侯志国：开发商需要研究商圈特征“择机而动”

        随着国家对房地产调控政策的持续加码和市场效果的逐渐显现，许多投资住宅领域的实力派开发商纷纷涉足商业地产领域。同时在建设西安国际化大都市的战略带动下，西安城市发展面临着历史性机遇，如加上大型物流及商品交易市场，以及商业改造项目、城改项目，按照人均1平方米商用面积和新增人口300万计算，以及当前新改造和在建商业用房，西安商业用房面积在未来10年内将有至少500-700万平方米以上的市场需求，西安商业地产发展前景十分广阔!“以商业为核心的现代服务业是一个城市现代化的重要标志，是一个城市竞争力的重要体现。”陕西省城市经济文化研究会会长张宝通认为，随着房地产和现代服务业的快速发展，商业地产的作用和地位日益突出，这也呈现了商业地产巨大的发展空间。

　　西安商业地产从零到有，从小规模尝试到大规模投资开发，可谓经历了痛楚的艰难过程!西安的商业地产投资开发阵营，按照企业背景分为四类阵营，第一阵营是从事商品批发市场开发及经营管理，以商业用房铺面租赁经营为利益回报的流通企业，如大明宫建材家居城、西北轻工批发市场、康复路交易广场等，回报丰厚且商业物业价值逐年稳定攀升，这一阵营的企业90%以上是成功的，且打出了品牌。第二阵营的是没有丝毫商业物业投资开发经验的房地产企业，如西大街及小寨商圈旧城改造的大部分企业，无论赢利模式还是后期管理运营，基本上是失败的。第三阵营的是有一定商业物业开发经验或者百货商业背景的商业地产开发商，如万达集团，项目运作基本上是成功的。第四类属于大规模地块开发的城市运营型企业，如曲江大唐不夜城文商集团，有统一的总体规划和前瞻性商业定位，商业组团比较集中且有统一的发展策划，容易取得成功。可以说，在整体商业地产开发运营上，西安商业地产尚处于起步摸索阶段，尽管有个别成功的案例，但绝大多数项目在规划定位、招商运营、后期保值增值上均存在严重的不成熟、不确定因素。

　　众所周知，一个商业项目的成功必须是整体价值链的成功而非一两个环节的成功，商业地产最终的用途是商业经营，即商家在所在物业里实现了从物业租赁到商品销售或提供服务的成功。许多企业会说经营是你商家自己的事情，我只提供物业，这就大错特错了!如果说超市是在经营商品、百货店经营品牌，那么商业地产则是在经营业态。现在商家也很冲动，只要宏观的地段好，挤破头也要抢进来。毕竟商业地产不都是沿街的独立商铺，许多商业地产项目是盒子状的复杂空间体系，而且本身没有多少商业历史沉淀。如果开发商不去认真的研究所在商圈的特征，不去研究商业竞争格局，不去寻找差异化，只强调地段的优越性及发展潜力是没有实际意义的，许多地段非常好的项目反而运营失败已经印证了这一点。商业地产的策划运营是个十分复杂细致的工作，需要对商业格局和发展趋势有十分到位的认知才行。(作者系中商联商业研究院专家委员会秘书长 本文有删节)