限购令实为权宜之计 房企应战略调整 完善房产行业

---访西安富力地产副董事长张东红

　　背景：从2010年年初至今，从总理对房价的关注再到普通老百姓对房地产的期望，从北京上海等一线城市出台的限购令再到西安2月25日出台的“限购细则”，这一切都在说明一个问题－－楼市已然成为整个社会最关注的焦点之一，而作为老百姓最为关注的房地产市场近期会呈现什么样的发展态势呢？西安楼市调控细则对房价和商品房销售会产生怎样的影响呢？近期的长安地王现象有说明了什么？带着一系列迷乱的问题三秦房产网联合《最地产》采访了富力房地产西安公司副董事长张东红，让他结合富力城项目为广大购房者及房地产精英们谈谈在新政下西安的房地产企业如何做到更好更快的良性发展？

西安富力房地产开发有限公司张东红董事长

　　主持人：三秦房产网副主编 王文科

　　采访嘉宾：西安富力房地产公司副董事长 张东红

　　限购令是权宜之计 房价会稳中有升

　　【主持人】：张董您好，时下业界谈的最多的莫过于限购令，您怎么看限购令？限购令对西安有多大影响？

　　张东红：前段时间我曾经对陕西日报的记者说过，作为房地产从业者，我们希望有一个长期稳定的投资环境以及政策环境，这样才可以安心的把事做好。国家从抑制通货膨胀、稳定社会秩序、规范房地产市场考虑，相应地出台一些政策，我们是能够理解并予以支持的。当然，我们不得不承认，限购令不但打击了投资性需求，而且也间接地影响了一些刚性需求。所以我以为，限购令只是国家调控房地产市场的一种行政手段，希望将市场规范到健康发展的轨道上来，从这个角度看，限购令应该是一个短时期的政策。至于限购时间有多长，就要根据市场调控效果而定。国家出台“新国八条”和“限购令”主要是针对房地产市场上的投资和投机行为，打击炒房及哄抬房价，其实我们看了西安的限购令细则后会很明显的发现，西安的限购细则和全国其他省份出台的限购细则都是对“新国八条”政策的一个区域化落实。

　　但是另一方面，限购令还存在不完善的地方，因为他不仅仅打击了投资和投机需求，还打击了一部分刚性需求。举个很简单的例子，陕北人来西安就业了，但因为户口问题就不能在西安市买房子；或者说户县人因为没有西安市户口，也不能在西安买房子，如果这样，难道还要户县人白天到西安上班晚上再回到户县住宿，这样不是浪费资源、增加交通拥堵吗？从这方面来看，我认为限购令只是一个短时期的调控。

　　【主持人】：最近业界传出许多种绕开限购令的办法，张总有否耳闻？对此您怎么看？

　　张东红：社会上有一种说法，这就是“上有政策下有对策”。受利益驱使，有些人为此做出了一些很难用常理去判断的事情，比如假离婚。实际上这是社会道德水平下降的表现，我本人对此是持相反态度的。

　　【主持人】：西安的限购令已经执行了１个多月了，为了将政策落到实处，西安公布2011年新建住房价格控制目标为15%，您认为今年西安新建住房价格会在什么水平？

　　张东红：政府这次出台房地产调控政策与业内分析基本上是相吻合的，房价会稳中有缓慢增长。因为国家出台这些政策不是为了打压房地产市场，而是为了规范房地产市场，拟制部分城市房地产市场过快发展而带来的通货膨胀，限制房地产暴利。

　　限购令出台后，不少业主都期盼房价能够大跌，然后来抄底。记得我曾在多个公开场合上讲，房价会受到政策的影响，但是在土地成本、建安成本、人工费用、运输费用等都在增长的情况下房价怎么会下降呢？所以这次政府出台政策限制房价的涨幅不能超过当地GPD涨幅的15%，我认为这是切合实际的。另外作为一个负责任的公民，我不主张房价大跌，如果那样，今年一季度或者更早些时候已经购房者怎么办？那样势必会造成新的、更大的社会不稳定。

　　限购令下西安富力城品质彰显 争取拿到新项目

　　【主持人】：我们在和业内的人交谈中发现，限购令对西安的房地产市场还是有很大程度的影响，比如在销量方面就很明显有所下降。那么，限购令下，西安富力城项目销售有没有受影响？

　　张东红：可以肯定的说，不但富力城项目而且所有的房地产开发项目都受到了限购令的影响，主要是销量有明显下降。

　　西安是一个正在建设中的国际化大都市，是西北五省的龙头城市，从西安整体发展战略来说，富力的楼盘品质对广大业主还是具有较大的吸引力的。西安富力城项目50%多已经完全售罄的销售状况更加证明了西安富力城项目的优良品质和广大业主的厚爱。

　　【主持人】：富力的品质和品牌优势大家都是知道的，富力地产从2005年进入西安，一直致力于西安富力城的运作，目前公司在西安还有没有新的土地储备？您最看好西安哪一个区域？为什么要将项目定位在曲江？

　　张东红：在2005年我们进入西安时，富力城所处区域还是一片不毛之地。但是今天航天基地发展势头很好，配套越来越成熟，西安富力城作为西安市最具性价比的楼盘，同2006年9月开盘价时相比，项目售价逐渐提高。所以，大家都认为集团公司的投资应该还是具有战略眼光的。不仅在西安，集团公司在全国每个项目的投资选址都既要考虑当前地价、周边环境，又要考虑将来发展。其实航天基地的发展规划早在2006年前就已经确定了。

　　西安富力城项目北区已经售罄，南区可售面积还有30多万多平方米。所以我们拿新项目的想法是不会改变的，为此我们西安公司还在和各有关方面协商争取。我认为，南郊是最宜居的区域；东郊是最具生态价值的区域；城西和北郊，渭河作为西安的城中河，也最具发展潜力；所以哪个区域都具有投资价值和投资潜力，哪个区域我们都愿意去投资。

　　适量增加商业地产投入 战略调整完善房地产行业

　　【主持人】：最近跟很多开发商聊天，发现限购令下，同样是住宅项目，有的项目仍然好卖，而有一些楼盘则受影响较大，观望严重，您觉得是什么原因？

　　张东红：这些都是市场因素决定的。同受限购政策影响，住宅项目不同，所处的区域不同，项目具备的优势与劣势也各不相同，受到业主认可的程度也一定不同。按照西安富力城目前的销售业绩来说，销售状况还是比较让人欣慰的，说明西安富力城项目的品质得到了购房者的认可。但是同时西安有些项目确实受限购令影响还是比较大的。

　　自从国家出台限购令后，地产界的人士也在考虑战略调整的问题，思考在销售和物业管理方面做出相应的调整。限购令目前主要针对住宅项目，商业地产受政策影响比较小，但商业地产投入的资金高，资金的回收率比较慢，所以商业地产要真正有实力的开发商去搞。将一部分投资人群分流到商业领域的现象在一线城市比较明显。

　　另外，说到投资和投机，我觉得定位还是不太准确，假如老百姓投资渠道很多，而且各个投资渠道相对都比较规范、比较安全，他也没必要非得投资 (机)房地产。老百姓在没有其他更多投资渠道的情况下，把多余的资金投到房地产行业，我认为是正常的，不能对这种投资行为一概否定。

　　【主持人】：2011年楼市调控政策不断，但是西安市长安区仍旧惊爆地王现象，您是怎么看待“长安地王”现象的呢？

　　张东红：西北规划设计院做了大西安整体规划后，人们越来越看好长安区的投资环境和发展前景，这是很正常的。考虑到子午大道区域配套的完善，大学城的发展等因素，我认为万科和雅居乐在长安拿到的那两块地地价还是比较合适的。至于长安地王，则是有些盲目和冲动的投资。

　　政策调控压力下 房企应坚持诚信树立良好口碑

　　【主持人】：央行4月5号再次宣布加息，您认为这是怎样的信号？

　　张东红：国家出台一系列调控政策的目的是为了抑制通货膨胀，稳定社会秩序，规范房地产市场，我认为加息或增加存款储备金利率，都是因为当前货币流通量太大，通货膨胀日益严重，所以通过这样的方法增加投资消费成本，有效抑制通货膨胀。当然房地产作为高档次消费首当其冲，又一次遭到沉重打击。

　　【主持人】：在房地产市场限购，央行加息的政策压力下，您认为眼下开发商应该做什么应对？

　　张东红：房地产企业要对开发战略进行调整，住宅地产受到政策影响比较大的情况下我们不妨增加商业地产的投资比例。另外，房地产业顺应历史的潮流规范房地产市场的同时规范企业行为也是必然的。最后，无论何时何地把自己的产品做好，这是最重要的。总的来说，口碑比较好的企业日子会比较好过些。

　　中国的房地产是一个发展中的行业，还不完善，这样就需要国家予以最起码是政策上的扶持。

　　富力城响应世园会 开发节能低碳环保产品

　　【主持人】：4月28日，世园会的召开对房地产发展起到什么样的作用？你认为对浐霸项目价格的提升有什么作用？

　　张东红：世园会的举办，对于整个陕西省的经济发展，包括西安市的经济政治地位的提高有很大影响；那么，借助经济的发展，房地产业作为一个行业也会从中受益。

　　浐霸作为生态区，浐河灞河的项目价格已经不低，世园会的举办会促进浐霸板块房地产行业的发展，所以我们希望从中能够作一些事情。

　　【主持人】：世园会的主题是绿色引领时尚，结合世园会，我们富力城做了那些工作？

　　张东红：作为高度文明的人类社会来说，经济越发展大家就越关注我们的生存环境，从这一点来讲，“低碳、节能、绿色”这些概念提的很好，比较有规模的社区都需要向低碳、节能、绿色这些方面努力。比如说我们富力城在销售时有句广告语叫做“一城精装半城湖”，　　实际上半城湖，算绿化面积，西安富力城的绿化率远远高于规划局的要求。我认为这样做对我们有两个好处，首先，绿色的环境会给大家提供一个安逸、悠闲、舒适的生活氛围，同时有利于提升产品的品质，这是双赢的。再就节能环保，富力地产具有16年精装修经验，沿袭“绿色环保”的精装理念，并引领绿色标准一路向前，被业界称誉为“绿色环保专家”。西安富力城作为在西安首推精装房的大盘，从2006年起一开始就做精装房。我们首先考虑的就是节能环保，在向节能绿化的方向迈进，这些都是围绕低碳节能方向开发的。这些先进的理念体现在很多方面，比如我们在选择建材时，都是甄选的全国品牌，精工考究，体现出富力地产对业主的人性关怀!即使一平米的地砖，都经过耐心筛选、多种拼接尝试;橱柜的设计、拉手的触感都在诠释美学与人体学的定义;酒店式豪华轿厢、入户玄关衣柜、专厂定制门窗、全套精装厨房……一句话来总结就是我们争取做到一步到位，以细节诠释至臻。

　　编后：采访最后，在谈到个人对事业中的自己的评价时，张东红副董事长描述自己的状态是“辛苦并愉快的工作着”，并用“踏实认真做事，开诚布公面对媒体，努力做好企业后盾”对自己进行了一个简短概括。在张东红副董事长的眼里，诚信很重要，他一直以来把工作当事业来看，非常看重诚信在做企业做人过程中的作用。面对西安住房现状，他建议“保障性住房要加强监管力度，两条腿走路”，同时他自己也很支持西安建设保障性住房和经济适用房。