楼市遭政策“强攻”上半年西安楼市如坐过山车

        时光荏苒，转眼间2011年已走过一半。半年来，西安楼市先后遭遇限购、限价、限贷、加息等政策的“强攻”，以及保障房、限价房、集资房等供应链“大调”，市场一度出现卖方恐慌、买方纠结，成交量急剧下滑再小幅攀升的“探底”走势。虽然各大房企“明折暗扣”、“以价换量”，甚至转战“非限购”，但楼市发展仍变幻莫测――

　　调控不断加码

　　楼市遭

　　政策“强攻”

　　2011年是“十二五”开局之年，也是房地产大调控之年。上半年，楼市调控政策集中颁布，限购、限价、限贷接踵而来，同时，保障房建设大规模启动，楼市最强一轮调控拉开序幕。

　　1月份，国务院办公厅下发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。随后，西安市于2月底召开政府常务会议，传达全国保障性安居工程工作会议精神，讨论并原则通过《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，俗称“限购令”。“限购令”明确规定本市居民限购两套房，禁购三套以上住房，两套房贷首付最低60%。

　　在“限购令”出台后1个月左右，西安市对外公布了2011年新建住房价格控制目标，也就是“限价令”。提出今年新建住房价格增长幅度不高于当年西安市经济社会发展目标和人均可支配收入增长幅度，即不高于15%。

　　为了坚决遏制房价过快上涨，物价部门也登上了调控舞台。5月初，西安市物价局联合本报召开“全市商品房销售明码标价工作会议”，传达《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求房地产销售必须“明码标价”，并对价格违法行为上限处罚，以杜绝价格欺诈，提升楼市透明度，遏制房价过快上涨。

　　银行方面，也是积极执行“限贷”政策，暂停发放第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民，暂停发放购房贷款，并严格执行首付款比例和贷款利率规定。

　　与此同时，西安大规模启动保障房建设，今年开工建设12.5万套，比2010年翻两番。未来五年建设30余万套，使保障率达到75%，改变商品房一统天下的局面。为此，开辟土地供应“绿色通道”，以及“问责机制”，对推进不力的责任单位进行问责约谈。

　　买方纠结

　　成交量走出“探底”行情

　　在限购、限价、限贷、保障房、限价房等多重政策的影响下，上半年西安楼市可以用卖方恐慌、买方纠结，“供需倒挂”，“金三月不金”，“红五月不红”来形容。

　　上半年楼市如坐“过山车”，1、2月份受去年行情以及新政即将出台等消息的影响，楼市比较旺销，大规模“抢签”购房促使成交量急速攀升，两月成交量近270万平方米。而到了2月底，由于西安“限购令”出台，很大部分的投资置业行为被政策挡在门外。据有关数据统计，限购后第二周，全市普通住宅仅成交199套，市场销量迅速跌至冰点。3月份，西安商品房销量跌至两年来最低，同比跌幅达七成。

　　进入4月，受部分刚需力量蓄势爆发的影响，商品房销量得到了小幅回暖，成交量62.79万平方米，环比上涨33.81%，但同比仍明显回落55.77%。5月份继续回暖，成交量为73.62万平方米，较4月小幅提高。而到了6月份，市场成交量出现了小幅上涨的态势，价格也比较坚挺，均价为7299元/平方米，环比上涨0.45%。

　　在这半年中，卖方为了卖房子，想尽各种办法，“明升暗降”，“世园概念”，“低价诱惑”……可统统不怎么奏效。购房者似乎对楼市“不感冒”了，大多“持币观望”。

　　浐灞区域一位王姓营销总监表示，原以为“世园会”能强势带动周边地产销售，但从近一段时间来看，除了开幕前几周销量很好外，似乎没有多大变化。而绝大部分购房者则认为，在只能购买一、两套房的政策下，市民购房行为更加谨慎，不仅要看地段、价格，还要看楼盘带来的生活方式、生活态度等，趋向购买大户型、高品质、异域风情的住宅。

　　因此，浐灞、城西等一些区域的高品质、异域小镇销售火爆。西西安小镇、龙湖香醍等项目数批次开盘均被“一抢而空”。而其他一些项目，从“期房”卖到了“现房”，还在猛烈打折销售，真是冰火两重天，几家欢喜几家愁。

　　市场波动加剧

　　下半年整体趋于乐观

　　在楼市以惨淡的成交量和相对坚挺的房价告别2011年上半年之后，房价下行压力也越来越大。市场中多数分析人士给出的判断是“平稳上涨”，但老百姓显然对降价有更多的期待。

　　一些购房者仍然持观望态度，他们认为政策调控效力将在下半年集中显现，上半年的市场走势并不能完全反应购房者的心态。楼市会在购房者持续观望和购买力减少的情况下，“库存量”逐渐增大，“现房”越来越多，迫于销售压力，“以价换量”的情况也会越来越多。

　　但从市场目前表现来看，这种期待似乎不大现实。首先，刚需层按捺不住，迫切的住房压力，使得近300人熬夜排队抢购经适房，还引起一时轰动，可见刚需压力之大。其次，开发商三极分化，一极走向“以价换量”，一极走向“提高品质”，一极走向“转战非限购”，从商业地产及公寓方面“突围”。其三，大西安规划、西咸新区诞生、城市人口迅猛增长，为西安楼市提供了强大的购买力，助推楼市价格及销量平稳上升。

　　最近，记者从国内、本地众多学者的看法中得知，未来几年西安楼市发展空间仍会很大。虽然上半年一路跌宕起伏，但下半年的成交量通常会比上半年要显著放大，而且三季度一般都是全年成交量表现最好的季度。抑或下半年楼市出现剧烈波动，有些楼盘卖得差，价格下降，有些楼盘卖得好，成交量、价格均上升，下半年楼市都会趋于乐观。