2011年西安楼市看涨or看跌 多头博弈下房价趋稳

　　2010年毫无疑问将被载入中国房地产业的发展史册，无论是贯穿全年的政策调控，抑或是为抑制通胀而采取的加息等，房地产业整体运行环境持续收紧。

　　尽管如此，西安房价涨幅仍“执着”地突破历史以往，市场供应与销售再创新高。伴随着西安楼市多年来纵深化的发展进程，影响行业发展的深层次问题正逐步显现，行业运行愈趋复杂多样，面对2011年仍将紧缩的经济环境及政策形势，以及城市化推进进程中的一系列利好，2010年的西安房地产市场将走向何方，这些均成为年末市场各方关注的焦点。

　　在1月20日举办的“2010年西安房地产市场发展及2011年预警报告会”上，保障房建设、政策调控、趋稳等词被反复提及，这也许为西安2011年的楼市发展指明了方向。

　　冷热交替的2010

　　2010年，西安房地产市场进一步呈现纵深化发展趋势，无论是贯穿全年的政策调控，抑或是中央为抑制通胀而采取的两次加息等，房地产业整体运行环境持续收紧，但西安楼市运行整体平稳，市场供应与销售再创新高。

　　来自西安市房产信息中心的数据显示，2010 年商品房市场新批预售面积为1634.86万平方米，较上年同比增长21.73%；普通住宅类物业（不含别墅）新批预售面积为1306.47万平方米，同比上年增长18.7%；销售面积1246.98 万平方米，同比上年上涨2.39%，销售金额为747.21 亿元，同比上午上涨30.53%；普通住宅销售面积在商品房中所占比例为87.28%，该比例较上年下滑了3.81 个百分点。

　　值得一提的是，2010年西安商业用地成交162.48 万平方米，同比上涨156.72%，占土地成交总面积的30%，成交价为39.885亿元。可见在政策对住宅市场的抵制下，商业地产已成楼市新宠。

　　“2010 年中央调控政策无疑是最为严厉、最为密集的一年，诸多以遏制商品房市场房价快速增长的政策直接对二手房市场形成影响。”西安房地产市场专家咨询委员会秘书长李宇兵分析认为，购房者置业积极性也在政策的持续调控下呈现“冷热交替”。2010年西安二手房交易面积为168.97万平方米，较上年下降20.23%，其中二手住房成交面积为101.25万平方米，同比回落14.47%。

　　有分析认为，2010年错综复杂的调控政策对于二手房市场产生了相应的影响，预计2011年持续收紧的政策仍将对二手房市场的交易放量形成波动影响，但基于二手房市场需求的高涨，在市场各方因素的博弈下，预计2011年的二手房市场将呈现总体稳定局部波动；商品房市场、城中村拆迁等对于二手房市场影响加大。

　　“无论从2011年的宏观经济形势以及房地产市场调控的政策方向来看，2011 年全国房地产市场仍将面临更加严峻的政策考验。”上述人士称，综合来看，房价在多种组合政策影响下逐渐受到波及，房价涨幅将逐步趋于平衡。整体而言，2011 年作为“十二五”规划的推进元年，在关中-天水经济区发展规划的带动下，西安房地产市场价值将得以大幅提升，行业发展愈趋理性、深入。

　　全面收紧的政策调控

　　2011 年政策面影响房地产市场的调控手段也从土地、金融、税收、行政等方面进一步严厉，政策的多样性以及“问责制”的实施也将促进政策执行力度加大，进一步影响房地产预期。

　　而土地市场成交方面依然保持高位增长势头，这些地块随后会开发上市，此外，2011年加快存量房销售将成为政策调整期房地产企业的有效资金来源，因此，2011 年西安楼市市场供应将继续保持高位运行。

　　从目前政策形势来看，2011 年国家会继续利用金融杠杆来抑制通胀以及提高居民购买房屋的门槛，既打击了投机炒作者，也在一定程度上抑制了刚性需求。预计2011 年上半年市场销售将出现放缓走势，而从整体市场运行来看，在打造国际化大都市的背景下，2011 年西安房地产受诸多利好因素拉动，以及一线城市房地产企业资金进入的推动，全年市场销售将会进入一个比较稳定的平静期，整体成交量较2010 年基本持平，不排除小幅增长的可能。

　　从2010年西安市

　　销售情况来看，在限贷政策调整中，高端产品及大户型面积房源销量比例增长明显，在物业税正式出台前，该比例仍将继续增长；此外，在首付提高至3 成后，主流刚需受到较大影响，因此，中低端小面积房源以购置压力小等特点也将成为未来市场关注的焦点，整体而言，成交较为旺盛的90m2-144m2面积段房源在2011 年成交比例或将呈现下滑，西安楼市住宅市场两极分化将进一步明显。

　　保障性住房用地将成供应主流

　　2010年土地市场最为重大的变革即对于保障性住房用地的倾斜。2010 年3 月，国土部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，要求确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，随着政策的逐步落实，未来政策性住房用地供应将成市场主流。

　　2011 年开发企业资金压力将进一步加大，土地市场交易将可能放缓，但在供应稀缺的情况下将导致未来新建商品住宅的普遍高端化，部分优质土地的竞争将更加激烈，地价仍有上涨推力。随着土地供应量增长，2011 年西安市三环周边以及长安区、沣渭新区有望成为市场供地的主力区域。

　　根据西安市房地产业“十二五”规划，未来五年西安市计划建设各类保障性住房31.7 万套，每年约6.34 万套，其中每年经济适用房3.3 万套，该供应量约占到西安市年住房销售的近三成，加上廉租房、限价房、公租房等的逐步上市，对于西安市住房供应结构调整、平抑房价将产生直接作用力。

　　住建部政策研究中心房地产业处处长文林峰表示，2011年提出全国保障住房目标是1000万套，而全国商品住宅竣工量最大的一年是2009年600多万套，“2011年保障性住房的规模要远远超过全国这么多开发商。”

　　“目前西安启动8万套保障性住房，这个数量还是非常大的，但我觉得这其中如何管理等政策细节问题还是要考虑清楚的，要恰当地处理，而不是盲目地盖起来再说。”西安市建委房地产与综合开发处处长王超认为。

　　西安市住房保障和房屋管理局相关负责人表示，从2010年的住房保障发展情况来看，不管是规模还是速度方面，各地方住房保障制度的建设也在不断完善，包括调整住房保障运行结构，从过去的廉租房、经济适用房开始向公租房转变。

　　“这个也是导致在这一年里，西安房价快速上涨的主要原因。”文林峰表示，目前不管是土地供给还是商品住宅的供给，都存在着总量不足、供给不均衡。此外，土地供应结构也产生了变化，很多地方把大量的土地转向了保障性住房，导致商品房住宅供地越来越少，那就是西安市可能总的土地供应在增加，但是商品住宅在降低，这与全国很多城市是一样的。

　　多头博弈下房价整体趋稳

　　有人说2009年是房地产最困难的一年，2010年是最复杂的一年，2011年是最不确定的一年。经历了2010多变的调控之后，2011年的房地产业更是给人无尽想象。

　　有分析认为，在组合性政策的干预下，2011 年全国房价上涨空间有限，不排除个别开发商因融资难度加大而步入降价通道。但作为西安基于国际化大都市的发展定位、城市置业热点地段土地资源稀缺性的影响、开发成本的增长均对房价的上升形成较大推力，2011 年西安市即将迎来世园会的举办、首条地铁线路开通、市政府北迁、北客站启动等诸多利好因素，一定程度上仍将拉升房价上扬，通胀背景下房地产作为资产保值增值的通道选择也对房价形成支撑。

　　“随着西安城市规模扩大、人口不断增加、产业结构升级、城市交通向四周延伸，房地产业也随着城市扩张的步伐同步外扩。”同时，从规划角度来看，西安作为国际化大都市的建设将推动西安市周边区域及郊县的城镇化发展进程，而此类区域的房地产市场无疑将迎来更大契机。

　　业内人士预期，2011 年房价仍然将呈现增长，但随着保障性住房供应加大、中央仍会针对投机需求继续出台严厉的调控政策，房价涨幅预计将有所放缓。“2010年10 月份以后的连续三个月西安房价基本上均保持在6500 元/ 平方米，可见政策对于房价的稳定作用正逐步显现。”业内人士认为。