西安小产权房明目张胆销售 谁给其生存土壤

　　前言：之所以再次关注这一话题，源于沣渭新区对区域内小产权房市场的整治和西安东郊长乐坡尉家坡村的小产权项目碧水星岸小区入住一年近日开始被拆除。而对西安小产权房这一现象，我曾经在2009年下半年对西安的小产权房现状进行过一个长达半年时间的调查，先后深入到三桥、灞桥、长安、城北等西安小产权房比较集中的区域实地进行深入调查。虽然因为种种原因，采写的稿件没能刊登出来，但今年以来我对西安小产权房泛滥现象继续关注着。

　　关注过宝鸡、咸阳等城市房地产行业的发展，但从未见过小产权房在西安如此这般疯狂。面对小产权房“野火烧不尽，春风吹又生”的局面，国土资源部、住建部以及西安市相关部门多次明确强调指出：“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。但事实上，就在相关部门三令五申禁止、叫停“小产权房”建设的同时，西安的小产权房不但疯狂地建设，而且在市场上明目张胆地进行公开销售。

　　事实上，在我们取缔、拆除小产权项目的同时，对于西安小产权房泛滥这一现象，我们需要深思的是：小产权房大量出现的原因是什么？又是什么给了小产权房生存的空间？这些小产权房的未来又在何方？

　　西安小产权房的现状

　　根据调查，在西安三桥、灞桥、长安等郊区，像此次被取缔的锦绣公园、美美佳园这样的小产权房项目大量存在，而且很多项目已经建成，三桥这块开发的小产权房甚至比五证齐全的商品房还多。根据媒体公开报道的数据显示，小产权房在西安的住宅市场中占到了1/5。

　　这主要是由于这几年西安城市发展的步伐加快，城市骨架不断拉大和城中村改造实施，西安郊区很多农民的土地因为城市建设规划或者城中村改造变成了集体土地。为了安置这些失地农民，这里建造了不少安置房，但是现在居住在这些房屋中的除了被安置的失地农民，也有很多因为房价便宜而购买了这种小产权房的城市居民。同时，这些违法的“小产权房”在宣传中均改头换面，有的以新农村建设房进行宣传来招揽买房人。

　　笔者在走访中看到，虽然这些小产权项目处于不同的地段，有着不同的名字，但它们有着共同的特点，那就是：没有任何审批手续、价格低。据了解，这些小产权项目以6到7层的多层建筑为主，小区里基本上没什么相应的配套。与西安6500元/平米的房价相比，这些小产权房的销售价格基本上在2000元/平米左右，有的甚至低于1500元/平米。而且，这些小产权项目为了销售方便，均存在着大幅度的夸大宣传，夸大占地面积、夸大建筑面积、夸大小区配套。

　　同时，与普通商品房不同的是，这些小产权房均不能办理按揭，主要以分期付款方式为主，即：签合同时付50%、封顶时付30%、交房时付20%。当你问到能否办理房产证时，这些小产权项目售楼人员大多会信誓旦旦地告诉你：5年之内就可办到房产证。当然，还有一些好一点的售楼人员会老实地告诉你，这个项目因没审批手续是办不到房产证的，自己住要不要房产证无所谓。

　　据知情人士透露，这些 “小产权”楼盘大多是一些村、镇集体组织或者开发商打着旧城改造、新农村建设等名义出售、建筑在集体土地上的房屋或者是农民自行组织建造的“商品房”，这些项目不存在土地出让金、土地征用费、耕地占用税等成本，且没有缴纳房地产开发相关的各项税费，即使以城市商品房价格的30%出售仍有很高利润。

　　同时，由于小产权项目占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此这种五证不全小产权就是没产权。

　　西安小产权房生存的空间是什么？

　　既然这些小产权既不合法也不合规，同时存在着配套不完善、夸大宣传、购房者拿不到房产证等等方面的天生缺陷，那么，西安这些小产权房生存的空间是什么？

　　高房价下的产物。笔者在走访中发现，西安普通商品房价格目前已经上涨到了6500元/平米，动不动会更高，而与普通商品房价格有着很大差距的是这些小产权房的价格基本上在2000元/平米左右，仅为普通商品房价格的1/3，甚至1/4，小产权房这样较低的价格无非更具吸引力。同时，由于西安这些小产权房地段并不是很偏远，因此深得众多消费者青睐，特别是在不断疯涨的高房价下，这些小产权房无非成为部分工薪阶层低收入群体实现“居者有其屋”的捷径所在。因此，很多购买者明知这些房屋产权有法律风险，明知楼盘将来的物业管理都可能很差，依然难挡购买者炽热的购买热情。

　　自住者对房产证之间的和谐。据了解，由于产权的关系，这些购买了小产房的工薪阶层及低收入群体，购买了小产房后基本上都是用于自住。因此，不少购买者表示：反正是自己住，又不出售，有没有房产证无所谓。西安某区政府一位工作人员表示，自己知道这些小产权房没房产证，开始还犹豫了一下，后来想着反正是自己住也不卖，要不要房产证无所谓，所以就在长安区某项目购买了一套小产权房。

　　法不责众心里的影响。经过10余年的发展，西安的小产权房市场当前已经相当成熟和规模化，很多项目建成入住也已经5、6年了，这些早期的小产权房与普通商品房相比，除了没有房产证外，其它方面没什么差别。所以各相关方面信心非常坚定，因为大家普遍相信“法不责众”。于是尽管这些小产权项目不做正规的广告（多采用非法小传单和口耳相传方式），但依旧供销两旺。

　　所以，正是有了高房价环境、自住与无房产证之间的和谐、法不责众心里等方面因素的影响，才给了西安小产权项目生存和发展的空间。

　　小产权房路在何方？

　　与追捧小产权房的低收入群体相比，政府对于小产权房的态度素来坚决。国土资源部有关负责人曾明确指出，“小产权房”实质是违法建筑无产权，它不仅违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，也是违反相关政策的。而且，针对各地出现“小产权房”问题，从1999年到2008年，党中央、国务院三令五申，明确规定，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，并要求各地坚决制止、依法严肃查处。西安市政府也在2007年6月强制拆除了位于未央区草滩街道办杜家堡村的“学府新苑”4043平方米的小产权房项目，这在当时掀起了西安整治小产权房的高潮。

　　但事实上，与政府部门严格取缔小产权房的信心不同的是，要想真正取缔这些小产权项目并不是那么的简单。因为，这其中涉及到的不仅仅是项目的开发商，更重要的是已经购买了甚至已经入住了的老百姓的利益如何来解决。

　　因此，这些小产权房近年来一直就在夹缝中生存与成长。

　　那么，这些已规模化的小产房前路何在？

　　当前各销售现场及业内外比较普遍的解释是：购买人将来补交了土地出让金和相关税费后就转为商品房并发给房产证，但是，至于补交多少或如何计算，没人能说出来。一般认为加上未来的补交款总价远会低于同地段、同品质商品房，这个说法有一定的道理，但也有诸多难以解决的问题：

　　首先，土地出让金如何计算？相对公平的方法是，比较同时期、同地段平均土地出让金进行计算。但问题是，抛开这是一笔巨款不说，补交土地费用和相关税费后，这些房屋的价格很可能高于同地段商品房价格。相信这对于很多已经购买了小产权房的人来说是不能接受的！但如果只缴纳部分土地出让金，这不但会导致国有资产的流失，而且合法后的房价大大低于普通商品房价格，会形成“买普通商品房”不如“买小产权房后转正。”

　　其次，补交土地出让金该由谁来交？购房者无力缴纳怎么办？补交土地出让金肯定是由开发商转嫁到购房者身上，然后由购房者交。但是，购买这些小产权房的人本来就是低收入群体，承担不起普通商品房价格的市民，现在要是让他们补交这部分费用，肯定负担不轻，存在无力缴纳的情况。这时，又该怎么办？

　　再次，如果拆除，拆除中的差价如何来实现？以碧水星岸小区为例，业主除了拆一赔一的补偿方式外，也可以直接以2850元/平米的价格卖给新的开发商，然后按相关政策每户给予16个月的安置费。但是，碧水星岸小区周边的楼盘价格已经涨到了5000元/平米，这2850元/平米的价格，相信业主肯定是不会答应的。

　　因此，对于已经建成的小产权房，如何来找到一个妥善的化解之策绝非易事。

　　而一方面从西安市相关部门传出的消息是：今年9月20日举行的西安市十四届人大常委会第二十四次会议上，西安市财政局透露，该局将做好私房出租税收和小产权房契税征管办法的前期调研,力争尽快试点征收。对此，专家分析：小产权房开始征收契税意味着其身份合法化。另一方面，11月14日，西安沣渭新区展开了“5部门联合执法取缔三桥街道无照经营、证照不全的非法小产权房售楼中心专项整治行动”。一举清查、取缔了位于三桥街道的26家无照经营、证照不全的非法小产权房售楼中心。

　　这两起处理小产权房的信息和方式均引起了社会各界广泛关注，“西安小产权房拟合法化”、“沣渭新区取缔26家非法小产权房售楼中心”也成为了市民关注的话题。

　　虽然针对小产权房的处理政策今年以来传言不断，我们也不知道小产权的命运到底会怎样，但基于我国当前相关政策，要公正合理地化解这个问题基本不可能，最终的解决方式可能是：不符合城市总体规划的小产权房项目会被拆除;符合城市规划的可能会让购房者补交较少的土地出让金转为商品房，以此来实现“和谐。”