世联地产：投资客逐步离场 房地产业渐入正轨
通过分析，世联研究发现投资客比例是决定房地产价格走势的重要要素，其可以解释房价变动的66.7%。投资需求比例与七十个大中城市房屋销售价格环比指数的相关系数高达0.82(越接近1意味着越相关)，这说明如果投资客比例持续下降，房价一般处于下行区间，而投资客比例持续上升，则房价一般处于快速上涨通道。因而，面对坚挺的房价，2011年初政府针对投资客的限购、限贷政策来得如此凶猛也不足为奇。
通过回顾2007年9·27房地产调控后市场表现，我们发现房价下跌(即房屋价格指数低于100)时，投资比例维持在非常低的区间，介于6.6%-13.5%之间(见下表)。而2010年4·15调控后相当长一段时期内，房价并未下跌，投资比例有所下降，但始终维持在20%-28%之间上下波动，明显高于上一轮调控房价下跌时投资客的比例。世联研究认为这与2010年下半年持续走高的CPI密切相关，过高的CPI使人们不愿意放弃对具有保值增值功能的房产的追逐。
伴随着2011年“国八条”的出台，政策趋紧信号继续加强，投资客比例出现了比较明显的下降，2011年2月至今，投资比例首次跌破20%(见下表)。投资客的逐步离场，预示着投资人对投资回报的担忧，也表明我国房地产市场逐步步入正常运行轨道。
投资比例与七十个大中城市房屋销售价格环比指数关系
日期 | 投资比例 | 房屋销售价格指数 | 日期 | 投资比例 | 房屋销售价格指数 |
2008年1月 | 23.8% | 100.3 | 2010年1月 | 39.0% | 101.7 |
2008年2月 | 28.8% | 100.2 | 2010年2月 | 28.5% | 101.3 |
2008年3月 | 21.3% | 100.3 | 2010年3月 | 35.1% | 101.2 |
2008年4月 | 15.9% | 100.1 | 2010年4月 | 43.1% | 101.4 |
2008年5月 | 16.6% | 100.2 | 2010年5月 | 28.2% | 100.4 |
2008年6月 | 19.6% | 100.1 | 2010年6月 | 24.8% | 100.0 |
2008年7月 | 14.4% | 100.1 | 2010年7月 | 20.7% | 100.0 |
2008年8月 | 11.6% | 99.9 | 2010年8月 | 26.2% | 100.0 |
2008年9月 | 11.4% | 99.7 | 2010年9月 | 27.1% | 100.5 |
2008年10月 | 12.0% | 99.7 | 2010年10月 | 24.0% | 100.3 |
2008年11月 | 11.0% | 99.4 | 2010年11月 | 20.5% | 100.4 |
2008年12月 | 13.5% | 99.3 | 2010年12月 | 22.8% | 100.3 |
2009年1月 | 10.1% | 99.7 | 2011年1月 | 25.9% | — |
2009年2月 | 6.6% | 99.8 | 2011年2月 | 18.9% | — |
2009年3月 | 13.5% | 100.2 | 2011年3月 | 19.4% | — |
数据来源：世联数据平台，国家统计局，2011年国家统计局采用新的房价计算体系，未公布房价指数
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