的伪教授，中国不需要经济适用房，中国的经济适用房搞不成，政府一个是土地供应，一个是租房政策。两个房子，第一个房子叫曲江一村，7200套房子一天卖完。我们什么证都没有，我们的老百姓去抢，我们的租房处跟教授发通知，4500的房子敢买吗？新农村建设，新农村建设土地能不能盖房产，买房子，我们好多的市民就打电话买，我们的国土部门，谁去管，没人管这些不监管的政府官员，我们在座的都是工商政策的，向我刚才说的就是非法的商人。开发商是市场的主体是市场的工程，我们直接找建筑公司来盖，是政府和老百姓的桥梁，投资商是出钱的，开发商是运营的，我们的建筑、劳务，我们的中建公司、设计勘察，我们的中介机构，包括我们媒体，因为媒体你赚广告费，只要是经营性的都是商人，开发商这块，我们要合法经营。

   　 第三块，房产方面的研究部门，比如建设部门赚钱，大学里面的研究室、国家研究室等等，这个市场应该怎么建设，房子有的是，2008年《城市规划纲要》就出来了，新增人口的住房用地有，国际化大都市，这些都有，我们宝鸡市是120万人，这个空间是很大的，我们要坚持政策的舆论导向，第二个方面我谈供给，房地产的投资是够供的。我们现在陕西省来了很多在香港上市的公司，银行在香港市场能吸收到资金，我们一年盈利2个亿，人们能分红，第二个财大气粗，我一年收入几个亿，再造汽车汽车讲价了，投资渠道不少，中国人的爱好，全世界的房产人都爱买方，现在人有钱了我买一个2000万的别墅，在一个岛上，房地产的投资是不差钱的。我们本地的开发商，银行贷款一控制的话，我没钱了。我有钱，我给你年薪100万还请不来，这个要站在全国角度来看，我们中介机构干什么，找啊，你可以到世界各地区开发，要有思路，第二土地没有问题。第三个产品有问题，我们现在盖的什么房子，6层楼，过不了10年就要拆掉，我最近有个亲戚盖的房子，07年装修的，15栋多层楼，我给你们把这个都拆掉，盖成小高层，他多出的房子租出去就收后来了，你考虑到未来七十年，科技的进步我们没有考虑到，科技进步了价格会降下来，一平方米，一万块钱就可以卖了。

    　产品质量提高了，品质好了我就涨价。我们节能减排，我们房产是耗能大户。所以产品要下工夫，第三个问题是需求，到2020年今后十年，由于城市化、工业化，城市的人口是增加的，这40万人从哪里来？一年4万，所以我们要研究，这些人是穷人还是富人，如果我们本地的城市化，肯定是穷人，我们的县城比宝鸡市差、宝鸡市比西安差，这是事实无法改变的。但是我觉得这个要研究，总的需求你要下工夫，产品的需求，每年都有需求，你预测的明年怎么样？后年怎么样？所以要研究需求，把握需求的节奏，他有节奏的，他不可能是持续的。但是我分析了一下，05年计划，第一年是一个好年头，第二年是涨价念头，09年恢复，10年稳定，明年又是“十二五”规划开始的一年，01年是“十五”规划第一年，02年房价就高了，04—05大家去推吧，现在我们遇到的最大的障碍，不是房子盖不出来的问题，房子卖不卖出去的问题，他关键是工作，从全国来讲，工业形势不容乐观，上海房价涨的快，他是国家经济中心，北京是因为开奥运会了，他们是供不应求的问题，所以开发商有时候是自欺欺人。

    　第四个是供求平衡问题，政府怎么样宏观调控？最平衡点在什么地方是价格，价格的增长要跟居民收入增长成比例。我们房价至少增长3%，我们增长6%，是不是行不同，他购买能力有多大，一个你给他提供一个房子总价，所以根据我个人看法，宝鸡市设计到100平方刚刚好，如果是一层你给他提供一个地下室，再一个是县城镇，所以那个房要开发，到陕西眉县调查，一平方米增加大10块钱就不错了，合阳1000块钱的房价，9层楼买多少钱5万啊，大开发上看不上，200块钱没劲，我算了一下我10年退休也攒不下10万块钱。

    　第五个是控制力问题，在一个是评价房价高低，一个是评价总租金，西安市健康的指标是200，西安市现在已经达到300了，但是我估计会不会在150左右，应该比西安低。还有一个是房价收入比，健康房租在体台湾是5位，台北市是14位，人家采取了一系列措施，政府采取了一系列措施，我们制造的饥饿营销、哄抬房价这些东西都是要房子的。策划人出的主意不好，陕西人是很冷静的。

    　最后一个是政策，政府要对投资需求进行控制，地方政府要立法还难，这个地方要关注，要警惕，开发商要控制房产的市场风险、金融风险，如果一调高，老百姓买房成本高了，我们从政府、从企业到我们的消费者要理性，宝鸡成为一个最具吸引力的人居城市，山水城市。[!--empirenews.page--]中国著名时政经济评论家魏雅华演讲[/!--empirenews.page--]

中国著名时政经济评论家魏雅华

　　2011年楼市大势预测

　　主持人：从今年的4月国家出台号称“史上最严厉的调控措施”到9月底国务院出台楼市二次调控政策后，北京、上海、杭州等全国房价一线城市纷纷跟进出台“限购令”，试图给各地楼市不断攀升的房价踩“刹车”。加上楼市最近流传的耸人听闻的《中国房地产崩盘时间表》。预言2011年中国房地产也将像日本一样崩盘。

　　那么房地产市场在2011年将会发生怎么样的变化，中国著名作家、时政经济评论家、陕西电视台、西安电视台资深经济新闻评论员魏雅华为我们作以前瞻性预测。下面欢迎魏老师！

　　魏雅华：大家早上好！

    　我在这段时间开始做中国房地产痛苦指数，这个指数是我创设的，我是始作俑者，这个标准非常重要，你现在用住房指数，你可以找到住房痛苦指数的资料，我们国家衡量房地产，这个标准是什么呢？是住房痛苦指数，刚才将教授说的收入住房比，国际上的东西没有办法引入到中国来，这个数字没有办法引入我们的理论当中来，这个痛苦指数是老百姓的收入是房价比，我们很容易看出，我们的房价是贵还是不贵，正常的合理价格指数应该是1，北京的住房控股指数是最高的，后来每年开两会、人大、人大两会等等都要拿住房痛苦指数来衡量。北京竟然能高大10%、12%、13%。我们再看一些住房痛苦指数，被中国教委纳入住房大辞典，中国有没有住房搞的比较好的城市，重庆是中国房地产市场最好的。重庆已经很逼近1了，很逼近合理指数了，全国34个大中城市，而重庆始终是排在最低位置，刚才两位专家作了很精彩的演讲，我现在回到我要讲的核心。

    　大家都很关心2011年的房价会涨吗？会降吗？我有句格言“我的舌头是用说真话的”。我在华商报发表了一篇文章，记者告诉我说魏老师反映很强烈。《房地产空置率如是说》很多人说好话的，我这篇文章专门骂这些人，我就在想说一句话，如果房地产一直是往上涨的，美国发生了7次经济大衰退，我的每篇文章都在呼吁房地产出现的危机，我就是在告诉你们，你们这个车往前开一点，什么地方该拐弯，什么地方改刹车等等这样一些危机，我们真的不愿意看到房地产垮台，我们希望房地产市场能够健康地向前发展，关于明年的房价。

    　第一，所有人都不要低估中央对房地产调控的决心，如果你低估了这种决心，我们可以看看最近温家宝说的话、胡锦涛说的话，关于很多领导人关于房地产调控的决心是非常大的，你不要指望明年的房产会降价，你要知道有一个非常重要的问题，房地产市场的命脉在哪里，是国家的金融政策，银行的金融问题，这个我们都很清楚这一点，无论房地产开发做楼，还是买房者都要从银行拿钱，房地产的油门和房地产的刹车都握在银行手里，中国的房地产市场有没有低下来，08年的房价跌了10%，但是实际上国家也不愿意让房价跌那么多，国家想要让房价平稳运行。要说房价可能大涨，这个几乎没有可能，国家可能出台更严厉的政策，第二个是大跌的可能性也不存在，这种刚性需求也能托住楼市，所以大跌和大涨都不可能，最大的可能是会普遍小涨，小跌的可能性不是没有可能，对房地产商是有利的。

    　谢谢大家！

三秦房产网直播（一）

三秦房产网直播（二）

　　主持人：与会的同志有什么问题可以跟专家请教，可以互动一下。

　　同志们，今天的论坛，各位专家以扎实的理论和开阔的视野、务实的眼光，从实战角度出发，与我们共同探讨全国房地产市场未来走势和宝鸡楼市走向，为房企指点迷津，为宝鸡房地产行业的平稳增长出谋划策。这将对我们宝鸡市政府部门和各个房地产企业未来发展具有重要的知道意义，这里，让我们以热烈的掌声对各位专家的精彩演讲表示诚挚的敬意和衷心的感谢！

　　2010年宝鸡房地产高峰论坛到此结束！