二手房中介大浪淘沙 优胜劣汰的时代已经来临

专访李连源：宏观调控下 西安中介的的发展之路

　　随着限购令、限价政策以及国家接二连三的加息政策的影响，不仅西安楼市受到了影响，也波及到了二手房市场。那么、在这个特殊的市场环境下，西安的二手房中介应该怎样应对政策带来的不利局面，西安的二手房市场经历了哪些发展阶段呢？整个行业的经营思想又有哪些变化？我想西安万人购房团团长、陕西建祥置业总经理、房地产行业资深专家李连源先生最具有发言权！以下是三秦房产网对这位见证西安二手房起伏跌宕，为中介行业奔走呼吁、倡导“快乐中介”理念的热心老师的采访－－

西安万人购房团团长、陕西建祥置业总经理李连源（李连源博客）

　　采访嘉宾：西安万人购房团团长、陕西建祥置业总经理李连源

　　主持采访：三秦房产网副主编　王文科

　　快乐中介理念 让二手房市场一切都自然、顺畅起来

　　三秦房产网：李老师，我们很熟悉，从某种意义上来说您已经成了西安房地产中介行业的一面旗帜，记得刚进入房地产网络媒体时就结识了您，没记错的话2006年您曾发起并倡导“快乐中介”理念，能否给我们说说快乐中介的涵义？

　　李连源：西安房地产中介市场起源于1992年，由当初公房互换较为单一的经营项目慢慢发展为一二手房买卖、租赁、代管、代收、代办等涉及房地产上下游10多个相关行业的多种业务，并向商品房代理领域渗透。规模由由原先不足百家发展到如今600余家，由当初全部单店经营向规模化、连锁化、规范化经营转变。

　　长期的、千篇一律的发展，难免使中介从业人员视觉、感觉疲劳，加之房产经纪人队伍素质参差不齐，服务差、效率低使广大消费者怨声载道。主管部门曾多次倡议提高服务质量，如微笑服务、站立服务等，但收效甚微，中介机构品质化服务一直踌躇不前。在此情况下我们利用网络新兴平台，发出了倡导“快乐中介”的经营理念，旨在在平时工作中用微笑面对身边同事、面对广大客户，同时、用愉悦的心情面对自己的工作，为简单机械的工作赋予激情和快乐。

　　这样以来，员工不再为完成任务而苦恼；不再为一个客户而争抢；负责人不再为分配不公而为难。大家在一个轻松愉快的氛围中工作，用自然、良性的工作方法循环运转，在自己快乐的同时带给身边人更大的快乐。实践证明，快乐中介是一剂良方，它包容了各方不和谐的因素，用简单的办法让一切都自然、顺畅起来。

　　责任与使命 促使李团长强化职业操守

　　三秦房产网：三秦房产网：李老师，十几年来您为西安房地产中介行业做出的贡献大家都是有目共睹的，不仅仅是因为您倡导了行业规范化经营和“快乐中介”理念；而您在专业网站（三秦房产网等新媒体）用博客形式传道授业、接受多方媒体采访，不断地呼吁奔走，那么，您能否给我们说说您写博客、接受参访的心路历程？

　　李连源：作为一个房地产中介的从业人员，较早进入了房地产中介服务业，用自己的工作积累总结出了规范化经营的思路，如果只为一己之私将这些保留在自己的脑海中也未尝不可。当看到许多新入行的朋友在“摸着石头过河”中，因不懂门路伤人、伤己时、当看到许多业主绕开中介四处张贴小广告时、当看到不规范操作引来业主“中介免谈”时，自己心里格外沉重。房地产经纪人这个在国外可以与律师、牙医等行业栖身受人尊敬行列的称号，在国内被我们演绎的面目全非，有时候是大黑特黑！拯救、刻不容缓！

　　由于行业阶段性经营增多，每年都会关一批开一批，黑打糊涂浑水摸鱼。我感觉有必要从申请经营资格开始入手，于是有了“小祥开中介”这样工具性博客系列。谁知从此一发不可收拾，仅“小祥开中介”就连续写了8篇，将“小祥”这个特定人物从入门申请工商执照、行业资质，到以后开展经营前期遇到的市场问题都一一罗列出来。文字一经推出广受广大网友欢迎，仅此系列全国有数十家网站转载，还有许多业内朋友邀请座谈、提供写作线索，进一步激发了我的创作欲望。

　　从这个时候起我将西安楼市存在的房屋形式及交易中容易出现的问题进行总结，以“房屋产证及问题”为题系列贴出，将中介工作随时遇到的问题撰文发表，受到广大消费欢迎。后来，经过不断学习，又逐渐涉足楼市、商品房领域的评论。国家对房地产市场宏观调控以来，又对政策进行研究发表自己看法。虽然大家常以二手房专家、楼市观察员、评论员、十佳博客等称呼我，但我依然如故。并且一直认为，只有深入到生活当中，才能体味到生活的乐趣。

主持人与李团长合影

　　从媒体关注嘉宾到万人购房团 李老师、李团长这个称谓被成千上万观众和购房团团员所认可

　　三秦房产：在业内，大家经常习惯性的尊称您为李老师或李团长，而不是叫您李经理，您是怎么看待大家对您的这个称呼的？您觉得你广受中介行业和媒体欢迎的原因是什么？

　　李连源：国家宏观调控房地产市场以来，楼市受到国人前所未有的关注。对于政策频出的楼市，许多政策需要贯彻落实和正确解读。作为长期“战斗”在房地产一线的工作者，首先应对政策作出正确解读、客观判断，并形成文字贴在个人博客。更多时候由于新闻时效性要求，媒体记者会在晚上或下班后进行采访。这不仅对个人的政策理解能力有严格要求，更需要长期不懈理论学习积累。有时只听到某新政出台的消息，还未深入学习就要说出自己看法，对自己的理解能力考验不小。

　　由于媒体记者多是新闻出身，缺乏实践经验，所以对房地产市场的运行、法规等了解不是很深刻，即便形成文字后也难免出现谬误。此时，就有房产口记者频频的电话、网络咨询，来得急时还常常需要停掉手中工作。多年来我一直保持阅读涉及房地产方面的报纸、刊物，也经常将自己看到的误笔或不同观点与编辑沟通、交流，以至于受到媒体错爱。称呼李老师，我想无非是我持之以恒对房地产行业给予的关爱，和对文字一丝不苟的严苛，不过这些在广大编辑、记者身上都能够体现得到。

　　李团长的称谓来自于2008年9月，我发起、组织西安万人购房团活动，经过近3年的不懈努力，我与三秦房产共同吸纳了超过40000多个团员，并在全国率先实现成交，截止目前成交已超过3600套，取得了一定的成绩。在全国各地万人购房团偃旗息鼓时，我们依然活跃在西安楼市。人们只记住了李团长，但我不是一个人在战斗，我的身后有付士山、周锐、张维霞、刘韶清、王文科、高虎…….以及我们专家评房团的专家，律师保障团的律师们以及强有力的三秦房产网团购中心。

　　从某种角度讲，我将李老师、李团长看成一种荣誉，这种荣誉是购房者、团员、草根们，媒体、编辑、记者们对我的认知，是用金钱所无法比拟的。

　　李团长支招 二手房中介如何应对地产新政对整个行业的影响

　　三秦房产：随着房地产中介行业的发展，二手房买卖市场不可避免的出现了一些诚信问题，在这种情况下，企业应该怎么做？作为中介行业的一面旗帜您是怎么看待行业自律在中介业发展中的做用的？

　　李连源：长期以来，西安二手房交易量偏低，成交难一直是困扰中介机构发展的一大问题。2007年西安二手房交易首次突破百万大关，至此，中介连锁机构进入发展快车道。2007年也是西安楼市经历跳涨的一年，一二手房都呈现出前所未有的涨幅。与此同时，中介机构迎来难得的发展机遇。个别机构为了赚钱不惜使用非正常手段，长期质押银行返还的客户款、低接高抛赚取差价、为规避政策使用阴阳合同、制造假的纳税凭证等，这种行为严重侵害了消费者利益，背离公正、公平，诚实信用原则，是绝对不可取的。

　　今年以来，尤其是2.25西安限购令以来，西安二手房市场交易锐减，虽然价格没有太大变化，但对中介的影响非常巨大，从目前情况看为历年之最。许多机构已经出现连续亏损现象，但大规模关并现象并未出现。中介亏损主要表现为：1..以单店经营的机构为多；2.大规模连锁经营机构交易缩减；3.卖单锐减、租赁增幅有限，但租赁明显大于买卖。对于这种情况，建议各机构结合自身实际，做好自救和业务拓展工作：1.减员增效；2.开拓延伸业务；3.闲时加强培训；4. 加强横向合作；5.适当降低中介费。在加强自身建设，完善服务措施的同时，还应及时观察市场变化，切实做好诚信经营。

　　进入中介行业多年，一直在探索西安中介发展之路。无论连锁化、规范化都需要可持续发展强有力的支撑，而政策又过多眷顾这个行业，使其高高低低漂漂零零。行业的发展离不开相关部门长期有效的监管，离不开行业自身的自律，离不开行业协会的协调、约束，一家自律不能起到作用，整个行业自律才是正途。好在住房和城乡建设部、国家发展与改革委员会《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》刚刚颁布，将对二手领域存在的问题进行集中整治，还二手房市场清净，还广大消费者以公道，同时，中介机构大浪淘沙、优胜劣汰的时代已经来临。