首套房贷呈阶段性趋紧 对“降房价”利大于弊

        进入五月，最早始发于今年春节后的部分银行收紧和抬高首套房贷门槛之做法，终于被媒体集中引爆，成为近两周来社会关注度最高的民生新闻。针对“四分五裂”的民间及业界议论，银监会在近日被迫作出澄清，强调“目前首套房贷首付不低于三成、二套房贷首付比例不低于六成且利率不低于基准利率1.1倍”的监管政策并未改变。

　　本轮楼市调控始于去年4月中旬，收紧房贷系主要调控手段之一。一个基本事实是，在今年春节前，央行与银监会共同主张的收紧房贷政策并未被众银行不打折扣地执行。相反，众银行为争抢房贷客户与房产中介上演了形式多样的阳奉阴违戏。可春节刚过完，且政府房贷政策也未作任何实质改变，众银行态度却180度大转变，纷纷“改邪归正”不言，而且还集体选择了“自发性趋紧”。如此判若两人的反常之举，难道只是现实生活中很难避免的“矫枉过正”?抑或说一波力度更大的楼市调控正在酝酿?

　　笔者以为，至少从现有资讯分析，以上两种假设均缺乏成立理由，众银行的“反常举动”属于别无选择。

　　不妨从本周三国家统计局公布的4月份宏观经济数据之金融数据着手分析。4月份存款同比只增3377亿元，贷款却同比增了7396亿元，放贷额度大于吸储额度一倍还多，说明众银行开始“坐吃山空”。

　　其二，4月份存贷款表面看都在增加，但存款同比少增高达8325亿元，贷款同比少增却只有区区208亿元，不到前者的零头。如此惊人的“少增差额”(超过8000亿元之巨)，在内行人看来，足以证明众银行资金紧缺之严重程度。

　　其三，4月份实体经济投资增幅高达25.4%，继续维持强势增长态势，说明金融危机以来，拉动中国投资的“政策引擎”已完全被“市场引擎”所取代，经济运行基本面进一步趋稳趋好――在此情形下，众银行压缩甚至暂时放弃风险相对较高的房贷业务，以风险小而收益更高的“实体信贷”取而代之，乃趋利避害之明智选择。其四，央行连续10次上调存款准备金率压缩流动性，恰与空前旺盛的“实体信贷”背向而行，逼迫众银行拆房贷之“西墙”而补“实体信贷”之“东墙”，还变相加大了楼市调控力度。

　　于是，此番并非楼市调控政策直接加码，而表现为众银行“自发”为特征的房贷门槛及利率之抬高，对市场上“降房价”之预期形成了事实上的“遥相呼应”。另外，甭管开发商是否愿意承认，它还起到了以众银行“市场行为”为楼市调控助力的“溢出效应”。

　　然而，当房贷收紧波及到首套房，势必对刚性购房者带来误伤――短期内增加了自住购房的直接成本，这是当下舆论为之纠结的一个主要焦点。只是，刚性需求仍须细分为“当下急需”和“可缓急需”等多个类别，真正受误伤的应该是“当下急需”之刚性需求者……

　　综合分析，尤其着眼于“中长期”，房贷呈阶段性趋紧对“降房价”利大于弊。